二手房買賣的法律風(fēng)險防范
一、二手房交易的幾種常見房屋：
1、商品房
商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，能辦《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
2、經(jīng)濟(jì)適用住房
經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，無償劃撥土地，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
3、房改房
房改房又稱公有住房，是指按房改政策的規(guī)定，根據(jù)職工的工作年限及所購房屋的實際情況，售房單位給予一定折扣，職工按照房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價（含標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價）購買的單位的公有住房。房改房分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。
4、限價商品房
限價商品住房俗稱“兩限房”，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、限制住房套型面積、限制銷售對象等要求，由開發(fā)商通過公開競爭取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。
二、購買哪些房屋存在著風(fēng)險
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；
2、違章建筑的房屋；
3、所有權(quán)為共有，未取得其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓的房屋；
4、鑒定為危房的房屋；
5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋（俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”）；
6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；
7、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售的房屋；
8、依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；
9、已出租給他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的房屋；
10、未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房；
11、侵害單位優(yōu)先購買權(quán)及單位與員工有特殊約定不允許轉(zhuǎn)讓的房改房；
12、存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房。
三、二手房交易存在的法律風(fēng)險及防控
1、沒弄清誰是房產(chǎn)所有人
由于二手房市場交易火爆，一些業(yè)主為了賣出更高的價格又不想承擔(dān)違約責(zé)任，在放盤時就找好了“后路”，比如自己名下的房產(chǎn)，以配偶或親屬的名義到中介機(jī)構(gòu)放盤，或者夫妻雙方共有的房產(chǎn)單方放盤，而一些中介機(jī)構(gòu)為搶房源根本不加審查，在這種情形下，因為簽訂合同主體并非房產(chǎn)所有人；又如該房屋系繼承過來的，房屋共有權(quán)人包括仍然在世的夫妻一方以及其子女；如果不能證明是善意取得該不動產(chǎn)，那法院只能判決該買賣合同無效。
因此，買賣雙方應(yīng)對對方的資格進(jìn)行必要的審查和判斷：
作為買受人，則應(yīng)對擬購買的房屋進(jìn)行實地考察，詳細(xì)了解房屋的地點、戶型、結(jié)構(gòu)、價位、朝向、裝修情況、共有情況、出租情況、抵押情況、房屋用途、房屋的市政配套、物業(yè)管理情況、房屋所在地區(qū)周邊環(huán)境。從而對擬購買的房屋有一個較全面的了解。弄清相關(guān)的房屋信息后，可要求出賣人提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明以及其他證件；出賣人屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件；出賣人屬于國有或集體資產(chǎn)的，購買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件，來判定擬購買房屋的可買性和安全性。作為出賣人，可要求買受人提供身份證明、工作證明、收入證明等材料，來對買受人的支付能力等相關(guān)情況有一個基本的了解和判斷。
