文 | 林翠萍
編輯 | 劉巖、楊絢然
疫情之下，當(dāng)遠(yuǎn)程在線辦公正如火如荼，另一邊聯(lián)合辦公行業(yè)卻迎來史上最寒冷冬天。
4月15日，有聯(lián)合辦公入駐企業(yè)向創(chuàng)業(yè)邦爆料，共享辦公空間服務(wù)商酷窩COWORK拖欠多家入駐企業(yè)押金數(shù)月未還，經(jīng)索要無果。各企業(yè)涉及押金金額不一，少則幾千，最多達(dá)20多萬。
據(jù)了解，從去年10月份開始，北京酷窩科技有限公司曾主動與入駐企業(yè)陸續(xù)簽訂終止協(xié)議，將暫停位于北京朝陽區(qū)光華路的辦公室出租服務(wù)，并承諾辦理退租手續(xù)后30個工作日或最遲2020年2月29日前退還租金和保證金。此處的聯(lián)合辦公空間早在1月17日已正式關(guān)閉，不過直到今天，北京酷窩科技有限公司并沒有履行協(xié)議退還押金。據(jù)爆料人稱，目前跟對方交涉得到的回應(yīng)是“沒錢還”。
創(chuàng)業(yè)邦致電北京酷窩科技有限公司欲向其證實，截至發(fā)稿時間，并未得到回應(yīng)。
此外，創(chuàng)業(yè)邦了解到，上個月，也有網(wǎng)友在網(wǎng)上爆料，上海五角場創(chuàng)智天地we+酷窩突然停止運(yùn)營，不退押金。而更早一點(diǎn)今年1月初，網(wǎng)友爆料，寧波的酷窩聯(lián)合辦公空間已倒閉撤離，當(dāng)時給的說法是退押金需要45個工作日。
總部位于廣州的酷窩COWORK成立于2015年6月，一路高歌猛進(jìn)，并與總部位于上海的WE+聯(lián)合辦公空間在2017年宣布合并，打響聯(lián)合辦公整合第一槍。合并后雙方空間、資源、社群全部打通，在當(dāng)時的全國聯(lián)合辦公空間市場一度達(dá)到前五的規(guī)模。當(dāng)年合并后，酷窩聯(lián)合創(chuàng)始人曾向媒體公開表示，公司到年底可能會實現(xiàn)收支平衡，并開始進(jìn)入盈利階段。
然而，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨干。三年過后，酷窩恐怕意想不到的是，會出現(xiàn)接連閉店、疑似“還不起”押金的悲劇......
酷窩“無力償還押金”事件無疑是一個信號。聯(lián)合辦公企業(yè)本就普遍虧損，如今又遭遇疫情帶來的沉重打擊，生存維艱。但拋開疫情，“WeWork”們的危機(jī)早已埋下，聯(lián)合辦公行業(yè)本身“二房東”模式一直飽受詬病，同樣是二房東生意的長租公寓也頻頻出現(xiàn)爆雷事件。疫情或許只是讓這個模式的弊端更加凸顯。
“WeWork”們的危機(jī)早已埋下
所有疫情之后爆發(fā)出問題的公司，早在疫情之前就已埋下危機(jī)的種子。
自去年WeWork上市折戟后，整個聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)入寒冬。眾多共享辦公企業(yè)就面臨著拿不到融資、停止擴(kuò)張、裁員甚至閉店的窘境。
2019年全年除幾家頭部外，拿得融資的聯(lián)合辦公企業(yè)寥寥無幾。早在去年底，方糖小鎮(zhèn)就被爆，因為拖欠業(yè)主租金被單方面解除合同，繼而關(guān)閉北京京糧大廈國貿(mào)CBD社區(qū)——這是這家聯(lián)合辦公運(yùn)營商進(jìn)入北京的首店。
誰也沒料到2020開年來突至的疫情，又給了行業(yè)一記重?fù)簟?/p>
受疫情影響，今年以來聯(lián)合辦公行業(yè)整體現(xiàn)金流緊張，出租率下滑。因為疫情爆發(fā)在春節(jié)期間，不少企業(yè)用戶租期已滿、剛剛退租，空置出來的空間或工位無法在短期內(nèi)消化；一些中小企業(yè)為了節(jié)流干脆退租了辦公室或直接在家辦公；也有企業(yè)因為裁員、倒閉，紛紛退租；而遠(yuǎn)程在線辦公等新辦公方式，也給了這個行業(yè)不小的沖擊。
