常用逼定技巧
一、逼定意義
客戶定購下定金，它是將產(chǎn)品介紹轉(zhuǎn)化為實際買賣的關(guān)鍵步驟。任何產(chǎn)品的推薦過程這個步驟是必不可少的，而且它是衡量銷售前期介紹優(yōu)劣的標志。
二、逼定時機
1、已經(jīng)激發(fā)客戶的興趣
2、置業(yè)顧問已經(jīng)贏的信任和客戶的依賴
3、有同一客戶看該套房屋或者制造這種場景
4、現(xiàn)場氣氛較好
三、購買信號
㈠語言上的購買信號
1、客戶的問題轉(zhuǎn)向有關(guān)商品的細節(jié)，如費用、價格、付款方式等;
2、對推薦員的介紹表示積極的肯定與贊揚;
3、詢問優(yōu)惠程度, 有無贈品時；
4、一位專心聆聽、寡言少語的客戶，詢問付款及細節(jié)時；
5、討價還價，一再要求打折時；
6、對商品提出某些異議，關(guān)心樓盤的某一優(yōu)點和缺點時 ；
7、接過推薦員的介紹提出反問；
8、詢問同伴的意見時；
9、對目前正在使用的商品表示不滿；
10、詢問售后服務(wù)時。
㈡行為上的購買信號
1、客戶的面部表情從冷漠、懷疑、深沉變?yōu)樽匀淮蠓健㈦S和、親切；
2、眼睛轉(zhuǎn)動由慢變快、眼神發(fā)亮而有神采，從若有所思轉(zhuǎn)向明朗輕松；
3、嘴唇開始抿緊，似乎在品味、權(quán)衡什么；
4、用幾套戶型反復(fù)比較挑選后，話題集中在某單位時；
5、關(guān)注銷售人員的的動作和談話，不住點頭時；
6、突然用手輕聲敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思路，最后定奪 ；
7、反復(fù)/認真翻閱樓書、定購書等資料細看時；
8、離開又再次返回時；
9、實地查看房屋有無瑕疵時；
10、客戶姿態(tài)由前傾轉(zhuǎn)為后仰，身體和語言都顯得輕松；
11、出現(xiàn)放松姿態(tài)，身體后仰，擦臉攏發(fā)，或者做其他放松舒展等動作；
12、轉(zhuǎn)身靠近推薦員，掏出香煙讓對方抽表示友好，進入閑聊 ；
13、當客戶靠在椅子上，左右相顧突然雙眼直視你 。
㈢逼定注意事項
1、觀察客戶對樓盤的關(guān)注情況，確定客戶的購買目標；
2、不要再介紹其他單位，讓客戶的注意力集中在目標單位上，進一步強調(diào)該單位的優(yōu)點及對客戶帶來的好處；
3、讓客戶相信此次購買行為是非常正確的決定；
4、切忌強迫客戶購買，或表示不耐煩情緒:“你到底買不買? “；
5、注意成交信號，必須大膽提出成交要求，進行交易，干脆快捷，切勿拖延；
6、關(guān)鍵時刻可以主動邀請銷售主管加入。
四、逼定方式
1、正面進攻，反復(fù)強調(diào)產(chǎn)品和環(huán)境的優(yōu)點，重復(fù)購房手續(xù)、步驟，逼其下定。
2、步步緊逼，找出問題，各個擊破，完美成交。
3、舉例保證，現(xiàn)在定購是對他最有利，告訴客戶不定而可能發(fā)生的利潤損失。
4、提供某項特殊的優(yōu)惠作為下定鼓勵。
5、假設(shè)一切已解決，草擬付款、合同、交房日期等。
6、商議細節(jié)問題，多投入、了解，彼此付出。
7、誘發(fā)客戶惰性。
五、逼定技巧
在實際銷售過程中，應(yīng)堅持進可議、退可守的原則。舉例來說，假設(shè)銷售人員已完全掌握了客戶的購買動機、預(yù)算、喜好、那么如何根據(jù)經(jīng)驗向客戶推薦其滿意的單元再加以逼定呢？
1、鎖定唯一可讓客戶滿意的一個單元，然后促其下決心：
①搶購方式；
②直接要求下決心；
③引導(dǎo)客戶進入議價階段。
2、重復(fù)強調(diào)優(yōu)點：
