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房地產(chǎn)是一個具體的行業(yè)，不動產(chǎn)是一類資產(chǎn)。它的范圍其實很廣，除了老百姓接觸的商品房、公寓和商鋪以外，還包含倉庫、商業(yè)中心等。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期非常明顯的行業(yè)。房地產(chǎn)周期有三個：

長期看人口、中期看土地（投資周期）、短期看金融（庫存周期）

短周期一般3到5年，這個周期也叫作庫存周期，或者基欽周期。這個周期的出現(xiàn)，源于人性的貪婪、恐懼和投機。

當(dāng)房價上漲，比市場上絕大多數(shù)的資產(chǎn)的回報都要高的時候，大多數(shù)人都會選擇努力買房。當(dāng)房價下跌，大家就會觀望甚至打折出售房子，造成房價螺旋式下跌。

一個行業(yè)過熱，就算沒有國家出手調(diào)控，也會在市場經(jīng)濟的規(guī)律下逐漸衰退。只不過在我們國家比較明顯可以看到政策調(diào)控的痕跡，政策其實也是隨著市場經(jīng)濟的內(nèi)在規(guī)律出現(xiàn)的。

不知道大家有沒有印象，其實在上一輪周期的底部，國家通過“三支箭”（信貸支持、債券融資、股權(quán)融資）政策盤活了房地產(chǎn)行業(yè)。那是在2018年底。

2021年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇史上最嚴(yán)格的調(diào)控，很多人都開始悲觀，沒想到2022年末，又見“三支箭”。

前后相隔四年。還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。

所謂土地，就是指地產(chǎn)企業(yè)拿地的行為。企業(yè)拍下待開發(fā)土地，這個數(shù)據(jù)是預(yù)測未來幾年地產(chǎn)行業(yè)繁榮程度的一個重要指標(biāo)。

整個房地產(chǎn)開發(fā)分為拿地、銷售、建設(shè)、交房運營等多個環(huán)節(jié)。一個完整的投資周期大概是8-10年。

很多行業(yè)都有同樣的周期，所以8-10年被稱為投資周期或者朱格拉周期。

任何商業(yè)都遵循市場經(jīng)濟的原則，也就是需求和供給的關(guān)系。

一個城市的房價，最終是由需求決定的。

當(dāng)一個人城市凈流入的人口越多，它的房價就越堅挺。所以長期看人口，說的就是長期供需關(guān)系的不平衡。如果房地產(chǎn)長期處于供小于求的狀態(tài)，那這個城市的房價不論如何波動都是穩(wěn)定向上的。

人口、投資、金融三個因素又可以分別對應(yīng)投資的三要素：基本面、流動性和預(yù)期。

人口增長是房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，只有人口增長，房地產(chǎn)行業(yè)或者說房價才會穩(wěn)步增長。流動性充裕，房企有足夠的周轉(zhuǎn)資金和金融工具，才能持續(xù)的進行投資和開發(fā)，而只有人們都對市場未來的充滿積極的預(yù)期，更多人進入到這個市場中，價格才會真正上漲。

過去幾十年，房子之所以成為中國家庭的主要核心資產(chǎn)，是因為，人口長期向城市集中，城鎮(zhèn)化率一路上漲；房地產(chǎn)企業(yè)迎來黃金三十年，通過先銷售、后建房，高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的方式瘋狂擴張；在房價上漲的強烈預(yù)期下，老百姓們用真金白銀支撐了這個占中國GDP27%的龐大行業(yè)，也帶動了上下游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

要看未來房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展，房子還值不值得作為家庭的重要資產(chǎn)進行配置，就要看影響房地產(chǎn)發(fā)展的三個要素有沒有改變。

未來每一年，人口增速都在快速下滑。這已經(jīng)是不可以回避的事實了。

除了少數(shù)還能吸引人口增長的城市以外，其他人口迅速減少的城市，房價很難說還有增長的空間。

2022年房企投資意愿降至谷底，主要以央企、城投為主，強者恒強的格局進一步加劇。