相關(guān)條文規(guī)定了抵押時(shí)的“地隨房走、房隨地走”規(guī)則。應(yīng)作如下理解：
1、房地一并抵押
①以建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
所謂“建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)”，是指依據(jù)規(guī)劃，建筑物所占用的土地之上的建設(shè)用地使用權(quán)。具體而言：(a)如果以整棟房屋抵押，就是指該房屋“實(shí)際”占地上的建設(shè)用地使用權(quán);(b)如果以區(qū)分所有的建筑物抵押，則是指該建筑物所占的相應(yīng)比例的建設(shè)用地使用權(quán)。
②以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將土地上已有的建筑物、構(gòu)筑物一并抵押。
注意：以建設(shè)用地使用權(quán)抵押是，土地上的“在建工程”也應(yīng)一并抵押。
③抵押人未依照前述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)“視為”一并抵押。
即使當(dāng)事人沒有按照法律規(guī)定一并抵押，法律也“推定”當(dāng)事人已經(jīng)將房地一并設(shè)立了抵押。此種推定屬于“不可推翻的推定”，當(dāng)事人不能以協(xié)議加以排除，也不能事后否定此種一并抵押的效力。更有甚者，即使當(dāng)事人在辦理抵押登記時(shí)，只辦理了建筑物的抵押登記，而沒有辦理建設(shè)用地使用權(quán)的抵押登記，或者只登記了建設(shè)用地使用權(quán)抵押，而未登記建筑物抵押，就視為已經(jīng)“一并”就建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物辦理了抵押登記。可見，《物權(quán)法》第182條屬于《物權(quán)法》第9、187條規(guī)定的例外。
④抵押人將房、地分別抵押給不同的債權(quán)人的，則構(gòu)成重復(fù)抵押。
舉例說明之：甲于5月1日將其建設(shè)用地使用權(quán)抵押給乙，辦理了建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，但沒有將該土地上的房屋一并抵押。6月1日，甲又將該房屋抵押給丙，辦理了房屋抵押登記，而沒有將房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為就該房屋以及房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)構(gòu)成 “重復(fù)抵押”，但乙的抵押權(quán)屬于第一順序的抵押權(quán)，丙的抵押權(quán)屬于第二順序的抵押權(quán)。
2、土地上的新增建筑物“不屬于”一并抵押的范圍，但屬于“一并處分”的范圍。
根據(jù)《物權(quán)法》第200條的規(guī)定：
①建設(shè)用地使用權(quán)“抵押后”，土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
②該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)“一并處分”，但新贈(zèng)建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
(3)鄉(xiāng)村企業(yè)建筑物抵押時(shí)“地隨房走”，但“房不隨地走”。
根據(jù)《物權(quán)法》第183、201條的規(guī)定：
①鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
②以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
③以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
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