①地理位置好 ；②產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)越；產(chǎn)品配套完善 ；③開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)好等 。
3、直接強定：
①客戶經(jīng)驗豐富，二次購房，用于投資的同行；
②客戶熟悉附近房價及成本，直截了當要求以合理價位購買；
③客戶對競爭個案非常了解，若不具優(yōu)勢，可能會失去客戶。
4、詢問方式：
在接待客戶的過程中通常采用詢問的方式，了解客戶的心理，并根據(jù)其喜好，重點突出產(chǎn)品的優(yōu)點，打消其購房時可能存在的疑慮。
六、逼定話術(shù)
1、富蘭克林成交法
這種主法適用于善于思考的人，如：“xx先生，在美國人們把富蘭克林看成是最聰明的人。他遇到問題舉棋不定時，會拿出一張紙，從中間劃一道，將‘利好’和‘壞因素’全都列出來，分析得失……?，F(xiàn)在看來，出除了你覺得項目稍微遠一點外，小產(chǎn)權(quán)在未來還是能夠轉(zhuǎn)正的，其余的都是周邊社區(qū)所不及的，您還猶豫什么？”
2、非此即彼成交法
這是常用的、非常受歡迎的方法。
“不是A，就是B”。記住！給顧客選擇時一定不能超過兩個，否則他會迷茫不容易下決定?？梢赃@樣問：“您是一次性付款呢還是首付50%呢”/“您是交現(xiàn)金還是刷卡”，/”您是。。。還是。。。
3、“人質(zhì)”策略成交法
在銷售中，盡量說服客戶交定金，先交50000元大定。。交小訂也可以的并且可以退的，只是保留房號用的。這樣，客戶反悔的機率會小很多。
4、單刀直入法
當您和客戶僵持一段時間，就價格、付款、戶型和其他方面不能達成一致情況下，你或者可以選擇將自己的底牌一下子抖給對方。“價格和檔次永遠都是對等的，買房和買菜不一樣，就像你不可能花1.2元/月的管理費得到專業(yè)的酒店管理服務(wù)一樣，你別讓我為難，我們經(jīng)理也來了（當經(jīng)理介入而客戶提出過分折扣等時），最多xx折。實在你不滿意，咱們就當交個朋友吧”。
備注：這是一種冒險的談判方式，但這使交易能繼續(xù)下去，因為壓力是雙方的。
5、決不退讓一寸成交法
房地產(chǎn)不同其它行業(yè)，它的定價，規(guī)則和內(nèi)涵豐富得多，都說“一生幸福與一次選擇”，沒有聽說過客戶上來就要求5折的。因此，在價格上要一口價，決不退讓，要退讓，也得假裝去請示，因為只有這樣，客戶才覺得珍惜。否則讓價太順，客戶反而覺得有水分，反而不客易成功。（你多去找經(jīng)理幾次沒有問題）
可以的可求得經(jīng)理的協(xié)助談判。
6、家庭策略成交法
有人說，大家子一起來買房時最難對付，七嘴八舌，不知所云。這時置業(yè)顧問要用心。你一定要觀察出誰出錢？他買房的目的？是為兒女，還是為老娘？那個“影子”就是最有發(fā)言權(quán)的人。
7、蜜月成交法
是指在一方（男方或女方）猶豫之際博得另一方的好感，由另一方來說服猶豫的那方。這實際上是“戰(zhàn)略聯(lián)盟”，對年輕的夫妻尤為有效。
夫妻也要看誰做主，利用兩個的感情是可以成就你的最少一套房子的
8、退讓成交法
當客戶快要被說服了，還有一點動搖，需要一點外力時可運用這種方法。在房地產(chǎn)銷售中，客戶的著眼點往往在折扣、付款方式、是否送裝修、是否免1—2年的物業(yè)管理費等。退讓成交法需要銷售主管和經(jīng)理的配合。如：“您今天能交足定金，3天內(nèi)簽約的話，我去向領(lǐng)導(dǎo)申請看能不能幫您申請到97折 ”?？蛻粼诒砻嫔险剂松巷L，因此他會樂意接受。
9、恐懼成交法
這是一種用來創(chuàng)造緊迫感的壓力成交法。這種成交法對那種心動而豫不決的客戶最管用。這要求一開始就要真誠用心地展示項目的主要細節(jié)和賣點，解答客戶關(guān)心的問題，等客戶心動了，可用這種方法。創(chuàng)造緊迫感不三種方法：
