導語
文章的評論里多次有小伙伴提到想要了解一下昆明的“老破小”小區(qū)情況。
本文關鍵詞：
1.什么叫老破小
2.昆明市場現(xiàn)狀
3.老破小有哪些
我們一般將房齡老（一般指15-20年房齡的房子）、環(huán)境破、面積小、戶型差的房子稱為“老破小”。
“老破小”長啥樣參考下圖：
（新興路某老小區(qū)）（拍攝于2018年8月）
（翠湖附近某老小區(qū)）（拍攝于2018年6月）
先來看看昆明目前的房屋市場：
自2016年7月開始，昆明的房價就開始一路上漲，2017年5月就突破了萬元大關。2018年上半年，商品房住宅成交均價13397元/平方米，比2017年增加了1676元/平方米。大部分的工薪階層的伙伴們只能 “望房興嘆”，越來越多的購房者們在考慮了多方因素后降低了購房期望，轉向二手市場。
以今年上半年情況來看，昆明一手房住宅供不應求；至今年六月份，昆明二手房均價已達到10985元/平方米，再加上限購+限售的政策組合，短時間內(nèi)催生了二手房市場的火熱。
“一手夠不捉，二手買不起，眼看娃娃就要上學了，咋個整嘞？”
“某得辦法么就還是看看地段可以點呢老破小小區(qū)”
剛需被逼的沒辦法，只有接盤老破小。
昆明的“老破小”小區(qū)大致可以分為兩種，一種是“XXX公司宿舍、XX組團、XX大院”，這類房子一般是單位職工房或者安置房，這類房子戶型一般，沒有電梯、車位等設施，小區(qū)下一般會有個大院子，車子一般都停在院子里。
另一種是“XXX小區(qū)”，這類房子就是建筑年代相對久遠的商品房住宅，這樣的小區(qū)一般非常大，有車位、物業(yè)等基礎配套設施，有的還有學位。
“老破小”通常因為房屋年限太老不一定能貸款，小區(qū)破舊居住品質差，設施老化沒有電梯、車位等不足被購房者們排除。
但其仍然成為一部分購房者的選擇，除了價格相對便宜外，有的人買老破小是期盼著拆遷，但是拆遷是一件可遇不可求的事情，還有一些人對于地段、學區(qū)資源的關注，遠遠大于房源品質本身。
老小區(qū)大部分的房主是出于改善的需求，購買了新的房子，所以需要“騰籠換鳥”，此外，老小區(qū)的住戶以老人和租客居多，居住群體較為復雜。
昆明價格相對低的房子可以分為兩類，一類是成熟區(qū)域的老破小，另一類是郊區(qū)的一手房。在剛需而又預算不多的購房者人群中，學區(qū)一直是左右人們選擇的重要因素，教學質量和環(huán)境好的學校是家長們不變的追求。
原來，處于核心區(qū)，叫交通方便，但是現(xiàn)在以及未來地鐵和快速路成網(wǎng)以后，靠近地鐵和快速路，交通也很方便。但購房者選擇“老破小”大概是上班步行10分鐘和地鐵半小時，還是愿意選擇前者。
（圖片雙擊可放大）
注：
1.表中價格為小區(qū)在售房源均價，具體價格與房屋樓層、戶型以及裝修標準不同有所差異。
2.部分小區(qū)由于建成年代無法準確確認，是否“破”或者“小”還得依據(jù)個人標準。
3.表中同一小區(qū)大部分房源支持貸款，某些房源不支持貸款與房主個人要求有關。
4.表中并非區(qū)域內(nèi)所有房源。
手工統(tǒng)計，難免有遺漏和錯誤，歡迎大家補充和糾正，信息僅供參考，意向伙伴請自行查驗房源真實性。
1.老小區(qū)的房齡普遍較長，這意味著貸款年限被壓縮，導致購房者每個月的還款金額數(shù)量增高，經(jīng)濟壓力被動增加，甚至貸款申請被銀行拒絕。
2.在買房的時候除非你有特殊需求，否則都盡量別買老破小。
3.有條件還是選擇地段相對差一點的新樓盤或者次新二手房，因為地段是會隨著時間而改變的。
在我看來，剛需就是應該用時間成本來換取資金成本，所以選擇什么樣的房子，還是要根據(jù)自身的情況量力而行。
以上為正文
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