愛情的甜蜜很難抵擋住現(xiàn)實(shí)的殘酷。房子作為重要的物質(zhì)基礎(chǔ)常常是建立以及維持婚姻關(guān)系的關(guān)鍵。面對(duì)丈母娘和女友“你有房嗎?”的現(xiàn)實(shí)一擊，男青年們常常會(huì)買一套房子作為自己找對(duì)象的重要籌碼。但基于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)壓力，全款買房?jī)H為奢望，以“按揭”方式購買商品房逐步成為當(dāng)下最為流行的購房模式。
近年來，離婚率與房?jī)r(jià)都在一路飆升，男女雙方在感情破裂時(shí)常常會(huì)為了房子爭(zhēng)吵不休。面對(duì)“婚姻比貸款還要短命”的情境，婚前一方按揭購房，婚后雙方共同還貸的房屋究竟屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是婚后雙方共同財(cái)產(chǎn)？房屋的補(bǔ)償款又該如何計(jì)算？
本文將結(jié)合按揭房款的支付來源以及取得房屋權(quán)屬登記的時(shí)間，將按揭房分割劃分為四種情形并逐一分析，同時(shí)將對(duì)不同地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值的補(bǔ)償數(shù)額計(jì)算方式進(jìn)行比較。
一、按揭房所有權(quán)歸屬的四種情形
（一）婚前一方辦理按揭買房手續(xù)并已取得房屋權(quán)屬登記，婚后夫妻以共同財(cái)產(chǎn)還貸的。
在此種情形之下，根據(jù)物權(quán)登記主義，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人以登記簿上記載的名字為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)較為清晰。另一方共同還貸可視為是對(duì)房屋的投資行為。房?jī)r(jià)漲，則福利共享；房?jī)r(jià)跌，需風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
（二）婚前一方辦理按揭買房手續(xù)，婚后取得房屋權(quán)屬并登記在雙方名下，夫妻以共同財(cái)產(chǎn)還貸的。
同樣，在此種情形之下，根據(jù)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)歸夫妻雙方共有。此時(shí)，若夫妻雙方在離婚時(shí)就房屋的價(jià)值及歸屬未達(dá)成合意的，根據(jù)《婚姻法司法解釋（二）》第二十條的規(guī)定，法院將采取競(jìng)價(jià)、評(píng)估以及拍賣三種方式處理爭(zhēng)議。
具體如下：一，雙方均主張房屋所有權(quán)并同意競(jìng)價(jià)取得的，產(chǎn)權(quán)最后由“價(jià)高者”獲得；二，只有一方主張房屋所有權(quán)的，雙方可協(xié)商或者由評(píng)估機(jī)構(gòu)來對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，取得者將向另一方給予相應(yīng)補(bǔ)償；三，如果雙方均不主張房屋所有權(quán)，當(dāng)事人可以申請(qǐng)拍賣該套房產(chǎn)，并就所得款項(xiàng)進(jìn)行分割。
（三）婚前一方辦理按揭買房手續(xù)，婚后取得房屋權(quán)屬登記在其一人名下，夫妻以共同財(cái)產(chǎn)還貸的
盡管學(xué)術(shù)界對(duì)此種情形中的不動(dòng)產(chǎn)歸屬頗有爭(zhēng)議。但在司法實(shí)踐中，法院一般結(jié)合《婚姻法司法解釋（三）》第十條的規(guī)定以及《婚姻法》第三十九條的規(guī)定，在同時(shí)符合以下四要素時(shí)，一是婚前夫妻一方簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同；二是簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付房屋首付款并辦理購房貸款；三是不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下；四是婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行還貸，判決不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方所有，并由其對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
截至2020年5月，筆者以《婚姻法解釋三》第10條為檢索對(duì)象，與之相關(guān)“案例與裁判文書”共計(jì)3072篇，其中浙江省共有183篇。以杭州市轄區(qū)法院42篇為樣本，在滿足上述四要素的情況下均判決不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方所有。
注釋 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第10條：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償?！?/p>