①項目熱銷，不趕緊定，就要失去這種權(quán)力
②某一經(jīng)典戶型快銷售完了
③價格馬上升或折扣期限已到期。
備注：任何時候都要強調(diào)項目熱銷。一般的做法是要求置業(yè)顧問盡量將客戶統(tǒng)一約到某一時段去售樓處。只要有客戶認購，其余的客戶就感到壓力。
10、ABC所有問題解決成交法
ABC成交法是最簡單的成交方法。像ABC一樣，它由三個問題（步驟）構(gòu)成。當你平穩(wěn)結(jié)束了推薦過程，沒有聽到過多的消極回誤碼或異議時，可以使用這種方法
置業(yè)顧問：還有什么問題嗎？
客戶：有，比如：……
置業(yè)顧問解答和解決完畢所有問題后
客戶：基本沒有了
置業(yè)顧問：這么說你都滿意？
客戶：暫時沒有問題
置業(yè)顧問：那我們今天就交定金吧，你是交現(xiàn)金還是轉(zhuǎn)賬呢？
11、“我想考慮一下”成交法
此方法也叫咄咄逼人成交法，如果客戶說我要考慮一下，實際上是一種借口，它的真正含義是他還沒有準備好?？蛻舨幌胝f是或不，他想逃離壓力，因為客戶感覺到自己已往里陷了，便更多的信息還未得到，還沒有足夠的信心。
客戶：我考慮一下
置業(yè)顧問：這么說您還沒有信心？
客戶：物業(yè)管理費這么貴？
置業(yè)顧問：……
客戶：我還是考慮一下，好吧？
置業(yè)顧問：你能直接告訴我您最不放心的是什么嗎？是**？
客戶：對工期，我最不放心的是工期。
當客戶提出考慮一下的借口時，你一定要先孤立異議，繼而咄
咄逼人地將客戶所擔心的問題全部說出來。沒有遮羞布，問題
也就能夠解決了。
12、次要問題成交法
次要問題主要是指客戶對項目細節(jié)提出一些異議，而這些細節(jié)又無傷大雅，如“我們選用美國原廠的OTIS電梯還是用三菱”？之類問題，實際上兩種電梯屬于同一檔次產(chǎn)品，不過是客戶個人的品牌和消費偏好不同而已，對客戶提出的次要細節(jié)應(yīng)認真地回答或干脆說“世界上沒有任何一種產(chǎn)品是十全十美的，您的意見非常寶貴，只是項目的方案早已定了，我們可以在以后的項目中考慮您的建議”。這樣回答的前提是，此類問題對簽約實在不構(gòu)成威脅。
13、檔案成交法
檔案成交法又稱羊群成交法，你可以告訴客戶他未來的鄰居是誰，已有誰認購，已有誰入住。已入住者和已認購者是社區(qū)的檔案，突顯項目的品位，客戶在“名人”和“同類”面前只好迫于壓力沖動。也變成一個檔案！
14、產(chǎn)品比較法
是指拿別的項目與我們做比較。比較的應(yīng)該是同檔次項目或可替代的項目。切記！比較時一定將話留三分，不要用語言中傷別的項目，
介紹要客觀入理，這樣，客戶心理天平才會傾向于你。
15、坦白成交法
坦白成交法就是將項目的優(yōu)缺點全盤托出“您看著辦？”、“我就有這份自信”、“沒有必要隱藏缺點”。這種推薦方法適合于心眼小的客戶，他們一定驚訝而狂喜，為你的誠實而叫好。“不買？沒道理呀！”
16、感動成交法
你推薦的不只是產(chǎn)品和服務(wù)，也是一種生活方式，一份感情。你在任何時侯都應(yīng)懷著“服務(wù)”的心態(tài)，一次次送資料，下班后還一次次等待遲到的客戶。你還必須有站在客戶角度分析問題的眼光，到這個程度，客戶只有感動的份了，又一單進帳，又贏得朋友了。
成交是下一次銷售的開始，銷售員應(yīng)該明白不斷總結(jié)銷售成功的原因和經(jīng)驗，在終結(jié)之日多些自問。
在銷售過程中，我是否留意了對價格的保護？
在銷售過程中，我是否得到了競爭的情報？
在銷售過程中，我是否設(shè)法使顧客增加了對自己產(chǎn)品的認識。
在銷售過程中，我是否明白知道客戶不需要的是什么？
在銷售過程中，我是否過分注重與客戶的私交？
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