朱瑤（化名，下同）永遠忘不了7月底的那個晚上。
房東在客廳喊她，正在洗頭的她因為水流聲掩蓋了房東的聲音，直到浴室門被拍打，才不得不草草沖掉發(fā)上的泡沫，用毛巾胡亂裹著頭發(fā)出來一探究竟。
客廳里已經(jīng)站著另外一名租客，朱瑤和她一同被房東下了最后通牒，由于安閑居已近兩個月未支付房租，房東要求朱瑤等租客一個星期內(nèi)搬走。
事實上，這個時間還得壓縮。
原本水費等皆由安閑居指定管家持水卡向物業(yè)繳納，但由于彼時已聯(lián)系不上管家，房源面臨停水停電，朱瑤不得不臨時找“下家”。
朱瑤愣在原地，裸露在毛巾外的頭發(fā)，水分沿著發(fā)梢滴至地板，她都顧不上整理。
猝然、憤怒、不解、窘迫等糟糕情緒一涌而上，那是杭州這座城市第一次讓她感到無力與挫敗，此前，這是她的理想之都，擇一城終老的不二之選，如今，她面臨著如果不能盡快找到合適房源，將無從落腳的困境。
困境籠罩的顯然不止朱瑤一人。
安閑居不“安”
“我的訴求很簡答，押金可以放棄，只希望他們能幫我把貸款結(jié)掉?！边@是事件爆發(fā)后，租客王璐堅守的底線。
和朱瑤一樣，王璐也與安閑居簽訂了1年的租賃合同。
公開資料顯示，杭州安閑居科技有限公司，成立于2018年4月19日，由杜逸、鄭臣臣兩位自然人持有，注冊資本500萬元。旗下長租公寓品牌寓知音基本分布在杭州，并沒有進行異地擴張，擁有2000間房源、100多名員工。某品牌長租公寓運營人員直言，這一體量在行業(yè)尚屬于初創(chuàng)型公司。
《國際金融報》記者查詢發(fā)現(xiàn)，安閑居有一起股權(quán)凍結(jié)信息，被執(zhí)行人為大股東杜逸，其持有安閑居88%股份，凍結(jié)權(quán)益數(shù)額為440萬元，凍結(jié)期限自2019年3月18日至2022年3月17日。
那么，表象并不完美的安閑居是如何吸引租客的？
在《國際金融報》記者采訪過程中，不少租客反映是通過58找到安閑居房源，更有租客稱，其看中的房源在58平臺上被標注為個人房源，直至簽約時，發(fā)現(xiàn)無法使用支付寶或微信直接轉(zhuǎn)賬才了解到，安閑居是二房東。
王璐稱，“雖然合同期限是1年，但簽約時我明確告知安閑居住不久。安閑居表示租客可中途退租，由其幫忙轉(zhuǎn)租?！边@也是安閑居打動王璐的關(guān)鍵因素，當被問道是否看過自如、魔方、冠寓等連鎖品牌時，王璐坦言：“剛來杭州，對長租公寓品牌幾無了解，后來才知道安閑居市場知名度并不高?！?/p>
王璐的話在其他幾位租客口中得到證實，在《國際金融報》記者得到的一份同樣期限為1年的租賃合同中，尾部有一條注明為“其他特別約定”的條款寫道，住滿4個月可無責退租。另一位在5月就提早退租的租客劉明則深感慶幸，彼時尚未爆雷的安閑居已如實將其押金返還。
時間緊、對租房市場了解不深、誤以為是房東直租以及安閑居保證的隨時終止合同是很多租客承租的原因，然而，他們沒有想到的是，這些便利的背后往往隱藏著風險。
租金貸深淵
當前，租客面臨著兩個選擇，一次性結(jié)清整年房租或以個人名義使用租金貸。
租金貸模式為租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，與該企業(yè)合作的金融機構(gòu)簽訂貸款合約，由金融機構(gòu)替租客一次性支付全年房租，租客向該金融機構(gòu)按月還清租房貸款，相應(yīng)的貸款利息通常由長租公寓企業(yè)代為支付。
某品牌長租公寓運營人員對《國際金融報》記者表示，一次性付清全年房租對很多承租者尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生來說壓力不小，沒有利息的分期付款確實存在吸引力，然而，很多租客是在他們并無意識的情況下被動辦理了個人貸款。
