胡權(quán)律師觀點(diǎn):逾期辦證屬于商品房買(mǎi)賣(mài)案件中一種常見(jiàn)的糾紛，特別是在商品房預(yù)售買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商由于未足額繳納土地出讓金或者工程延誤等原因，遲遲不為業(yè)主辦理房產(chǎn)證以致成訟，已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮;另一方面，很多業(yè)主由于已經(jīng)占有房屋或由于辦證費(fèi)用高昂的原因或者意圖獲得更高的違約金的緣故，從而忽視主張逾期辦證違約金，導(dǎo)致超過(guò)訴訟時(shí)效，以致法院不支持或者只支持部分違約金的案例也常有發(fā)生。胡權(quán)律師建議:若開(kāi)發(fā)商在合同約定的時(shí)限內(nèi)遲遲未辦理房產(chǎn)證，業(yè)主可通過(guò)委托律師發(fā)函或者起訴的方式，主張違約金，以免錯(cuò)過(guò)訴訟時(shí)效。
開(kāi)發(fā)商超過(guò)合同約定的期限遲延辦理房產(chǎn)證，業(yè)主可依據(jù)合同約定主張?jiān)V訟請(qǐng)求:1、確認(rèn)案涉房屋的所有權(quán)為購(gòu)房人所有且開(kāi)發(fā)商負(fù)有協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的義務(wù)。2、開(kāi)發(fā)商按照合同約定賠償逾期辦理房產(chǎn)證所產(chǎn)生的違約金。由于上述兩項(xiàng)請(qǐng)求的性質(zhì)并不相同，因此法院判決并不一定完全支持業(yè)主的訴訟請(qǐng)求，具體而言:
主張開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證/不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不適用訴訟時(shí)效限制，業(yè)主可隨時(shí)提起訴訟。《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(示范文本)第十六條規(guī)定，“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記，因出賣(mài)人的責(zé)任造成買(mǎi)受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的……”。根據(jù)上述規(guī)定，出賣(mài)人負(fù)有協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋登記手續(xù)的義務(wù)---辦理完房地產(chǎn)初始登記，而當(dāng)出賣(mài)人違反合同約定未按時(shí)辦理房地產(chǎn)初始登記導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房產(chǎn)證時(shí)，購(gòu)房人自有權(quán)起訴要求出賣(mài)人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證(不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)當(dāng)無(wú)異議。
實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商短則1年長(zhǎng)則數(shù)年不為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，所以就涉及到另外一個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房人起訴開(kāi)發(fā)商要求協(xié)助辦理房產(chǎn)證是否有時(shí)間限制?換言之，只要開(kāi)發(fā)商不為出賣(mài)人辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房人是否隨時(shí)可以主張開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證?
本律師認(rèn)為，購(gòu)房人可隨時(shí)要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證。理由在于出賣(mài)人的主要義務(wù)是交付房屋，購(gòu)房人的主要義務(wù)是支付房款，從付款交房的過(guò)程中可以看出，買(mǎi)賣(mài)雙方的合同屬于債權(quán)合同;但是，合同中約定的開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證的這種行為則屬于物權(quán)性質(zhì)。因?yàn)楦鶕?jù)合同約定，買(mǎi)賣(mài)雙方的主合同義務(wù)已經(jīng)完成，開(kāi)發(fā)商還負(fù)有繼續(xù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，而這種義務(wù)從本質(zhì)上講屬于所有權(quán)交付所有權(quán)，屬于物上所有權(quán)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，物權(quán)并不受訴訟時(shí)效的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)隨時(shí)主張開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證。
何謂“訴訟時(shí)效”，訴訟時(shí)效是權(quán)利人持續(xù)不行使民事權(quán)利而于期間屆滿時(shí)喪失請(qǐng)求法院保護(hù)其民事權(quán)利的法律制度。超過(guò)訴訟時(shí)效，權(quán)利人有權(quán)提起訴訟，但喪失勝訴權(quán)。訴訟時(shí)效制度難免會(huì)犧牲權(quán)利人的利益，但其是為督促權(quán)利人行使權(quán)利，使其不至成為“權(quán)利上的睡眠者”。
主張逾期辦證違約金屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用2年的訴訟時(shí)效。當(dāng)開(kāi)發(fā)商遲遲不協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，購(gòu)房人除可主張開(kāi)發(fā)商繼續(xù)協(xié)助辦房產(chǎn)證外，尤為重要的是，購(gòu)房人更迫切要求開(kāi)發(fā)商支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金。但是，當(dāng)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)久遲延辦理房產(chǎn)證而購(gòu)房人又殆于維權(quán)，法院是否一定會(huì)支持購(gòu)房人要求賠償全違約金的訴訟請(qǐng)求呢?實(shí)踐中有多種意見(jiàn)(篇幅所限，不再展開(kāi))，本律師認(rèn)為應(yīng)以此種意見(jiàn)為準(zhǔn):
購(gòu)房人主張出賣(mài)人支付逾期辦理房產(chǎn)證所產(chǎn)生的違約金，屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)受2年訴訟時(shí)效的限制。換言之，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在權(quán)利受侵害之日起2年內(nèi)起訴，否則喪失勝訴權(quán);但由于出賣(mài)人逾期辦證是持續(xù)性違約，則應(yīng)當(dāng)自主張權(quán)利之日起倒推計(jì)算2年的違約金。胡權(quán)律師建議:若購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商支付自違約之日起至辦理房產(chǎn)證所有的違約金，則需要在時(shí)效截止前通過(guò)書(shū)面形式向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，中斷訴訟時(shí)效即可。
參見(jiàn)資料:
1、(2016)吉民申1201號(hào)，“原審法院參照了《最高人民法院關(guān)于審理著作權(quán)民事糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理商標(biāo)民事糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理專(zhuān)利糾紛案件適用法律問(wèn)題的若干規(guī)定》關(guān)于持續(xù)侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)情形下，權(quán)利人超過(guò)二年起訴的，侵權(quán)損害賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)自權(quán)利人向人民法院起訴之日起向前推算二年計(jì)算的規(guī)定。本案對(duì)逾期辦證違約金參照逾期貸款利息累計(jì)計(jì)算，在房屋權(quán)屬證書(shū)辦理之前，每日繼續(xù)產(chǎn)生的違約金為合同之債，與侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的持續(xù)侵權(quán)行為產(chǎn)生的侵權(quán)之債，均屬于繼續(xù)性債權(quán)，雖然原審法院參照的法律規(guī)定針對(duì)的是知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛，而非直接規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，但二者法理相通，因此，本案可以考慮對(duì)每日產(chǎn)生的個(gè)別債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效，從而體現(xiàn)對(duì)違約者的懲罰和對(duì)守約者的保護(hù)。”
2、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條，“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！?/p>
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