在聯(lián)合辦公空間的發(fā)源地美國，WeWork、Knotel、Convene、 Industrious、The Wing也紛紛爆出裁員的消息。作為中國聯(lián)合辦公空間最大的運(yùn)營商之一，2月10日，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶在“中小企業(yè)紓困之道”論壇中表示，目前優(yōu)客工場深圳辦公區(qū)的到崗率約為50%，北京辦公區(qū)的到崗率約為30%。
去年底優(yōu)客工場正式公開招股書，似乎給了這個被陰霾籠罩的行業(yè)一絲信心，不過如今優(yōu)客赴美上市也前途未卜。據(jù)招股書顯示，截至2019年9月底，優(yōu)客工場賬上的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物等為2.08億元，若按照2019年前三季度的平均運(yùn)營虧損額（1.87億元）計算，優(yōu)客工場的現(xiàn)金或僅能維持公司運(yùn)營到今年下半年。
作為頭部玩家尚且如此，更何況中小企業(yè)。
前不久（4月7日），聯(lián)合辦公企業(yè)納什空間再次獲得遠(yuǎn)洋資本1億元增持，這是2020年以來“唯一”公開的一筆融資消息。不過據(jù)悉這筆融資早在年前就已敲定，而在宣布融資的前一個月，也有媒體曝出納什拖欠房租和押金，公司內(nèi)部也出現(xiàn)了高管降薪、員工薪資延遲發(fā)放等情況。
而更多企業(yè)并沒有納什那么“幸運(yùn)”順利拿到融資續(xù)命。
這一切背后也映射了這個行業(yè)普遍存在的問題：盈利模式單一、過于依賴融資、入駐率低等。
包著“高科技”外衣的“二房東”生意
事實上，聯(lián)合辦公這個生意自成立起，其模式就備受爭議。盡管在此前公布的招股書里，WeWork稱自己是“以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)驅(qū)動的高科技企業(yè)”，但這個行業(yè)的大多數(shù)企業(yè)骨子里仍舊沒跳出“二房東”的模式本質(zhì)，虧損成了這個行業(yè)的主題。
作為聯(lián)合辦公鼻祖，這家創(chuàng)辦于2010年的聯(lián)合辦公企業(yè)，曾經(jīng)備受資本追捧。鼎盛期WeWork曾擁有12500名員工，其中7500名位于美國，在全球已經(jīng)涉足29個國家，111個城市，總共528個WeWork大樓。而作為這家企業(yè)最大的投資方，迄今為止，軟銀及其子公司為WeWork投入了142.5億美元，其中包括自去年10月以來投入的54.5億美元。
但后來隨著一系列運(yùn)營丑聞的暴露，最終WeWork于2019年10月撤回IPO申請，估值也從最高時的470億美金跌至80億美元。這也致使軟銀遭受了巨大的損失，并冒著法律風(fēng)險撤回對WeWork 30億美元收購要約。4月13日晚，軟銀集團(tuán)發(fā)布2020財年的業(yè)績預(yù)測，預(yù)計本財年經(jīng)營虧損1.35萬億日元（約合人民幣880億），而出現(xiàn)大幅虧損的原因之一就有旗下愿景基金對于WeWork的投資。
而WeWork跌落神壇，深陷輿論的風(fēng)暴的同時，也迫使所有從業(yè)者開始重新審視這個行業(yè)。
簡單來說，WeWork 的模式是，先掏錢和辦公空間簽下長期租約，再重新裝修改造，將大面積的辦公空間切割成更小的隔間和工位，以靈活的租期出租給小公司和個人，并提供配套服務(wù)。這和國內(nèi)長租公寓“二房東+管家”的模式大同小異。散賣的收入與整租、改造和運(yùn)營的成本差額，就是它的利潤空間。
這種模式下賺錢的要義就是，“盡可能便宜地拿地，做成盡可能多的隔間，盡可能提高出租率，提高運(yùn)營效率?！睘榱藦母偁幷呤稚蠐屜履繕?biāo)樓盤，WeWork通常會開出更高的年租金或租期更長的合同，贏得業(yè)主青睞。在2017年至2018年之間，WeWork每個月擴(kuò)張的空間，在1.4萬平方英尺到2.8萬平方英尺之間。直至疫情爆發(fā)前，WeWork都在以最快速度收購紐約市的房地產(chǎn)，是紐約市最大的辦公室租戶。
