為了說清“買賣不破租賃”這一原則，不妨先講一個(gè)案例：2010年10月劉波向趙向前借款20萬元，當(dāng)時(shí)言明借款期限為一年。然而，借款逾期后，雖經(jīng)趙向前多次催要，劉波卻一拖再拖。趙向前無奈，于2014年6月將劉波起訴到法院。在法院執(zhí)行過程中，趙向前申請(qǐng)查封劉波的一處車間并進(jìn)行拍賣，但此時(shí)張尚國提出執(zhí)行異議，稱自己于2014年4月承租了劉波的這個(gè)車間，租賃期為十年。根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，法院應(yīng)解除對(duì)劉波車輛間的查封。 所謂“買賣不破租賃”原則，是指在租賃關(guān)系成立之后，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)賣給第三人，原來已經(jīng)存在的租賃關(guān)系仍然對(duì)買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的也僅是負(fù)擔(dān)有租賃關(guān)系的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。 《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力” 此即我國法律對(duì)“買賣不破租賃”原則的承認(rèn)。 “買賣不破租賃”規(guī)則有利于保護(hù)善意承租人的利益，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序，這一原則在我國的諸多法律規(guī)定中都存在著，比如：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條規(guī)定:”拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣?！?/span> 但是，應(yīng)該說明的是，“買賣不破租賃”并不是絕對(duì)的，當(dāng)債權(quán)人討債遭遇“買賣不破租賃”時(shí)，不妨多留個(gè)心眼，或許你就能實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。 “買賣不破租賃”作為一個(gè)原則，適用該原則必須具備四個(gè)條件： 要適用該原則，在租賃物所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并生效。需要注意的是，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，對(duì)動(dòng)產(chǎn)來說需要交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來說需要登記。 那么，如果合同當(dāng)事人未有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃合同進(jìn)行登記會(huì)有什么樣的結(jié)果呢？ 《上海高院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（三）》第三十條規(guī)定：“未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以’買賣不破租賃為由’向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外?！?/p> 這一指示性意見一定程度上照顧了我國房屋租賃的現(xiàn)實(shí)，也為司法實(shí)踐的適用留了一定的余地。 租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是“買賣不破租賃”制度適用的必要條件，如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，該制度就無法適用。 這里所說的交付，除指出租人已經(jīng)交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。一方面，承租人未占有說明其對(duì)租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ)；另一方面，承租人占有不能起到公示作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。 四是所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)。“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。因此所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間，為適用”買賣不破租賃“原則的條件之一。 “買賣不破租賃”并不是絕對(duì)的，以下情形就不適用“買賣不破租賃”原則： 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋（2009）11號(hào)）第二十條規(guī)定：”租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（法釋（2000）44號(hào)）第六十六條規(guī)定：”抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！?/中華人民共和國擔(dān)保法> 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者有其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人”。 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持： （一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的； （二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的； （三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的”。 《合同法》第二百一十二條規(guī)定：” 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！背凶馊说哪康氖菫榱巳〉梅课莸氖褂脵?quán)，出租人是為了收取租金，雙方的權(quán)利、義務(wù)對(duì)等。不符合租賃合同特征則實(shí)質(zhì)上不是租賃合同，更談不上”買賣不破租賃“。 最高人民法院“英聯(lián)視動(dòng)漫文化發(fā)展(北京)有限公司與北京恒華嘉輝科技有限公司與豪力投資有限責(zé)任公司其他合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彙薄睹袷虏枚〞贰?2014)民申字第215號(hào)】明確：債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。 《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財(cái)產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》（法釋〔2014〕13號(hào)）第十二條規(guī)定：” 被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)需要變價(jià)的，人民法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法采取拍賣、變賣等變價(jià)措施。涉案財(cái)物最后一次拍賣未能成交，需要上繳國庫的，人民法院應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)財(cái)政機(jī)關(guān)以該次拍賣保留價(jià)予以接收；有關(guān)財(cái)政機(jī)關(guān)要求繼續(xù)變價(jià)的，可以進(jìn)行無保留價(jià)拍賣。需要退賠被害人的，以該次拍賣保留價(jià)以物退賠；被害人不同意以物退賠的，可以進(jìn)行無保留價(jià)拍賣?！胺ㄔ旱呐馁u行為是不屬私法的范疇，因此，”買賣不破租賃“原則上不適用于法院的強(qiáng)制拍賣行為。 破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。 從”買賣不破租賃“原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。這主要是考慮到動(dòng)產(chǎn)種類繁多，價(jià)值較低，且適用“買賣不破租賃”原則的適用不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)）第三十一條規(guī)定：”承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。“從此規(guī)定可以看出，在執(zhí)行法院實(shí)際移交占有被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)或雖未實(shí)際移交但法院采取的執(zhí)行措施有此種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，符合條件的承租人可以提出異議，阻止執(zhí)行法院在租賃期內(nèi)向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，以保護(hù)其正常使用、收益租賃物的權(quán)利。但若查封措施不會(huì)產(chǎn)生移交租賃物的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，無論是否存有在先的租賃權(quán)，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。 1債權(quán)人要提高自身權(quán)益的自我保護(hù)意識(shí)。 首先要明確自身與債務(wù)人之間存在的是何種權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)債務(wù)人享有是抵押權(quán)還是債權(quán)。其次，要充分了解執(zhí)行標(biāo)的物上是否有其他人存在的合法有效的租賃權(quán)，且承租人是否已占有和使用。三是要調(diào)查承租人與被執(zhí)行人之間是否存在惡意串通、以不合理低價(jià)承租債務(wù)人不不動(dòng)產(chǎn)甚至偽造支付租金證據(jù)等情形。若是抵押關(guān)系，抵押權(quán)人需注意避免承租人以”買賣不破租賃“為由阻止抵押物在執(zhí)行程序中的變現(xiàn)；若是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)人可以爭取依法滌除租賃權(quán)以確保能夠評(píng)估拍賣并取得執(zhí)行案款。 2承租人不能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行的幾種情形。 這里主要是包括兩種情形：一是承租人與債務(wù)人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租債務(wù)人（被執(zhí)行人）的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持；二是抵押之后出租，即先抵后租的，若債權(quán)人（申請(qǐng)執(zhí)行人）是抵押權(quán)人，則該種情形下承租人不能以其享有的租賃權(quán)排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。
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