土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)【供參考】
案例1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將向集團(tuán)公司上繳的開(kāi)發(fā)技術(shù)支持費(fèi)列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除風(fēng)險(xiǎn)
案例2：房地產(chǎn)企業(yè)存在少計(jì)營(yíng)業(yè)收入，造成少繳土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)
案例3：“統(tǒng)借統(tǒng)還”融資業(yè)務(wù)產(chǎn)生的利息支出未按規(guī)定在清算業(yè)務(wù)中扣除風(fēng)險(xiǎn)
案例4：利用關(guān)聯(lián)交易少繳土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
案例5：虛增開(kāi)發(fā)成本少繳土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
案例6：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司少繳土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
案例1：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將向集團(tuán)公司上繳的開(kāi)發(fā)技術(shù)支持費(fèi)列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)描述：
該房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)處理：
借:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一技術(shù)支持費(fèi)
貸：銀行存款
集團(tuán)公司會(huì)計(jì)處理：
借：銀行存款
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
稅收政策：
案例2
房地產(chǎn)企業(yè)存在少計(jì)營(yíng)業(yè)收入，造成少繳土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)描述：
通過(guò)對(duì)A公司的基本資料、2016年1—12月的財(cái)務(wù)報(bào)表及納稅情況進(jìn) 行分析發(fā)現(xiàn)2016年A公司網(wǎng)簽銷(xiāo)售套數(shù)252套，銷(xiāo)售面積34 761.71平方 米，銷(xiāo)售均價(jià)3087.45元，網(wǎng)簽銷(xiāo)售額10 732.53萬(wàn)元。該期間，該房地產(chǎn) 公司主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為x x小區(qū)三期A區(qū)（26-29棟），該項(xiàng)目的土地增值 稅明細(xì)與銷(xiāo)售收入不配比，土地增值稅入庫(kù)比例低于預(yù)警值。
該公司自2007年成立至今，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：①x x一期A區(qū)1-12# 住宅樓；②X x二期工程；③x x 一期B區(qū)14棟別墅工程；④X x小區(qū) 三期A區(qū)26-29棟。項(xiàng)目1、2分別在2008年、2010年開(kāi)始銷(xiāo)售，于2015 年6月完成土地增值稅清算。項(xiàng)目3于2012年6月開(kāi)始銷(xiāo)售，已銷(xiāo)售別 墅12棟，該公司于2017年5月按2%預(yù)繳土地增值稅。項(xiàng)目4售房時(shí)間為 2015年2月至今。
綜上情況，認(rèn)定x X小區(qū)三期A區(qū)（26-29棟）銷(xiāo)售收入沒(méi)有足額及 時(shí)預(yù)繳土地增值稅。
通過(guò)分析、審查，確定疑點(diǎn)如下：
該公司銷(xiāo)售樓房取得普通住宅銷(xiāo)售收入12 627.68萬(wàn)元，非普通住 宅銷(xiāo)售收入3 403.09萬(wàn)元，即按照預(yù)繳稅率，公司應(yīng)預(yù)繳土地增值稅為 12 627.68萬(wàn)x 1.5%+3 403.09萬(wàn)x 2%=257.48 （萬(wàn)元）,納稅人實(shí)際繳納該項(xiàng)目土地增值稅118.38萬(wàn)元，很可能存在少預(yù)繳土地增值稅的情況。
稅收政策
《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十五條：“納稅人必須依照法 律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期 限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅 務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料?！?/span>
“扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、 行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)報(bào)送代扣代繳、代收代繳 稅款報(bào)告表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求扣繳義務(wù)人報(bào)送的其他有關(guān) 資料?！?/span>
第三十一條：“納稅人、扣繳義務(wù)人按照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅 務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的期限，繳納或者解繳稅款?！?/span>
“納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄 市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以延期繳納稅款，但是最長(zhǎng)不得超過(guò) 三個(gè)月?！?/span>
