小師妹導讀：
這是我們的第182篇原創(chuàng)交易心經(jīng)喲
文/花花 （微信公眾號：期7貨小師妹）
一直在說交易的事情，最近要準備些東西，于是不得不跳出交易的框架去看其他內(nèi)容，倒也覺得有趣，也感受到了跳出交易的框架去聊其他的東西對我來說是多么艱巨的事情。
我們做投資，是為了賺錢，這個毫無疑問。
那怎么才能賺錢呢？
投資賺錢有兩個途徑：
▲賺取現(xiàn)金流，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流增加，所以持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)值，相當于賺錢；
▲賺錢差價，我們通過低買高賣，來獲取利潤，從而賺錢，也就是我們常說的投機，常見的就是股票、期貨、外匯等的交易，這個我們過去常談，所以這次就不談了。
那么，如果我們想投資一個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，選誰呢？顯而易見的就是那就是中國的商品房。
中國的商品房為什么是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？
如果用一個字來形容表示中國商品房的價格走勢，那就是漲。
商品房從2003年開始發(fā)展以來，其價格可以說幾乎沒有未下跌過，只是上漲速度有所變化。那么是不是其他商品的價格也如中國房價只漲不跌呢？
從2003年開始的，大宗商品銅的價格，有沒有一路上漲，只能說漲過；國際原油的 價格也沒有一路上漲，并且銅和原油目前的價格都只是最高價的一半左右；美國的房價走勢，除了08年的大幅下挫后，整體是漲勢，中國的房價走勢和08年以前的美國房價走勢如出一轍。
在說房價為什么能一直保持上漲之前，我們先從微觀上探下房價是怎么來的，房價是如何構(gòu)成的呢，房價背后的價值是什么這個問題。
首先，房價包含了房屋本身的價值，也就是最直觀的房屋建造成本，這部分的平均成本對于不同的房屋來說是差別不大的。
從資產(chǎn)分類的角度來看，這部分的成本是屬于固定資產(chǎn)性質(zhì)的。
從時間上來看是不斷損耗的，是需要計提折舊的。
這就是二手房的價格會低于同樣情況下的一手房的價格的原因。
其次，房價中有一部分是土地價格。土地位置基本上決定土地價格，因此不同區(qū)位的地塊價格差別也會比較大。
土地價格占房價的比例是多少呢？
一般來說經(jīng)濟發(fā)達的城市土地出讓金所占比例相對較高，市中心項目比郊區(qū)項目出讓金所占比例要高，一般二線城市約占30%-40%。
這兩個部分是我們能夠看到的能用價格標簽加以度量的部分，那么無法度量的部分是什么呢？
那就是房屋所捆綁的隱形福利，如學區(qū)房、戶口，當捆綁的隱性福利代表的價值出現(xiàn)溢價，土地的價格也隨之溢價，最后推動房價的上漲。
所以北京胡同的學區(qū)房能賣到不可思議的高價，北上廣深的房價高不可攀，光谷東的房價能與武漢三環(huán)的房價相當，也就可以理解了。
現(xiàn)在我們回來說，從宏觀經(jīng)濟學的角度來看，中國房價為什么能一直漲？
最簡單直觀的原因，就是有錢，央行有錢，居民有錢。是的，這就是為什么房價一直在漲，為什么你或者你身邊的人卻買得起房的原因。
央行有錢是怎么個說法呢？
央行作為貨幣當局，自己印錢，所以有錢。
這里先說一個經(jīng)濟學概念
M2
也就是廣義貨幣，一般認為廣義貨幣反映現(xiàn)實和潛在購買力，當廣義貨幣增速，說明投資活躍。
廣義貨幣的增加會帶動GDP的增長，如果把廣義貨幣的增速扣減GDP的增長率，這個就可以認為是市場上超發(fā)的貨幣。
而房子作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有很強的保值增值屬性，是吸納超發(fā)貨幣最重要的資產(chǎn)池。
廣義貨幣增張速度從2003年以來一直保持在10%以上，08年金融危機期間最高到達到30%，近幾年保持在12-15%之間。近幾年中國的GDP增長速度在7%左右，就是說將近一半的貨幣是超發(fā)的。
貨幣池一直在源源不斷地注水，所以房價也就是水漲船高了。
所以看未來房價還會不會上漲，你需要研究的是中國人民銀行的未來貨幣政策動向。
居民有錢是個什么概念呢？
這就涉及到貨幣的傳導機制和收入分配
當人民銀行超發(fā)貨幣時，推動資產(chǎn)價格，資產(chǎn)價格會反映到商品價格上，居民提供的勞務可以看成是一種商品，因此居民的勞務費用增加，可支配收入增加。
這個看起來可能很籠統(tǒng)，但我們可以從房價收入比這個指標看到很清楚的脈絡，那就是央行一方面超發(fā)貨幣推動房價上漲，另一個方面，居民收入也因超發(fā)貨幣而增加。
當勞務性收入的增長速度大于房價的上漲速度時，居民不會覺得房價在上漲，當勞務性收入的增長速度趕不上房價上漲速度時，居民會覺得房價上漲而買不起。
一般認為，中國城市的房價收入比在6-7區(qū)間比較合理，就是六七年不吃不喝可以買一套100平的房子，也就是說你的平均月收入應該是當?shù)胤績r的70-80%之間，這樣子你買房才不會覺得有壓力。武漢2015年的房價收入比大概是8，總體是比較合理的，但2016年抬高不少，估計接近10的樣子，就是說每個月的收入要買的起一平米的房子，否則就會覺得吃力。當然這里說的是你靠自己單打獨斗來買房。
總結(jié)來說，如果央行貨幣政策繼續(xù)延續(xù)過去寬松貨幣政策的基調(diào)，居民在享受寬松貨幣政策的福利的同時，也不得不承擔高房價下的高負擔，作為單個居民，切實可行的行動就在于學好投資去投資賺錢，提高投資收入，從而提高自己的房價收入比。
版權(quán)聲明：部分文章推送時若未能及時與原作者取得聯(lián)系并涉及版權(quán)問題，請及時聯(lián)系刪除。
聯(lián)系客服
