春節(jié)前，我寫了篇文章，主要是當(dāng)時(shí)覺得2019年，整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不是很理想，商業(yè)地產(chǎn)圈整個(gè)有一種焦慮情緒，所以想聊聊自己的想法。但后來因?yàn)榧依镉行┦?，沒來得及寫完。
這幾天憋在家里哪里都出不去，又把文章打開，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)不用往下寫了。
因?yàn)楝F(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)人的感覺，已經(jīng)不是焦慮，而是崩潰了。
這幾天在網(wǎng)上看了很多關(guān)于疫情對(duì)商業(yè)的影響，先不說預(yù)言帝們的觀點(diǎn)靠不靠譜，大多數(shù)都是集中在商戶層面。無論是更多利用線上渠道，自媒體推廣還是社群營銷，更多的是針對(duì)特定業(yè)態(tài)與品牌。
而針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，也就是業(yè)主，我看了下，主要就兩方面的信息。
捐款與免租！
房東么，狗大戶，這會(huì)兒不做點(diǎn)貢獻(xiàn)還能干什么？
狗大戶是有的，但說實(shí)話，就去年那個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，地主家余糧也有限。更不要說，很多地主家別說余糧了，連一日三餐都吃不飽了。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，一個(gè)商業(yè)中心，假設(shè)10萬平米，連地價(jià)帶建安成本，算它12億，如果按40%自有資金，其他的資金成本8%，那么每年一年的利息成本就是6000萬左右。
如果這個(gè)項(xiàng)目按建筑面積租金在3元/平米/天，那么一年的租金也就1個(gè)億，扣除20%的運(yùn)營推廣成本，再扣扣稅，不算折舊的情況下，能有個(gè)持平或微利就不錯(cuò)了。
可能有人說3塊每天也太低了，你看恒隆太古SKP，人家一個(gè)項(xiàng)目一年租金十幾億呢。
麻煩您醒醒，那是人家的項(xiàng)目！
去看看這兩年很多國內(nèi)陸產(chǎn)公司的年報(bào)，購物中心平均租金好多2塊每天都不到，這個(gè)租金也就是勉強(qiáng)能COVER運(yùn)營及財(cái)務(wù)成本，投資回收那是個(gè)長遠(yuǎn)的故事。
而現(xiàn)在，至少要一兩個(gè)月沒有租金收入，那么年度指標(biāo)基本上沒戲了，別說利潤。連利息都要還不上了。
這就是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營人員的現(xiàn)狀。
那么在這個(gè)情況下，大家都在喊自救，喊創(chuàng)新，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，在這次疫情中，到底能做些什么？
1.很遺憾，現(xiàn)在你能做的，其實(shí)很少！
說起這個(gè)話題，首先就要說商業(yè)地產(chǎn)的最核心的東西。
無論怎么講故事玩概念，商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)消費(fèi)前提，是肯定改變不了的。
第一：場(chǎng)景消費(fèi)
第二：衍生消費(fèi)
場(chǎng)景消費(fèi)是指商業(yè)地產(chǎn)是場(chǎng)景化的，主要是實(shí)地消費(fèi)，只有人進(jìn)入到商業(yè)設(shè)施中，才能形成有效的消費(fèi)行為。同時(shí)比較好的場(chǎng)景與氛圍，還能夠激發(fā)客戶的消費(fèi)沖動(dòng)。