“我們從頭到尾沒有和銀行對面對接觸過?！睋?jù)王璐介紹，“簽約時，安閑居業(yè)務(wù)員說公安局要登記租客信息，因此要求我們提供身份證，并拍下了身份證正反面。因為以前租房也會要求提供身份證復(fù)印件，所以并未多想。后來安閑居業(yè)務(wù)員告訴我說會接到一個銀行電話，他要求我只需報全年房租總額就可以，其他不必管，從頭到尾沒有明說，這是以我們個人名義在辦理貸款?！?/p>
安閑居合作的金融機構(gòu)為浙江泰隆商業(yè)銀行，成立于2006年，前身為1993年成立的臺州市泰隆城市信用社，業(yè)務(wù)主要在浙江省內(nèi)。其與安閑居合作租金貸，具體扣款方式為，要求租客綁定自己的工行卡，每月貸款額度將由泰隆銀行從工行卡上自動扣取。
此外，有部分租客反映，其需繳納貸款高于每月房租。
“當時安閑居說有優(yōu)惠活動，例如我房租原本為2700元，現(xiàn)可優(yōu)惠1000元，但每月貸款還是以2700元為準，讓我每個月放1700元在工行卡里，安閑居也會打1000元進去?！?/strong>租客孫斌說。這是其中一種模式，還有一種為租客繳納全部貸款額后由安閑居當天以轉(zhuǎn)賬形式將多繳部分返還給租客。
有租客表示，安閑居方面曾稱，貸款高于真實房租是出于公司做賬考慮。
賣身解困
基于信任，很多租客對含糊不清的貸款操作流程并未深究。直到7月下旬，陸續(xù)有房東上門“趕人”以及提醒扣款失敗的繳費信息才讓這些租客恍悟，安閑居已陷入困頓。
5月初已提前退租的殷磊雖不必為住房問題煩惱，但其此前退租時，貸款并未結(jié)清，如今他面臨著貸款逾期或?qū)⒂绊憘€人征信的風險。“退租時曾想終止合同和貸款，但安閑居表示，貸款將由公司每月替我繳納，不用我負擔。直到8月2日收到銀行扣款失敗的消息后，我去找安閑居時發(fā)現(xiàn)此前對接的工作人員均已聯(lián)系不上，方察覺出事情的異樣”。
和此前其他“爆雷”的長租公寓一樣，賣身解困成為了安閑居最后的出路。7月24日、25日，安閑居管家通過微信朋友圈發(fā)布信息稱，安閑居因資金鏈斷裂，現(xiàn)委托煜勝實業(yè)對接。
《國際金融報》記者向杭州煜勝實業(yè)一位負責人證實了接手安閑居的消息。和安閑居一樣，煜勝實業(yè)同樣為長租公寓領(lǐng)域的一名新兵，成立于去年底，旗下長租公寓品牌“悅寓”主要布局在杭州。上述負責人坦言，在接手安閑居的600套房源之前，煜勝實業(yè)的房源只有400套左右，現(xiàn)階段對規(guī)模的需求是接盤安閑居的重要原因。
具體接手方式主要分兩種，一種是將房源按照此前安閑居與房東約定的價格平移到煜勝實業(yè)，另一種是壓低原房源價格，降低收房成本。而對于退租租客如何解除貸款，上述煜勝負責人表示“解決方案還待商討”。
爆雷頻現(xiàn)
就在安閑居爆雷后不久。8月7日晚間，另一家深陷危機漩渦的長租公寓——樂伽通過官微宣布公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。
7月來，不斷有消息曝出，樂伽產(chǎn)生了信任危機，租客交了租金，房東卻沒收到租金，以致眾多租客被下了逐客令。
與樂伽公寓一樣，安閑居也是采用“高價收房，低價出租”的運營模式，給房東按月付租金，同時通過租金貸收取租客一年的租金，以此獲取更多的現(xiàn)金流。
某品牌長租公寓運營人員直言：“這種難以盈利的方式，稍不注意就會出現(xiàn)資金鏈斷裂。”
長租公寓的運營，從物業(yè)獲取、裝修改造到招租，涉及到大量現(xiàn)金流出，而租金收入有一定滯后性。一旦擴張節(jié)奏過快，或者前端空置率上升影響租金收入，現(xiàn)金流儲備無法跟上，就容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。雖然租金貸產(chǎn)品為有需求的租客提供了便利，但由于給公寓企業(yè)帶來了正向現(xiàn)金流，加大了杠桿率，會進一步刺激企業(yè)的規(guī)模擴張。