在經(jīng)濟(jì)上行期，不斷增多的用戶租下WeWork的空間并支付足夠多的租金，讓這種激進(jìn)的擴(kuò)張打法得以持續(xù)。但現(xiàn)實是全世界都處于經(jīng)濟(jì)下行期，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素還在增加，中小公司的業(yè)務(wù)也不斷收縮。一旦WeWork無力支付業(yè)主租金，就很可能陷入資金斷流的境地。事實上從2018年末開始，整個行業(yè)激進(jìn)拿樓的后遺癥已經(jīng)顯現(xiàn)，聯(lián)合辦公企業(yè)的關(guān)店潮上演，也有玩家開始謀求轉(zhuǎn)型。
直到WeWork向美國證券交易委員會提交了IPO招股書，其最后一塊遮羞布終于被揭開。
招股書顯示，WeWork的主要收入來源是會員固定費(fèi)用，即企業(yè)進(jìn)駐辦公場所每月支付的資金。2019 年上半年，這部分收入占總收入比例約83%。
2016年到2018年WeWork的營收分別為4.36億美元，8.86億美元和18.21億美元。但營收上的持續(xù)增長來源于背后門店不斷擴(kuò)張帶來的虧損。從2016年到2018年期間，WeWork的凈虧損額從4.29億美元，持續(xù)擴(kuò)大至19.27億美元。到2019上半年，凈虧損額則達(dá)到9.04億美元，較去年同期增長了25.2%。
此外，WeWork成本支出中占比最大的部分是辦公用地的運(yùn)營費(fèi)用，其中大部分來自于租賃費(fèi)用，WeWork通常與房東簽訂10到15年租賃合同，費(fèi)用則分?jǐn)傇诿科诘馁M(fèi)用支出中。2016年到2018年期間，這部分運(yùn)營費(fèi)用分別為4.3億美元、8.1億美元和15億美元，占總營收的比例分別為99.3%、92.0%和83.5%。
由此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其商業(yè)模式還停留在簽訂長期租賃合約，再將物業(yè)轉(zhuǎn)租給企業(yè)客戶的舊有模式框架里。
而縱觀國內(nèi)WeWork的一眾學(xué)徒，盡管二國國情不同，在政策支持及打法上也略有差異。但大部分企業(yè)最終也沒能逃脫“二房東”模式的虧損怪圈，WeWork的遭遇也一一在其他聯(lián)合辦公企業(yè)身上復(fù)現(xiàn)。
同樣得益于時代機(jī)遇和“雙創(chuàng)政策”的紅利，中國聯(lián)合辦公行業(yè)自2015年來也實現(xiàn)了快速生長。最頂峰時，行業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到5000多家，但并購和倒閉潮也隨之而來，到2018年6月，中國聯(lián)合辦公平臺數(shù)從上一年的數(shù)千家急劇下降到約300家。2019年中國聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)一步洗牌、整合，頭部選手們開始進(jìn)入規(guī)模戰(zhàn)。
來源：艾媒咨詢
作為國內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)的代表，優(yōu)客工場從2015年成立到2018年，一共融資19輪超47億，平均每3.2個月獲得一次融資，估值一度達(dá)到110億元。去年7月，又完成了最新一輪的股權(quán)融資為上市做準(zhǔn)備。招股書顯示，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場擁有約60.96萬名會員，其中包括約58.46萬名個人會員和2.5萬家企業(yè)會員。