衍生消費(fèi)是指你在一個(gè)商業(yè)中心活動(dòng)的過程中，會(huì)不斷的形成關(guān)聯(lián)消費(fèi)，例如你去看看了場(chǎng)電影，完了一般會(huì)吃頓飯，喝杯奶茶，吃完逛逛，可能又買了件T恤，在這個(gè)過程中，消費(fèi)就產(chǎn)生了。
所以我們?cè)谧錾虡I(yè)消費(fèi)者研究的時(shí)候，有一個(gè)很重要的指標(biāo)，叫單次停留時(shí)間，停留時(shí)間越長，則產(chǎn)生消費(fèi)的可能越大。
而商業(yè)項(xiàng)目無論怎么做，這兩個(gè)要素都是最重要的。人不來，你說什么都沒用。這個(gè)事情想清楚了，你大概就明白，從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的角度，你能做的，真的有限。
現(xiàn)在的情況，就像某個(gè)海島上建了一個(gè)度假村，設(shè)施好活動(dòng)多，還有好多漂亮小姐姐，現(xiàn)在臺(tái)風(fēng)來了，船停了，你還能怎么辦？
讓所有的小姐姐都去直播賣海鮮？
不要?jiǎng)硬粍?dòng)說線上，線上消費(fèi)對(duì)于部分零售品牌來說，可能有一定作用，但對(duì)于大部分業(yè)態(tài)都是實(shí)地體驗(yàn)型的商業(yè)地產(chǎn)來說，線上消費(fèi)能起到的作用其實(shí)很小。
這就是這次疫情中，最慘的一定是餐飲的原因，因?yàn)椴惋嬕彩菆?chǎng)景化的消費(fèi)，外賣可以帶來一定消費(fèi)，但第一，外賣所占比例在整個(gè)銷售額中本來就比較小，第二，在扣除平臺(tái)費(fèi)用后，很多外賣的利潤是很低的。
零售業(yè)好些，還能利用直播、釘釘、手淘、微信群等進(jìn)行線上銷售，但也要看產(chǎn)品、品牌，以及組織能力，這中間效果差異很大。相對(duì)來講，飾品、化妝品、家居等低客單價(jià)，容易形成隨機(jī)消費(fèi)的產(chǎn)品，效果還可以，高客單價(jià)的就比較難。
現(xiàn)在有一些商場(chǎng)，也開通了一些網(wǎng)上平臺(tái)，基本上就是品牌的銷售群和推廣號(hào)集合，與其說是營銷，不如說是找點(diǎn)方法抱團(tuán)取暖。
現(xiàn)在所有的這些動(dòng)作，目前來看都是特殊時(shí)期下被逼出來的自救措施，確實(shí)有少數(shù)零售品牌，因?yàn)榍琅c組織得力，取得了不錯(cuò)的效果，但從購物中心的角度，總體上來講是杯水車薪。
現(xiàn)在很多公眾號(hào)都在說，疫情逼出了多少新的商業(yè)模式。
可如果去問問真正的成交額，和運(yùn)營成本對(duì)比一下，你就知道，
哪有那么多模式，大多是故事。
哪有那么多風(fēng)景，最多是盆景。
仔細(xì)盤點(diǎn)下，非常遺憾，商業(yè)地產(chǎn)人被憋在家里，看著租金一天天往下掉，其實(shí)能做的真的有限。
就算盡量做點(diǎn)的，更多的也是掙扎著續(xù)命。把這些包裝成創(chuàng)新的機(jī)遇，基本上就是墳頭上蹦迪。
保持積極的心態(tài)去應(yīng)對(duì)是好的，但不要變成不切實(shí)際的自嗨。
2.我們其實(shí)最應(yīng)該考慮的，是疫情過后的問題。
首先第一個(gè)問題，疫情過后，實(shí)體商業(yè)會(huì)怎樣？
現(xiàn)在有一個(gè)觀點(diǎn)，說由于在疫情期間，大量的用戶由于習(xí)慣了使用線上購物（有一個(gè)21天養(yǎng)成理論），在疫情過后會(huì)把這個(gè)習(xí)慣延續(xù)下來，所以未來線上更多的替代線下，一定是一個(gè)趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)要形成線上獲客的能力。
我覺得這個(gè)說法如果說訓(xùn)狗，我覺得可能，但如果說是人，就很值得商榷。
按照這個(gè)理論，因?yàn)樵诩掖袅?1天，已經(jīng)形成習(xí)慣，所以未來中國會(huì)自動(dòng)生成13億宅男宅女。