倒在租金貸腳下的顯然不止安閑居和樂伽，這份爆雷名單遠比想象中要長。
同策數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，已有超過20家公寓機構(gòu)出事。同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《國際金融報》記者采訪時表示，長租公寓頻繁爆雷的原因在于收益單一，主要依賴租金差，難以覆蓋快速擴張帶來的各項成本增加。此外，不少投資方看到爆雷后紛紛選擇撤資，對企業(yè)造成較大的現(xiàn)金流壓力。
在張宏偉看來，不少資本方的投資邏輯并不利于行業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展。很多投資方熱衷于實現(xiàn)短期溢價，而并非長期支持行業(yè)發(fā)展，投資方的急功近利也會傳導(dǎo)至企業(yè)的發(fā)展速度上。
【延伸閱讀】房企放慢長租步伐
接二連三的跑路和被收購背后，折射出的是走過最風光的兩三年后，長租公寓已然來到一個拐點。一方面，以萬科、龍湖、旭輝為代表的房企入局者正在放慢擴張步伐，另一方面，越來越多長租公寓陷入“爆雷”危局。
2017年，伴隨著密集的政策利好，長租公寓也迎來“春天”。此前，市場上存在的長租公寓產(chǎn)品大多為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和中介機構(gòu)打造，特點在于有些是基于自身中介業(yè)務(wù)的一種延伸，同時受限于資金和運營能力的問題，并沒有能力進行大規(guī)模的產(chǎn)品復(fù)制，房源相對分散。隨著房企“搶灘”這一市場，原有的行業(yè)格局正在重構(gòu)。
龍頭萬科是最早涉水長租公寓領(lǐng)域的房企。2016年，萬科經(jīng)過整合推出了統(tǒng)一的對外運營品牌——泊寓，2017年上半年，萬科“泊寓”累計獲取房間數(shù)便超7萬間，開業(yè)超2萬間，規(guī)模遠高于其他房企長租公寓品牌。同年，萬科提出“萬村計劃”，專門從事城中村綜合整治及運營，發(fā)展之初，萬村計劃被寄予厚望，一眾高層為其站臺?！叭f村計劃”中最主要業(yè)務(wù)是“統(tǒng)租”農(nóng)民房，即深圳萬科以略高于市場價的租金從農(nóng)民房業(yè)主手中將房屋租下，經(jīng)過改造之后移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進行運營。
此外，龍湖和旭輝也對長租公寓提出過明確的訴求。2016年8月17日，龍湖地產(chǎn)正式涉足長租公寓，中期業(yè)績會上，董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌。2017年，長租公寓和住宅開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)一起躋身龍湖集團四大主航道業(yè)務(wù)。同年，龍湖長租公寓負責人韓石公開表示，目標城市16個，力爭用三年時間，躋身中國長租公寓市場前列。按照龍湖的規(guī)劃，2019年底，冠寓要超過10萬間，規(guī)模增長率將接近200%。
緊隨其后的旭輝也喊出口號，五年目標為規(guī)模達到20萬間，進入行業(yè)前五，完成國際化布局并進行IPO上市。
如今，回頭再看，這些房企的長租公寓業(yè)務(wù)是否在如期推進？
就在安閑居爆雷的當月，萬科計劃也被曝出正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準備放棄部分已簽約“農(nóng)民房”房源。