但與WeWork一樣，優(yōu)客工場主要收益也來自于場租，其場租收益一度占到總收益的90%。
招股書顯示，2017年、2018年以及2019年前9個月，優(yōu)客工場總凈收入分別為人民幣1.67億元、人民幣4.49億元和人民幣8.75億元。營收增速迅猛，2018全年、2019年前9個月總凈收入分別同比增長168%和210%。
同時與營收飛速增長形成對比的是，優(yōu)客工場的虧損也在進(jìn)一步擴(kuò)大。2017年、2018年經(jīng)調(diào)整凈虧損分別為2.50億元、3.41億元；2019年前三季度凈虧損3.43億元，較去年同期的凈虧損2.15億元擴(kuò)大112%。
“二房東”們的出路在哪里？
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶曾預(yù)計，到2020年，中國大城市的商業(yè)和寫字樓面積大約會達(dá)到三億平方米以上，保守估計會有30%的面積轉(zhuǎn)化成各種各樣的共享辦公空間。如果按照30%的轉(zhuǎn)化率，以及中國排名前20城市商業(yè)辦公樓一平米3000元左右的年產(chǎn)值計算，國內(nèi)共享辦公行業(yè)的總市場規(guī)模大約在2000億元到2500億元之間。
市場看起來很誘惑，但眼下聯(lián)合辦公行業(yè)整體遇冷也是事實。與頻頻爆雷的長租公寓一樣，僅靠租賃收入的“二房東”生意，并不能支撐起一個完整的商業(yè)模型。為走出虧損困境，很多聯(lián)合辦公企業(yè)開始將希望寄托在基于空間的增值服務(wù)上，比如向入駐企業(yè)提供資源對接、FA等額外服務(wù)。同時2019年以來，國內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)開始不約而同由“二房東”模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。
以優(yōu)客工場為例，目前的商業(yè)模式不僅僅是空間運(yùn)營，而是“空間運(yùn)營+非空間業(yè)務(wù)”模式。其中空間運(yùn)營板塊包含直營模式與輕資產(chǎn)模式產(chǎn)兩大類。直營模式下優(yōu)客工場負(fù)責(zé)這類型空間相應(yīng)的設(shè)計、建造、選址等工作;輕資產(chǎn)模式則包括運(yùn)營管理輸出與資產(chǎn)托管兩類。其中運(yùn)營管理輸出類空間，收入主要來自向物業(yè)主收取管理費(fèi);而資產(chǎn)托管類空間，主要收入來自與物業(yè)主收入分成。
境況似乎在變好。優(yōu)客工場去年底公開的招股書中表示，目前優(yōu)客工場主要有三大塊收入來源：空間會員費(fèi)收入、營銷和品牌服務(wù)收入以及其他服務(wù)收入。2017年和2018年，優(yōu)客工場最主要的收入來源還是辦公空間會員服務(wù)的收入，占比超過85%。而到了2019年前三季度，優(yōu)客工場辦公空間會員服務(wù)的收入和非空間收入均超過了4億元。并表示輕資產(chǎn)模式是其主要增長動力之一，未來將在輕資產(chǎn)模式下進(jìn)一步發(fā)展合作空間業(yè)務(wù)。
“WeWork”們想努力打破大眾對聯(lián)合辦公即“二房東”的刻板印象，但創(chuàng)新并不好做，目前大多聯(lián)合辦公企業(yè)的增值服務(wù)收入占比依然非常小。而受疫情影響，今年以來聯(lián)合辦公整體出租率再次下滑，并且這一影響可能會持續(xù)數(shù)月。行業(yè)低迷下，資本也更加謹(jǐn)慎，眼下聯(lián)合辦公企業(yè)最大的問題或許是如何先活下去。
部分資料參考：
PropTech研習(xí)社：《Knotel是如何花5年時間成長為WeWork競爭對手的？》
PingWest品玩：《共享辦公，一場海市蜃樓》
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