第五十四條：“稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行下列稅務(wù)檢查：（_）檢查納稅人的 賬簿、記賬憑證、報(bào)表和有關(guān)資料，檢查扣繳義務(wù)人代扣代繳、代收代繳 稅款賬簿、記賬憑證和有關(guān)資料；（二）到納稅人的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和貨 物存放地檢查納稅人應(yīng)納稅的商品、貨物或者其他財(cái)產(chǎn)，檢查扣繳義務(wù)人 與代扣代繳、代收代繳稅款有關(guān)的經(jīng)營(yíng)情況;（三）責(zé)成納稅人、扣繳義 務(wù)人提供與納稅或者代扣代繳、代收代繳稅款有關(guān)的文件、證明材料和 有關(guān)資料；（四）詢(xún)問(wèn)納稅人、扣繳義務(wù)人與納稅或者代扣代繳、代收代 繳稅款有關(guān)的問(wèn)題和情況；（五）到車(chē)站、碼頭、機(jī)場(chǎng)、郵政企業(yè)及其分 支機(jī)構(gòu)檢查納稅人托運(yùn)、郵寄應(yīng)納稅商品、貨物或者其他財(cái)產(chǎn)的有關(guān)單 據(jù)、憑證和有關(guān)資料；（六）經(jīng)縣以上稅務(wù)局（分局）局長(zhǎng)批準(zhǔn)，憑全國(guó) 統(tǒng)一格式的檢查存款賬戶(hù)許可證明，査詢(xún)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人、扣繳 義務(wù)人在銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的存款賬戶(hù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)在調(diào)查稅收違法案 件時(shí)，經(jīng)設(shè)區(qū)的市、自治州以上稅務(wù)局（分局）局長(zhǎng)批準(zhǔn)，可以查詢(xún)案件涉嫌人員的儲(chǔ)蓄存款。稅務(wù)機(jī)關(guān)查詢(xún)所獲得的資料，不得用于稅收以外的 用途?！?/span>
第五十五條:“稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人以前納稅期的納稅 情況依法進(jìn)行稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，并有明顯的 轉(zhuǎn)移、隱匿其應(yīng)納稅的商品、貨物以及其他財(cái)產(chǎn)或者應(yīng)納稅的收入的跡象 的，可以按照本法規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限釆取稅收保全措施或者強(qiáng)制執(zhí)行措施?！?/span>
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條：“納稅人 在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他 原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全 部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、 直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！?/span>
分析路徑：
風(fēng)險(xiǎn)描述：
A公司投資建設(shè)商務(wù)大廈、國(guó)際公館和世紀(jì)花園3個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因初涉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，公司在融資授信上存在困難，未能從當(dāng)?shù)劂y 行取得貸款，必須從集團(tuán)借入資金投資開(kāi)發(fā)。其B集團(tuán)總部對(duì)于外埠公司 融資管理釆用“統(tǒng)借統(tǒng)還”模式?！敖y(tǒng)借統(tǒng)還”是指集團(tuán)統(tǒng)一融資，所屬 企業(yè)申請(qǐng)使用的資金管理模式，即集團(tuán)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，所屬企業(yè)按 一定的程序申請(qǐng)使用，并按同期銀行貸款利率將利
息支付給集團(tuán)，由集團(tuán) 統(tǒng)一與金融機(jī)構(gòu)結(jié)算的資金集中管控模式。
B集團(tuán)總部“統(tǒng)借統(tǒng)還”管理模式具體如下：
集團(tuán)根據(jù)各下屬企業(yè)資金需求統(tǒng)一對(duì)外進(jìn)行融資。2010年6月，集團(tuán) 內(nèi)各下屬企業(yè)累計(jì)資金需求（借款金額）合計(jì)15.85億元，當(dāng)月集團(tuán)對(duì)外 累計(jì)借款金額14.30億元。
各下屬企業(yè)利息分?jǐn)傆?jì)算明細(xì)表。
（1） 根據(jù)2010年5月貸款情況（計(jì)息當(dāng)月上一個(gè)月）、貸款利率計(jì)算 每一筆貸款的年應(yīng)付利息。
（2） 根據(jù)公式￡年應(yīng)付利息/上月貸款余額，計(jì)算出當(dāng)月各所屬公司 應(yīng)分?jǐn)偟钠骄?7 349.895/148 000 x 100%=4.966%,低于銀行同期貸 款利率5.76%0
（3） 根據(jù)各下屬企業(yè)的貸款余額和分?jǐn)偟钠骄?，?jì)算本月各下屬 企業(yè)應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ?/span>
公式：各統(tǒng)借統(tǒng)還單位應(yīng)分?jǐn)偟睦?各統(tǒng)借統(tǒng)還單位的借款余 額x平均利率x天數(shù)。根據(jù)公式，2010年6月該公司應(yīng)分?jǐn)偫? 57 950 x 4.966%/360 x 31=247.81 （萬(wàn)元）。
集團(tuán)出具的《2010年6月內(nèi)部單位貸款利息表》中，該公司應(yīng)進(jìn)入資 本化利息合計(jì)為247.81萬(wàn)元，應(yīng)按投資金額占比（資金使用比例），在當(dāng) 時(shí)在建項(xiàng)目商務(wù)大廈、國(guó)際公館、世紀(jì)花園中進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
A公司提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行土地增值稅稅款清算時(shí)，根據(jù)企業(yè)提供的 利息表載明該項(xiàng)目發(fā)生的利息支出總額為11 000萬(wàn)元，相關(guān)政策執(zhí)行口徑 適用'……不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán) 所支付金額與開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)”扣除，計(jì)算得出扣除項(xiàng)目金額 為6 416.91萬(wàn)元，小于企業(yè)主張據(jù)實(shí)扣除的利息金額，核增應(yīng)補(bǔ)繳土地增 值稅稅款。而如按企業(yè)主張按集團(tuán)自制利息表分配數(shù)據(jù)實(shí)扣除則會(huì)造成項(xiàng)目增值額降低，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅稅款減少。
稅收政策：
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函 〔2010〕22。號(hào)）第三條規(guī)定：
