隨著家庭人口增加和對(duì)住房條件改善需求的增大，身邊越來越多的家庭有了購買二套房的意愿，但是鑒于國家出臺(tái)了限制購買二套房的措施，對(duì)二套房首付比例、二套房貸款利率和契稅征收等方面都做了嚴(yán)格限制，一些人因此對(duì)購買二套房產(chǎn)生了許多疑惑，今天就為大家詳細(xì)解讀目前國家最新的二套房購房政策。
在2013年3月國務(wù)院發(fā)布《新國五條細(xì)則》，同時(shí)上調(diào)了二套房首付比例和二套房貸款利率，并且規(guī)定對(duì)出售自有住房的個(gè)人征收20%的個(gè)人所得稅。《新國五條細(xì)則》出臺(tái)不久，許多城市上調(diào)二套房首付比例到7成，銀行二套房貸款利率也上浮5%-20%。
目前銀行在審查購房貸款時(shí)，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”，指無論購房人現(xiàn)時(shí)名下是否有房產(chǎn)，只要之前有過住房貸款的記錄，就會(huì)被認(rèn)定為二套房，執(zhí)行二套房貸款政策。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一：父母名下有住房，以未成年子女名義再購房
詳解：根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請(qǐng)貸款購房時(shí)，就會(huì)按照二套房政策執(zhí)行。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)二：未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房
詳解：根據(jù)目前銀行"認(rèn)貸又認(rèn)房"，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請(qǐng)房貸不算二套。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)三：個(gè)人名下有全款購買的住房，再貸款購房
詳解：過去只"認(rèn)貸"，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了"認(rèn)房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請(qǐng)貸款的情況下，也會(huì)被認(rèn)定為二套房。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)四：個(gè)人貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房
詳解：目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是"認(rèn)房又認(rèn)貸"，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄，再申請(qǐng)房貸也會(huì)被算做二套房。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)五：首次購房使用商貸，再次購房使用公積金貸款
詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請(qǐng)公積金貸款也會(huì)被算做二套房。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)六：婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請(qǐng)貸款購房，但兩人戶口沒有在一起
詳解：夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結(jié)婚登記?，F(xiàn)在，銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會(huì)要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時(shí)也會(huì)被算作第二套房。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)七：婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再貸款購房
詳解：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房。這一條對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，使得很多試圖通過“假離婚”來規(guī)避二套房貸款新政的想法也付之東流。
2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《新國五條細(xì)則》規(guī)定，對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
目前，北上廣深四個(gè)一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市的二套房首付比例上調(diào)為購房款的7成，而絕大部分三四線城市仍保持6成首付比例沒變，其中一些城市二套房首付比例正由六成向七成過渡：
二套房首付比例7成城市：北京 上海 廣州 深圳 杭州 廈門 南昌 昆明 武漢 寧波 南京
二套房首付比例6成城市：哈爾濱 西安 內(nèi)蒙古 中山 濟(jì)南 太原 濟(jì)寧 長春 重慶 合肥 大連
目前沈陽二套房首付比例為65%，長沙購買二套房面積在90平方米以下首付比例為6成，90平方米以上為7成
《新國五條細(xì)則》中同樣對(duì)二套房貸款利率做出規(guī)定，要求各地上調(diào)二套房貸款利率，目前二套房貸款利率多執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，甚至更高。
自去年銀行鬧“錢荒”以來，個(gè)人房貸一直處于持續(xù)收緊的狀態(tài)，今年初以來，不少一二線城市銀行已開始上調(diào)房貸利率。有權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國近九成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)甚至上浮5%到10%，個(gè)別上浮20%。二套房貸款利率更是全線上調(diào)10%，部分銀行上浮達(dá)到20%，利率優(yōu)惠更是成為歷史。
雖然房貸業(yè)務(wù)還在正常辦理，但放款速度不容樂觀。去年年底出現(xiàn)的放款難問題，未見絲毫緩解，特別是二手房，3個(gè)月辦下來已經(jīng)是最快的了。一家銀行表示，目前國家正收緊資金的流動(dòng)性，不允許太多資金流入市場，使得整個(gè)銀行放貸資金偏緊，商業(yè)貸款周期大約都在3個(gè)月左右。但公積金貸款屬于政策貸款，速度會(huì)快些。
商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率：6.55；上浮10%為7.205；上浮20%為7.86。
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。
對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且屬于家庭唯一住房，減按1%征收契稅。個(gè)人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。
普通住宅契稅計(jì)算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；別墅契稅為4%
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