按照這個(gè)理論，因?yàn)槲覀兞?xí)慣了21天不乘坐公共交通工具，所以未來公交車、地鐵、高鐵甚至飛機(jī)都會(huì)消亡，除了自駕車外，大家都騎自行車。
按照這個(gè)理論，所有超過21天的情侶都不會(huì)分手，所有超過21天的夫妻都不會(huì)離婚，因?yàn)橐呀?jīng)習(xí)慣了。
人性是最復(fù)雜的東西，消費(fèi)心理也是！
所謂線上線下，首先你要搞清楚兩件事：
第一：場(chǎng)景化消費(fèi)，是商業(yè)消費(fèi)的核心，例如情侶約會(huì)，朋友聚餐，家庭活動(dòng)，健身娛樂等，這些都是必須在線下完成的。
這中間有愛情、親情、友情、互動(dòng)、成長等等精神因素，而這些是淘寶京東永遠(yuǎn)不能解決的。
第二：中國的百貨公司倒閉了，大家都說是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的沖擊，但中國人一批批的飛到日本，去把日本的百貨公司買空。因?yàn)榧葍r(jià)廉物美，又服務(wù)周到，購物體驗(yàn)很好。
不是某個(gè)商業(yè)模式不行了，而是你提供的產(chǎn)品與服務(wù)跟不上時(shí)代了！
線下消費(fèi)，與線上消費(fèi)，并不是對(duì)立的，而是建立在不同的消費(fèi)場(chǎng)景與消費(fèi)需求下共存的商業(yè)模式。
就像在一次內(nèi)部論壇上，一位某知名社交軟件的高級(jí)總監(jiān)說了一件事：
他認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)與實(shí)體商業(yè)，一定是相輔相成的，因?yàn)閾?jù)他的研究，所有在他們APP上約的炮，都是在線下的酒店里打完的。
我們?cè)谙旅鏌崃夜恼疲汉镁脹]聽過這么激勵(lì)人心的飆車了！
3.現(xiàn)在，你能干點(diǎn)什么？
前面說過，現(xiàn)在大家都在喊疫情影響啊，商業(yè)地產(chǎn)自救啊啥的。
是的，疫情是有影響，但你現(xiàn)在的問題，真的是完全因?yàn)橐咔閱幔?/p>
一個(gè)好好的中心區(qū)商業(yè)，被你做的租金兩塊都不到，免租和裝補(bǔ)是主要的招商手段，平時(shí)還動(dòng)不動(dòng)就一堆商戶要退租！
就好像沒有疫情，你就活的很好一樣。
如果你租金收益高，運(yùn)營狀況好，一兩個(gè)月沒租金影響肯定有，但可能沒那么大。所以你看帶頭免租的，都是那些經(jīng)營狀況很好的，有的項(xiàng)目一免就是兩個(gè)月，那是因?yàn)槿思移綍r(shí)的現(xiàn)金流好，這會(huì)兒扛的住。
我看有文章說，這次疫情反應(yīng)了實(shí)體商業(yè)的脆弱，說這話，就像高福高院士早期說新冠病毒對(duì)青年和兒童感染較少一樣，真等到了爆發(fā)期，哪個(gè)年齡機(jī)率都差不多。
說實(shí)話，遇見這種黑的透亮的黑天鵝事件，大部分行業(yè)都頂不住。
現(xiàn)在需要想的是，你能不能撐的過去，以及撐過去后怎么辦。
首先需要考慮的，是疫情過后，消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)怎樣？
這個(gè)問題只要去問問：
今年的情人節(jié)，有多少人懷念燭光晚餐，酒吧，和情侶酒店？
這些天里，有多少人想逛逛街，看場(chǎng)電影，吃頓火鍋？
有多少人發(fā)現(xiàn)，原來能在陽光下自由自在的行走，原來就是很幸福的事情。
又有多少人會(huì)發(fā)現(xiàn)，家庭，健康、朋友這些我們?cè)?jīng)忽視的東西，有多么珍貴。
而這些都必然會(huì)轉(zhuǎn)化到現(xiàn)實(shí)中，并在疫情逐步控制后，帶動(dòng)實(shí)體商業(yè)報(bào)復(fù)性增長。
關(guān)鍵在于，在這波增長中，你能抓到什么？
