前兩天，在跟一個(gè)開放商老板吃飯的時(shí)候，我變成了一個(gè)“垃圾桶”。
他把所有的郁悶和煩惱都倒給了我，其中最大的問題則是開發(fā)商開發(fā)了一棟辦公樓，總面積17000平米，其中有一個(gè)3000平米的大型辦公室。
其中，這棟樓別的地方大部分都賣出去了，還有一部分租出去了。只有這個(gè)3000平米的辦公區(qū)域無論什么辦法也甩賣不出去，占了手里不少資金。
如果能把這3000平米甩賣出去，那我也就輕松了。之所以賣不出去呢是因?yàn)檫@么多面積只有一本房產(chǎn)證，這就讓銷售增加了很多困難。
我聽后反問道：“為什么一定要賣出去呢？只要能收錢就行了。”
在聽到這句話之后，他立馬眼睛放光，問我具體怎么收錢？
簡單，開旅館呀！
1
招商籌錢
之所以，這位開發(fā)商老板比較糾結(jié)是因?yàn)樗幌朐偻度肴魏钨Y金，只想快點(diǎn)甩賣掉。在那個(gè)地段的房子，均價(jià)在7500元/平米左右（40年產(chǎn)權(quán)），總價(jià)在2250萬左右。如果有人愿意出2100萬，他可能也會(huì)同意。
我一說開旅館，他的臉都綠了。因?yàn)殚_旅館又要他花不少錢裝修，所以他都沒敢往下問。
不過作為朋友我該說的還是要說，因?yàn)檫@并不需要他投資多少錢，還能立馬激活他的現(xiàn)金流。
首先，我讓他先去找設(shè)計(jì)師幫你將這3000平米設(shè)計(jì)成100個(gè)風(fēng)格迥異的房間；其次我讓這位老板邀請(qǐng)150名左右的中產(chǎn)階級(jí)以上的朋友們參加一個(gè)叫做“超級(jí)房東”的招商活動(dòng)。
而招商活動(dòng)的酒店就距離他的地產(chǎn)項(xiàng)目一街之隔，方便待會(huì)兒帶著客戶去看房。
在招商活動(dòng)上，這位老板需要向來賓充分展示自己的酒店項(xiàng)目和酒店風(fēng)格，特色十分明顯。
而現(xiàn)在，在座的各位來賓都有機(jī)會(huì)成為這個(gè)酒店的房東，認(rèn)領(lǐng)一間酒店只需要交押金10萬元/年。一年到期后酒店的收益全部歸房東個(gè)人所有。
實(shí)際上，聽到這里，沒有多少個(gè)房東動(dòng)心的，因?yàn)樽约哼€要裝修，自己還要對(duì)外出租，太累了。
因此，房東可以把自己的房間交給酒店整體管理，酒店負(fù)責(zé)裝修和負(fù)責(zé)對(duì)外出租，承諾整年出租率高達(dá)80%，一間房間的費(fèi)用在120元/間左右。
換句話說，房東只需要一年交10萬押金到酒店管理方，一年什么不用干就可以收錢。只不過因?yàn)槭蔷频攴綆兔Υ蚶?，那么酒店與房東的房價(jià)分成比例是7:3。
房東一年10萬元的押金至少可以賺多少錢呢？120*365*80%*30%=10512元。
投資收益率可以高達(dá)10.5%，要比存在銀行高多了。如果房東下一年不愿合作則可以退出，拿走10萬元加投資收益。
2
裝修
由于地產(chǎn)商的房子就放在那里，根本跑不掉，再加上比較可觀的投資收益率，有的人一下就拿了好幾套房子。所以100間酒店很快就出手了，收到了1000萬元的房東押金。
收到錢之后，就到了裝修環(huán)節(jié)。100間房間的裝修費(fèi)用至少也在800萬元（包括基本配置：空調(diào)、床、熱水器等），可是如果把錢全部給裝修公司呢，有可能裝修完的費(fèi)用也在1000萬元左右，資金也就相當(dāng)于是到手里轉(zhuǎn)了一圈。
所以，地產(chǎn)老板需要盡可能地找到一家靠譜的裝修公司合作，前提條件是地產(chǎn)老板只提供400萬元的首付，此后，裝修公司可以享受酒店長達(dá)十年的投資收益，收益分成比例也是30%。
按照一間酒店一年收益10512元計(jì)算，100間酒店的收益就是105萬元。10年則是1050萬元，所以裝修公司也是賺錢的。
3
房產(chǎn)中介
錢已到位，裝修已經(jīng)完畢，剩下的就是招租客的問題了，對(duì)于普通人來說，招租挺難的，可是對(duì)于有實(shí)力的房產(chǎn)中介來說100間房間真的不難招租，所以公司就把營收的15%分給了房地產(chǎn)中介公司，前提是要讓公司出租率達(dá)到80%以上。
可能有人也注意到了，房間的價(jià)格是120元，這個(gè)價(jià)格并不是固定的，而是隨著市場浮動(dòng)的，按照定位，市場上同類價(jià)格一般多在198元/間左右，所以在后期酒店價(jià)格也是可以讓房產(chǎn)中介酌情上漲的。
如果酒店的出租率超過了80%，超過部分，房產(chǎn)中介可以分走50%的收入，剩下的50%由酒店管理方、酒店物業(yè)、房東、裝修公司按照3:3:2:2的比例分成（這是合同中提前規(guī)定好的）。
如果按照120元的價(jià)格，出租率剛好是80%的情況下，房產(chǎn)中介可以賺到52.5萬元。一般兩個(gè)專職人員就搞定了。
如果房產(chǎn)中介可以把房間價(jià)格提高到150元/間，出租率仍有80%的情況下，房產(chǎn)中介一年可以賺52.5+（150-120）*100*365*80%*50%=96.3萬元。
4
酒店物業(yè)
酒店需要前臺(tái)人員，也需要房間打掃人員。前臺(tái)共需要2人，后勤人員需要4人。
酒店物業(yè)也可以分享營收的15%，也就是說至少52.5萬元的分成。假如物業(yè)的這6名工作人員年薪平均在5萬元/年，那么酒店物業(yè)的支出費(fèi)用為30萬元/年，酒店物業(yè)每年至少可賺22.5萬元。
假如房價(jià)為150元每間的話，那么酒店物業(yè)可以賺22.5+（150-120）*100*365*80%*50%*30%=35.6萬元。
這收入已經(jīng)挺好的了，不需要多大的力氣就可以賺幾十萬。
5
酒店管理方
酒店管理方實(shí)際上就是地產(chǎn)老板本人了，我們可以算下地產(chǎn)老板可以賺多少錢。
通過以上的分成，酒店管理方只能收到10%的分成，也就意味著地產(chǎn)老板一年可以賺120*100*365*80%*10%=35萬元。
假如酒店的價(jià)格提高到150元/間的話，地產(chǎn)老板可以賺到35+（150-120）*100*365*80%*50%*30%=48.1萬元。
可能有人會(huì)說，一個(gè)堂堂的地產(chǎn)老板費(fèi)了這么大的勁一年才賺48.1萬元，值得嗎？
其實(shí)是值得的，因?yàn)?8.1萬元是明的收入，別忘了一開始老板收了1000萬元的押金，減去400萬元的裝修費(fèi)用，還有600萬元可以只有支配。
擁有現(xiàn)金流的感覺要比賺錢本身更快樂！
PS：每個(gè)案例的操作都不是表面那么簡單，我希望在此能夠充分開發(fā)大家的思維想象空間，這就足夠！
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