隨后不久，履新僅1個月的萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰提出離職申請。
一位萬科泊寓的離職員工對《國際金融報》記者表示，當初提“萬村計劃”時內(nèi)部聲音也比較大，在其看來，深圳住房需求旺盛，可供開發(fā)的建設(shè)用地極為匱乏，在新土地供應(yīng)極為稀缺的情況下，舊城改造雖已成為各大地產(chǎn)企業(yè)在深圳的主戰(zhàn)場，但城中村項目的難度太大，“物業(yè)結(jié)構(gòu)差異大、簽約主體繁復(fù)而龐大、公共及場內(nèi)交付界面不確定、樓齡差異不等，無法發(fā)揮房企快速模板復(fù)制的設(shè)計優(yōu)化和營造的集采優(yōu)勢。同時，在開發(fā)此類項目過程中面對的利益相關(guān)者是多方面的，政府、業(yè)主、租客等各方訴求交織其中”。
其強調(diào)，觸碰城中村項目最大的經(jīng)營風險是成本不確定。歷史自然形成的村落不同于買地蓋樓，過程中沒有施工圖，沒有統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計。改造過程中的巨大困難將導(dǎo)致預(yù)估周期無限拉長，結(jié)果是嚴重偏離房企向來看重的投資指標刻度。
相較于萬科，龍湖長租公寓的人事變動更甚。2018年初，龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英選擇離開龍湖，接替他的是原深圳龍湖總經(jīng)理張智聰，同年9月，冠寓原CEO韓石被任命負責集團海外市場拓展工作，不再分管冠寓業(yè)務(wù)，隨后韓石離開龍湖加盟中南。這也意味著，帶領(lǐng)冠寓這兩年快速擴張的領(lǐng)導(dǎo)皆已離開。
有龍湖冠寓員工在接受《國際金融報》記者采訪時坦言，過去一年多來，集團長租公寓業(yè)務(wù)變動較大，核心領(lǐng)導(dǎo)的接連離開讓下面員工一度人心惶惶，“最怕領(lǐng)導(dǎo)換了政策也跟著變，所幸政策沒變”。其表示，“大家甚至總結(jié)出職業(yè)經(jīng)理人的變遷路徑，一旦你被調(diào)去負責長租公寓業(yè)務(wù)，某種程度上也意味著你在這家企業(yè)的職業(yè)生涯到頭了?！?/strong>據(jù)其介紹，接任王俊英的張智聰，工作開展也未能得到高層認可。
某準一線城市龍湖冠寓員工告訴《國際金融報》記者，2018年初，其所在的拓展中心有20名員工，如今僅剩不到四分之一。據(jù)其介紹，當前龍湖冠寓在拓展新項目方面已經(jīng)不同于此前激進的節(jié)奏，更為謹慎。
而此前豪言壯志的旭輝已絕口不提數(shù)據(jù)，僅表示要做“上海最好的長租公寓”。
改變的還有很多……
因為不堪長租公寓業(yè)務(wù)虧損的影響，今年5月，朗詩選擇“斷舍離”，直接將長租公寓從上市公司中剝離。
“國企”也未能幸免，6月，邦舍公寓主體公司遠洋集團被曝擬在年內(nèi)將長租公寓等業(yè)務(wù)剝離。
雷聲陣陣下，未來哪類長租公寓能夠活下來？某資深行業(yè)人士對依托于實力房企和較早布局、以低價積累大量房源的長租公寓運營商的未來更加樂觀。
然而，在易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進看來，傳統(tǒng)觀念中認為，開發(fā)商資金實力雄厚，在長租公寓領(lǐng)域試水有優(yōu)勢，但現(xiàn)在，開發(fā)商做的并不到位，因此未來是開發(fā)商勝出還是專業(yè)運營商勝出尚充滿不確定性。
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