2、授權(quán)無度隱藏巨大風(fēng)險
二手房交易大多是業(yè)主委托中介賣房，通常的做法是業(yè)主簽署一份授權(quán)委托書給中介機(jī)構(gòu)，委托書還要經(jīng)過公證。這一看似正常的法律程序，如果業(yè)主在授權(quán)內(nèi)容上疏忽大意，加上一些無良中介暗中做手腳，也蘊含著巨大的法律風(fēng)險。
從目前發(fā)生的案件糾紛看，一些授權(quán)委托書存在的問題主要有：一是授權(quán)范圍太廣，往往一份授權(quán)委托書委托多名中介人員賣房；二是權(quán)限過大，中介人員不僅可以賣房，還可以代收房款，辦理房產(chǎn)過戶等；三是授權(quán)內(nèi)容模糊，甚至沒有限定最低的售房價，給一些無良中介可乘之機(jī)。
在委托中介公司時應(yīng)注意以下幾點：查看其營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)中介資質(zhì)證書等，來核查該中介公司是否具備二手房買賣的合法代理資格；委托具體的代理人時，要確定其是否具有執(zhí)業(yè)資格，代理二手房買賣的經(jīng)紀(jì)人必須具有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證”，只有在核實其確實是“持證上崗”后，才能辦理具體的委托手續(xù)；與中介公司簽訂書面的委托書代理合同，雙方必須在合同中約定明確的中介代理的事項和費用及具體的支付方式。中介代理費用一般不采取“一次付清”的方式，往往會分階段逐次支付。
3、合同約定不明引起爭議
二手房交易絕大多數(shù)都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，買賣房屋的合同文本也由中介提供格式文本，這些格式合同對一些內(nèi)容約定不明確，是產(chǎn)生交易糾紛的重要原因之一。違約責(zé)任是二手房買賣合同中的主要條款之一，但現(xiàn)行的中介合同文本對這一問題卻規(guī)定得比較模糊，一般都只約定“定金罰則”——沒收定金或雙倍返還定金，也沒有約定定金適用的情形。在房價短期內(nèi)大幅波動的情形下，數(shù)額不大的定金不足以阻止違約行為的產(chǎn)生，也不能夠彌補(bǔ)善意履行合同一方的損失。
另外，格式合同文本中還有一些條款對買賣雙方履行義務(wù)的先后順序約定不明，容易使買賣雙方相互僵持，從而影響交易。比如，在按揭買賣房屋的情形下，格式合同文本中一般會約定買方交納定金后，賣方要辦理贖樓手續(xù)，買方則向銀行申請貸款并獲取銀行出具的《貸款承諾書》，但誰先誰后的順序并不明確，如果一方在簽訂合同后反悔了，就以此為由拖著不履行自己的義務(wù)，從而使整個環(huán)節(jié)陷入僵持最終引起糾紛。
控制法律風(fēng)險明確買賣合同的內(nèi)容是關(guān)鍵，特別應(yīng)注意關(guān)鍵條款的約定如：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款、房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期、房地產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移日、物業(yè)管理費、水、電、燃?xì)赓M等的支付、付款的期限及方式、共有人同意簽字、住房戶口遷移條款、維修基金之交割、違約的責(zé)任、爭議的解決方式等內(nèi)容一定寫清楚。
4、二手房買賣貸款難和有抵押房屋注銷難，造成買賣合同無法履行的風(fēng)險。
2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規(guī)定對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套以以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高。貸款問題已成為解除合同或發(fā)生糾紛的主要原因之一，二手房買賣雙方已經(jīng)簽署的房產(chǎn)買賣合同，因買受方不符合銀行新規(guī)定的貸款條件，造成無法貸款或貸款額不足而直接影響買賣合同的履行。
相關(guān)法律規(guī)定有抵押的房產(chǎn)出售必須征得抵押權(quán)人的同意，抵押人必須先到房產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記手續(xù)，方可辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而銀行一般不會同意直接轉(zhuǎn)按揭，通過中介或者其它途徑解除抵押后，買方也有可能不符合房貸新政。在房產(chǎn)政策和銀行貸款規(guī)定變化較大的情況下，雙方應(yīng)明確以下問題：（1）合同中對貸款不足或無法貸款的情形進(jìn)行約定，要求買受人及時補(bǔ)足，否則作為逾期付款處理；（2）簽約時，將賣方還貸、注銷抵押作為賣方的基本義務(wù)并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任。