形勢(shì)爛的時(shí)候，大家都一樣爛，但最后活下來的，一定是那些形勢(shì)好轉(zhuǎn)后反應(yīng)最快的。
這中間，包含了幾個(gè)方面：
第一， 疫情不是一下子過去的，必然會(huì)有一個(gè)遞減的周期，那么在物業(yè)管理與衛(wèi)生防護(hù)等多個(gè)方面，你能否給客戶更好的信心，更早的讓他們回來消費(fèi)。
第二， 這一輪疫情中，無論是零售、餐飲還是兒童教育等所有業(yè)態(tài)，肯定會(huì)有一個(gè)收縮期，你現(xiàn)在需要考慮的，是在力所能及的范圍內(nèi)，讓你的商戶能夠生存下去。等到了消費(fèi)復(fù)蘇，最少不至于因?yàn)樯虘舳缄P(guān)門了而門市蕭條。
第三， 多做點(diǎn)實(shí)際工作，關(guān)心下你的商戶有哪些困難，利用平臺(tái)，多組織點(diǎn)口罩資源，給商場(chǎng)多消毒，比告訴他們?cè)趺醋鼍€上營銷強(qiáng)。
第四， 開始儲(chǔ)備新的商戶，盡可能減少年度的空置率與空置時(shí)間。
說的簡(jiǎn)單點(diǎn)，你要做的，就是盡量幫助那些能活的活下去。并盡早辨別活不下去的，提前找好替代者。
這對(duì)于商家來說有些冷酷，但從商業(yè)中心運(yùn)營的角度，是不可回避的現(xiàn)實(shí)。
從遠(yuǎn)期看呢，你又能做點(diǎn)什么？
我覺得這才是更需要思考的問題。
但這個(gè)課題的基礎(chǔ)，不要單純的建立在疫情持續(xù)上面，這本身就是偽命題。你也不可能單獨(dú)為這種情況，建立一套所謂的特殊運(yùn)營模式，因?yàn)椴坏饶憬ê?，可能疫情就結(jié)束了？
那你接著呢？期待下一次疫情嗎？腦子里是坑吧！
你要考慮的，其實(shí)還是商業(yè)地產(chǎn)最簡(jiǎn)單，也是最核心的幾個(gè)問題：
第一、做好產(chǎn)品。怎樣把更多的客戶吸引進(jìn)來！無論是主題，環(huán)境，空間，還是品牌，你怎樣能做的和別人不一樣？
第二、做好運(yùn)營。想清楚，人們?yōu)槭裁磥淼骄€下，他們到你這里能得到什么不一樣的服務(wù)？你能給他們什么樣的體驗(yàn)，讓他們?cè)敢庖粊碓賮怼?/p>
第三、控制成本。從建設(shè)成本，到運(yùn)營成本都要全面管控，同時(shí)提升項(xiàng)目的盈利能力。
做到這些，那么假如有下一次黑天鵝事件，你的存活率就更高一點(diǎn)。
新冠病毒最少教會(huì)了我們一件事，這次災(zāi)難中，生存率更高的，并不是吃藥最多的，而是自身強(qiáng)壯，免疫力好的。
所以，盡可能成為最強(qiáng)壯的那個(gè)。
最近很流行一句話：
沒有一個(gè)冬天不可逾越，沒有一個(gè)春天不會(huì)來臨。
但前提是，你要能熬過冬天，才能看見春天，那些埋在冬天里的，只能成為回憶。
作者簡(jiǎn)介：
宋若嘉（Daniel Song），江湖人稱丹總，微禿，略胖，中等油膩。愛美食，愛戶外，10年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，成功與失敗案例均十分豐富。曾服務(wù)于多個(gè)知名外資及內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)公司，深度參與過多個(gè)國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營管理，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)以及招商運(yùn)營均有所涉獵。
近年來專注于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)營調(diào)整與改造，以及社區(qū)商業(yè)的體系化發(fā)展。中購聯(lián)專家委員會(huì)委員，國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事。
聯(lián)系客服
