土地增值稅 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。 我國現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范為： 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 1993-12-13 國務(wù)院令第138號(hào) http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=1430&flag=1 國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào) 《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公》http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810765/n1990035/n1990118/c2505441/content.html 1993年基本法規(guī)現(xiàn)仍“全文有效”。
什么是“增值”？
關(guān)于增值稅，花花已記不清楚說了多少遍了，有時(shí)說的口干舌燥的，朋友還是不明白，看來花花還需要努力提升水平！碼完這一篇就好辦了，要是還是朋友問我，我就直接發(fā)此文！偷偷的樂一下！
誰來繳稅（納稅義務(wù)人）？
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
不論自然人、法人；
不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；
不論內(nèi)資與外資、中國公民與外籍個(gè)人；
土地增值稅征稅范圍？
三把標(biāo)尺
標(biāo)尺之一：只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅。
具體又體現(xiàn)以下三點(diǎn)：
1.國有土地使用權(quán)征稅；集體土地使用權(quán)不得買賣。
2.土地出讓，一級(jí)市場，不征稅。
國家出讓土地要征稅，就相當(dāng)于自已向自己征稅，故一級(jí)市場不征稅。
3.土地轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場，征稅。
轉(zhuǎn)讓行為包括：出售、交換和贈(zèng)與
標(biāo)尺之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。即產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)移！
土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
標(biāo)尺之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨幣、實(shí)物及其他收入）
強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移要“有償”
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨幣、實(shí)物及其他收入）
基本征稅范圍
1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入；
2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；
3、存量房地產(chǎn)的買賣。
改制重組過程中涉及的土地增值稅政策？
1、非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責(zé)任公司)。對(duì)改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
2、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
3、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
4、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
5、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
土地增值稅稅率？
四級(jí)超率累進(jìn)稅率
計(jì)算原則，兩個(gè)字：配比！
在計(jì)算土地增值稅時(shí)需要確定要素：
1、納稅人是誰？
房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人、企事業(yè)。
2、賣什么樣的房（地）？
賣地有賣地的方法；
賣房有賣房的方法；
新房有新辦法，
老房有老辦法。
配比原則應(yīng)用：
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
【注意】開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目由三個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成，比如征了一塊50000平米的地，建設(shè)A、B、C三個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)開發(fā)過程中的費(fèi)用應(yīng)該在三個(gè)樓盤之間進(jìn)行分配，將來銷售A樓盤時(shí)應(yīng)該配比A樓盤的費(fèi)用。
收入（應(yīng)稅收入）？
走個(gè)神：花花碼那個(gè)稅，此“稅”指的就是所碼的稅種。財(cái)稅專業(yè)的朋友在聊“稅”的時(shí)候，口中所講的稅并不單指一個(gè)稅。
例如：
1、增值稅專用發(fā)票可以抵稅。
此稅指兩個(gè)稅種：其一是可以抵扣增值稅銷項(xiàng)稅，其二是可以抵扣所得稅。
2、普通發(fā)票可以抵稅。
此稅僅指可以抵扣所得稅。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入（計(jì)算土地增值稅的收入），是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
注：
貨幣收入指：現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫卷、金融債券、股票等有價(jià)證券。
實(shí)物收入指：房屋、土地、鋼材等，實(shí)物的價(jià)值不太容易確定，一般需要評(píng)估。
共他收入指：如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。此類比較少見，其價(jià)值需要進(jìn)得評(píng)估。
扣除項(xiàng)目？
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
（買地的錢）
指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。
按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；
（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
土地支付金額的配比:
實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×（已開發(fā)土地/全部土地）×（已售房/全部房）
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
主要包括土地征用費(fèi)、大市政配套費(fèi)、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償支出、安置支出、回遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
（2）前期工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì)、勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。
（3）建筑安裝工程費(fèi)，指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
（5）公共配套設(shè)施費(fèi)
指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施支出。
（6）開發(fā)間接費(fèi)用,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)等。（非房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）
房開成本的配比:
實(shí)際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房/全部房）
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用）
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除（標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實(shí)際扣除法）。
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）。
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。
【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意六個(gè)問題：
①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。
②對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
③提供金融機(jī)構(gòu)證明，分?jǐn)偫⒅С觥?/p>
④全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)不能同時(shí)適用兩種辦法。
⑥土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。（稅務(wù)審核關(guān)注的重點(diǎn)）
房開費(fèi)用的配比（包括單獨(dú)利息）:
實(shí)際扣除開發(fā)費(fèi)=所有的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用×（已售房/全部房）
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
注：根據(jù)2016年12月3日財(cái)政部發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）的規(guī)定，印花稅應(yīng)在“稅金及附加”科目中進(jìn)行核算，不再列入管理費(fèi)用，因此可作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除。2017年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》書中未做更新！
5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：
加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
舊房及建筑物扣除項(xiàng)目（老房子有老辦法）
（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。（不是房屋原值）
（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（注意營改增征稅的規(guī)定，實(shí)體從舊程序從新?。?/p>
【注1】評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重置成本價(jià)×成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購置價(jià)格的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。（70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬，所以2009年轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估價(jià)格=3000×60%）
【注2】注意，評(píng)估僅僅針對(duì)房產(chǎn)，不評(píng)估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，一般不需要評(píng)估價(jià)格。
【注3】（特殊強(qiáng)調(diào)）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。（實(shí)際的一年）
【注4】對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
【注5】契稅扣除的基本規(guī)則：凡是計(jì)入土地成本和房產(chǎn)成本中，即已經(jīng)資本化，不能再作稅金扣除；如果銷售舊房并按提供舊房發(fā)票計(jì)算土地增值稅的可以作為稅金扣除，則可以作為稅金扣除，但不能作為加計(jì)扣除5%基數(shù)。
【注6】納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：
1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算！
（一）土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
（二）土地增值稅的清算條件：
1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
3.土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目
1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)定額資料，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，成本、費(fèi)用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
6.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
7.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金：
在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
8.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
9.為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
10.拆遷安置費(fèi)的扣除規(guī)定：
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（計(jì)算）
（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（五）土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
核定征收率原則上不得低于5%。
（六）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
（七）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
土地增值稅稅收優(yōu)惠？
1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
【注1】20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，20.01%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
【注2】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
2、因國家建設(shè)需要，政府依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。
3、因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
4、單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%的，予以免稅。
土地增值稅征收管理？
除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)所在地
納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
納稅申報(bào)
納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
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