5、賣方出售房屋后，卻不把戶口遷出。
戶口問題很重要，現(xiàn)在沒有新的法律出臺，這個問題很難解決。公安行政機(jī)關(guān)應(yīng)該考慮讓房屋自己不具備讓賣方在里面掛靠戶口的條件，從買受人的角度出發(fā)，出賣人戶口應(yīng)在所有行政轄區(qū)內(nèi)辦理集體戶口，由公安行政機(jī)關(guān)設(shè)立，這樣交易才能很好得進(jìn)行。法律應(yīng)該賦予戶口的遷出遷入以強(qiáng)制執(zhí)行。法律應(yīng)該發(fā)展，研究如何保護(hù)雙方的權(quán)益。
因此，簽訂房屋買賣合同之前，一定要調(diào)查清楚，該房屋名下的戶口情況，是否有別的地方可以遷出，如果約定了售后再遷出，一定要約定違約時的違約責(zé)任或者作為交付房款、解除買賣合同的一個條件，特別是購買學(xué)區(qū)房的買房人需要特別注意這個問題，否則，你購買該房屋的目的就沒有達(dá)到。
6、稅費繳納約定不明
買賣雙方進(jìn)行房屋交易，雙方約定價格后到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)簽，也進(jìn)行了資金托管。賣方完成了所有交易行為并過戶后，發(fā)現(xiàn)稅費和中介說的稅費不一樣，相差甚至幾萬，提高了交易成本。買方將過錯歸于賣方，買方不愿意支付價款，也不接受過戶。此時，賣方的權(quán)益處于不確定的狀態(tài)，賣方不能實際使用房屋，因為房屋是買方的；價款也拿不到，因為買方不去房管局交割?？偠灾u方的權(quán)益受到了侵害。但買方的權(quán)益也受到了侵害，買方?jīng)]有交稅，物權(quán)不能實現(xiàn)，也不能入住房屋。
目前房產(chǎn)政策多變，且政策的實施不給任何“緩沖期”，買賣合同簽訂后的稅費變化，隨時影響買賣雙方交易成本的提高，增加的稅費由哪一方承擔(dān)事先沒有約定的情況下容易產(chǎn)生糾紛，因此也就出現(xiàn)相應(yīng)的違約風(fēng)險。建議雙方協(xié)商，在雙方交易時就買方或者賣方支付某些稅費達(dá)成一致，表達(dá)清楚。該糾紛的產(chǎn)生就是基于雙方對稅費金額的約定不明。糾紛產(chǎn)生后，雙方協(xié)商不成的，那就按法律政策的規(guī)定確定由誰繳納，無法確定的，那依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。
7、二手房的使用年限超過20年
房屋有壽命，設(shè)計壽命50年。房屋經(jīng)過20年的使用后，最好的使用時間已經(jīng)經(jīng)過了，銀行在審核貸款時，會審核當(dāng)事人的年齡和房屋年限。但是，房屋的價格和房屋年限是不對等的，買房人要考慮房屋的剩余年限。如果房屋的剩余年限馬上到了，那么就得不到銀行足夠的貸款。至于房屋的年限，在房屋登記機(jī)構(gòu)及南寧市建委建設(shè)檔案館均可查詢到。在交易過程中，一般約定，如果買方申請不到貸款，就由買方×天內(nèi)補(bǔ)足。而買方一般是沒有能力補(bǔ)足的，這會導(dǎo)致交易失敗，對買賣雙方都不好。
8、陰陽合同
陰陽合同是指房屋買賣雙方為達(dá)到納稅或騙取銀行貸款等目的而簽訂的兩份合同。“陽合同”指由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案合同，價格一般很低。對于這種“陰陽合同”，法院一般會采信哪份合同呢？法院一般會采信真實成交價格的“陰合同”，至于虛假交易價格的“陽合同”，是為規(guī)避納稅而簽訂的，具有非法目的，因而是無效的。
簽“陰陽合同”存在著很大法律風(fēng)險。對于賣方而言，若買家不想買房了，往往會主張按照價格較低的“陽合同”來履行；或者，要求確認(rèn)雙方所簽訂的合同無效，這樣無疑增加了無法收到房款的風(fēng)險或引發(fā)訴訟。
9、先租后買可少交營業(yè)稅難保障買家利益
二手房交易實踐中，為避稅（契稅）而采取“先租后買”的方法并不可取。在法律上，房產(chǎn)未過戶，雙方即使約定好“先租后買”，這也只是一種債權(quán)，買方并沒有對房屋享有物權(quán)。賣方很可能因為房屋的漲價而“一房二賣”。即使先租后買方面的協(xié)議做得很好，一旦房價上漲，賣方寧愿賠償違約金也不賣房的情況也并不少見。
10、賣方或遺失補(bǔ)證“二賣”房
5年期滿前，即使賣方同意把房產(chǎn)證交給買方保管，賣方仍可以通過遺失補(bǔ)證的方式注銷原房產(chǎn)證，重新辦理新證后再次將其二賣，這樣的方式對買家來說，風(fēng)險實在太大。
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