1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁?金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸 款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支 付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證 明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利 息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前 規(guī)定的比例執(zhí)行。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條1.2項(xiàng)所述兩種辦法。
4.土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整 至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
分析路徑：
全國(guó)范圍內(nèi)，由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊性，資金需求巨大，行業(yè)內(nèi)將大量 存在“統(tǒng)借統(tǒng)還”模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)子公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)本身沒(méi)有向 金融機(jī)構(gòu)直接借款，而是由其母公司（集團(tuán)）統(tǒng)一向銀行貸款后交付該子 公司使用，并且按金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的利率支付給集團(tuán)公司，再由集團(tuán)公司支 付給金融機(jī)構(gòu)。
相應(yīng)年度土地增值稅清算報(bào)告中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除明細(xì)、年度財(cái) 務(wù)報(bào)表“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一一資本化利息”科目，企業(yè)所得稅納 稅申報(bào)表。是否能提供金融機(jī)構(gòu)借款證明。
案例4：
利用關(guān)聯(lián)交易少繳土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)描述：
稅收政策：
分析路徑：
案例5：
虛增開(kāi)發(fā)成本少繳土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)描述：
某置業(yè)是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的私營(yíng)有限責(zé)任公司，分析人員通過(guò)案頭審核，對(duì)該項(xiàng)目幕墻工程量和材料價(jià)格的真實(shí)性和準(zhǔn)確性存在 懷疑。分析人員通過(guò)實(shí)地査看，查閱工程結(jié)算書(shū)和第三方資料，并比對(duì)施 工圖紙，發(fā)現(xiàn)該公司存在通過(guò)虛增工程量，虛報(bào)材料定額等方式增加房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而少繳納土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。
建筑幕墻是指由金屬構(gòu)件與各種板材組成的懸掛在主體結(jié)構(gòu)上，不承 擔(dān)主體的結(jié)構(gòu)荷載與作用，是當(dāng)代建筑經(jīng)常使用的一種裝飾性很強(qiáng)的外墻 飾面。隨著建筑幕墻的大規(guī)模適用，做好建筑幕墻工程量評(píng)估工作意義重 大。尤其是新型幕墻技術(shù)的應(yīng)用，增加了評(píng)估的難度。然而一些房地產(chǎn)企 業(yè)發(fā)現(xiàn)這方面的漏洞，通過(guò)虛增工程量，虛報(bào)材料定額等方式增加房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本，從而到達(dá)少繳納稅款的目的。
2015年3月10 0,分析人員調(diào)查底稿和土地增值稅申報(bào)表，運(yùn)用數(shù) 據(jù)比對(duì)，發(fā)現(xiàn)以下異常：
(1)二期土地增值稅稅負(fù)比一期低。該公司“xx國(guó)際一期” 土地 增值稅稅負(fù)率11.24% ；二期稅負(fù)率8.19%,二期稅負(fù)低于一期3.05%。
(2)二期整體開(kāi)發(fā)成本每平方米3 405.36元，超過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)規(guī)定 的預(yù)警值。
(3)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用歸集不準(zhǔn)確。評(píng)估人員審核該項(xiàng)目工程結(jié)算單 時(shí)，發(fā)現(xiàn)“x x國(guó)際二期” E地塊2#樓主體幕墻成本偏高，其中外墻干 掛的收口線條、柱身拉槽和磨邊拋光三部分的單價(jià)都達(dá)到每米200多元, 于是查看其E地塊1#樓該部分的結(jié)算單，發(fā)現(xiàn)收口線條單價(jià)每米80元、 柱身拉槽單價(jià)每米18元和磨邊拋光單價(jià)每米5元。憑據(jù)常識(shí)對(duì)定額單價(jià)產(chǎn) 生懷疑。
(4)在總結(jié)算書(shū)中，“X x國(guó)際二期” E地塊2#樓的外墻干掛面積達(dá) 到1.2萬(wàn)平方米，全隱框玻璃幕墻的工程量1 826.19平方米，全隱框玻璃 幕墻同比E地塊1#樓工程量增加了 1.25倍，評(píng)估人員對(duì)該部分工程量真 實(shí)性產(chǎn)生懷疑。
稅收政策：
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第三條：“土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！?/span>
第四條：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣 除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額?！?/span>
第六條：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金 額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi) 用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。'
分析路徑：
潛在風(fēng)險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)行業(yè)和建筑安裝行業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三類(lèi)成本中土 地前期成本和基礎(chǔ)設(shè)施等配套費(fèi)可采用企業(yè)自報(bào)和第三方信息確定，比較 難以確定的是建筑安裝工程費(fèi)。探索科學(xué)方法的核心就是利用行業(yè)數(shù)據(jù), 測(cè)算出不同建筑類(lèi)型的建筑成本作為評(píng)估依據(jù)，結(jié)合企業(yè)成本歸集明細(xì), 材料結(jié)算單等成本核算材料確定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