（四）婚前一方辦理按揭買房手續(xù)，夫妻以共同財(cái)產(chǎn)還貸，至離婚訴訟期間仍未辦理房屋權(quán)屬登記的。
根據(jù)浙江高院司法判例（參見（2005）浙民一終字第393號(hào)民事判決書），合同一方繼續(xù)履行商品房買賣合同中的權(quán)利與義務(wù)，同時(shí)需要對(duì)夫妻另一方以財(cái)產(chǎn)折價(jià)的方式進(jìn)行補(bǔ)償。
在實(shí)踐中，筆者認(rèn)為在這種情形之下，夫妻之間應(yīng)首先協(xié)商解決房產(chǎn)歸屬及后續(xù)銀行還貸相關(guān)事宜，在協(xié)商無果的情形之下，雙方可在取得產(chǎn)權(quán)登記之后，另案起訴分割。
二、《婚姻法解釋三》第十條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值的補(bǔ)償數(shù)額應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算？
根據(jù)《婚姻法解釋三》第十條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)登記一方應(yīng)當(dāng)就“婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分”對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。但對(duì)于補(bǔ)償數(shù)額計(jì)算，各地法院有不同的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。如下圖所示：
舉例說明
2017年5月20日，小澤購買房屋一套，并登記在自己名下。當(dāng)時(shí)購房款為300萬元，稅費(fèi)、中介費(fèi)及評(píng)估費(fèi)等共計(jì)10萬元；小澤支付首付100萬元，在銀行辦理貸款200萬元，貸款30年，貸款利息合計(jì)200萬元。2018年小澤與小花相識(shí)相知相愛并于5月20日牽手步入婚姻殿堂。2020年5月20日兩人決定離婚?；榍靶蓛斶€貸款本息12萬，婚后兩人一同償還該套房屋的貸款本息合計(jì)52萬。該套房屋現(xiàn)值500萬，關(guān)于夫妻房產(chǎn)分割，小澤應(yīng)當(dāng)支付小花多少補(bǔ)償款呢？
以浙江地區(qū)的計(jì)算方式為例，房屋歸小澤所有時(shí)，小澤應(yīng)給予小花26萬元的補(bǔ)償款。分析如下：此時(shí)離婚時(shí)房產(chǎn)價(jià)值=500萬元；夫妻共同還貸部分占房?jī)r(jià)款的比例=52÷（100+200+200）=10.4%；房屋補(bǔ)償款=500×10.4%÷2=26萬元。
當(dāng)然法院在判決時(shí)還會(huì)根據(jù)“照顧子女和女方權(quán)益”的原則，綜合考慮全案實(shí)際情況計(jì)算補(bǔ)償款。（參見（2014）吉中民一終字第10號(hào)民事判決書）
三、律師建議
1、婚前一方購置房產(chǎn)，在有能力的情況下，盡量全額付清購房款，這樣可以產(chǎn)權(quán)清晰避免糾紛；
2、婚前一方按揭購置房產(chǎn)，婚后夫妻雙方可通過簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議等方式明確房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬；
3、當(dāng)夫妻雙方協(xié)議離婚，約定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸非產(chǎn)權(quán)方所有時(shí)，往往會(huì)遇到“貸款未清償，房屋難過戶”的難題，一般可通過以下兩種方式處理：
一是夫妻雙方之間可以通過訂立財(cái)產(chǎn)約定的方式來確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬以及按揭還款方式，并對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證；二是通過正常買賣流程過戶，重新繳納契稅等費(fèi)用，取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方以房產(chǎn)購買方名義重新申請(qǐng)按揭貸款。
兩種處置方式各有優(yōu)劣之分，前者雖然比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，但因不能及時(shí)過戶，原登記房屋產(chǎn)權(quán)一方如負(fù)有債務(wù)，則有被債權(quán)人申請(qǐng)查封房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；后者雖然可以根本解決過戶問題，但相對(duì)成本較高。
編輯：李金文
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