作者單位：永春縣不動產登記中心
改革開放45年，關于住房制度的改革也進行了45年，1994年國務院下發(fā)《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國發(fā)〔1994〕43號）》（下稱《決定》），向城鎮(zhèn)職工“穩(wěn)步出售公有住房”，1998年下發(fā)《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知（國發(fā)〔1998〕23號）》，要求“停止住房實物分配，繼續(xù)推進現有公有住房改革，進一步搞好現有公有住房出售工作”，此后福利分房時代結束，幾乎所有單位的公有住房都納入了此次改革出售的范圍，“房改房”概念由此誕生。
可售房屋范圍
根據《決定》第14條、《通知》第12條及《建設部關于進一步推進現有公有住房改革的通知（建住房〔1999〕209號）》（下稱《住建部通知》）第2條的規(guī)定，校園內不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉用房不得出售，按照規(guī)劃近期需要拆除改造的住房不得出售，黨政、科研機關及大專院校內與機關、辦公不可分割的住房不可出售，具有歷史紀念意義的住房不可出售，嚴重損壞房、危舊房不可出售，地方人民政府規(guī)定的其他不宜出售的住房，其余城鎮(zhèn)公有住房均可向城鎮(zhèn)職工出售。
應當注意此處公有住房指國有單位或當地房管部門直管的住房，私營企業(yè)將單位宿舍出售予員工的，不可按房改房辦法進行登記。登記實踐中無法辨別的，根據《住建部通知》第4條“凡在可出售范圍的現有公有住房，產權單位應預先編制、上報售房方案；房改部門應在收到單位售房方案后15個工作日內完成審批工作，并將批準件同時抄送房地產交易和產權登記部門”的規(guī)定，可向當地房改部門或房屋管理部門查詢相關文件后作出判斷。
購房主體資格
根據《住建部通知》第3條“凡屬各地房屋管理部門直管的成套公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應向有購房意愿的現住戶出售。各國有單位自管的公有住房，原則上應按照上述要求向本單位職工和正常工作調離的非本單位現住戶出售”的規(guī)定，將公有住房的購房主體分為兩部分，即房屋管理部門直管的宜售成套公有住房可向時任住戶出售，國有單位自管的公有住房可向本單位在職、退休、正常調離仍居住的職工出售。售房單位在出售公有住房并辦理房屋所有權證并發(fā)放給購房人時，房改部門已對購房主體資格進行審查，登記時無需重復。
房屋售價及權利
參與房改銷售的公有住房售價分為市場價、成本價、標準價三種，《決定》第15條、《住建部通知》第6條規(guī)定向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，以成本價售房確有困難的市(縣)，可以實行標準價作為過渡，即市場價＞成本價＞標準價。根據職工工齡、居住情況等因素，另有價格折扣優(yōu)惠。
根據《決定》第21條、《住建部通知》第8條，以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場；以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場；以標準價購買的住房，擁有部分產權，產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定，職工按成本價補足房價款及利息后，住房產權歸職工個人所有，一般住用5年后方可依法進入市場。
以標準價購買的住房，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優(yōu)先購買、租用權。實際操作過程中，通常將該范圍進行擴大，所有類型的房改房在房產交易管理部門辦理上市交易備案時，需由原售房單位及房產管理部門同意并簽署《房改房上市申請書》，部分登記機構將其作為轉移登記材料收取。
宗地范圍及用途
房屋管理部門直管及大部分國有單位自管的公有住房通常建立在城鎮(zhèn)住宅用地上，有單戶或獨幢的國有土地使用權證書，登記時可根據各戶住房面積進行土地分攤或以共用宗地的方式辦理。
另有部分公有住房建在單位生產辦公用地內，如政府機關、國營工廠、學校、醫(yī)院、銀行等單位在大院內建造的宿舍參與房改出售，土地用途包括工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地等。該類房改房通常與單位辦公樓共用宗地，權利人僅持有房屋所有權證書而沒有獨立的土地使用權證書，因而無法進行不動產登記。此時應由售房單位持整宗地的土地使用權證書、公有住房出售文件、房改具體名單到不動產登記中心申請土地分割登記，先將辦公區(qū)域及住宅區(qū)域分開，各區(qū)域應包含建筑占地及滿足基本通行的道路。
根據《土地管理法》第五十六條“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準；其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意”的規(guī)定，非住宅用途的房改房宗地需由售房單位向城市規(guī)劃主管部門與國土資源主管部門提交變更土地用途申請并取得批準文件。登記時根據相關批準文件辦理土地分攤或共用宗地。
因變更土地用途難度較大、短時間無法辦結的，登記時可維持原土地用途不變先行發(fā)放不動產權證書，并將具體情況記錄在登記簿附記中，待土地用途變更事項辦結后，再予以換證。
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