案例6：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司少繳土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)描述：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2011年12月開(kāi)工建設(shè)“X x二期”房地產(chǎn) 項(xiàng)目，該項(xiàng)目已達(dá)清算標(biāo)準(zhǔn)，該公司開(kāi)展了自行清算。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)土地增值稅稅負(fù)為3.05%,與該局清算項(xiàng) 目平均稅負(fù)5.58%相比明顯偏低，同時(shí)考慮到該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)類(lèi)型（只有商業(yè)、寫(xiě)字樓，無(wú)住宅），又將其與同業(yè)態(tài)土地增值稅稅負(fù)進(jìn)行了比 較，發(fā)現(xiàn)仍低于同類(lèi)型項(xiàng)目平均土地增值稅稅負(fù)7%,認(rèn)為該企業(yè)可能存 在少繳納土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主要通過(guò)以下方面確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):
1.該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅收風(fēng)險(xiǎn)：“X x二期”項(xiàng)目部分商鋪銷(xiāo)售價(jià) 格明顯偏低,對(duì)比偏低商鋪同樓層同位置戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
2.扣除項(xiàng)目的稅收風(fēng)險(xiǎn)：
（1） 取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款:該公司取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用賬列數(shù)在二期清算時(shí)未進(jìn)行分?jǐn)?，?yīng)進(jìn)行調(diào)減。
（2） 其他扣除項(xiàng)目及其金額：扣除項(xiàng)目及金額列支中有部分票據(jù)不合規(guī)、部分科目明顯錯(cuò)誤，應(yīng)進(jìn)行調(diào)減。
（3） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：該項(xiàng)目賬列的支付利息，無(wú)金融機(jī)構(gòu)證明，且代收取的維修基金計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，應(yīng)予調(diào)減。
（4） 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：維修基金作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)，應(yīng)予調(diào)減。
稅收政策：
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第五條:“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。”
《中華人民共和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條:“條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！?/span>
第七條第一款：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！?/span>
第七條第二款：“開(kāi)發(fā)土地成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生 的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。”
第七條第三款：“開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用?！?/span>
第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳 納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除?！?/span>
第七條第六款：“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。”
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函 〔2010〕220號(hào)）第三條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題：（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用 中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的 金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照'取得土地使用權(quán)所支付的金額’與 '房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本'金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 在按’取得土地使用權(quán)所支付的金額’與’房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本'金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?！?/span>
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》 （財(cái)稅字〔 1995〕48號(hào)）第六條：“對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu) 買(mǎi)方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未 計(jì)入房?jī)r(jià)申，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收 入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。”
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