儋州濱海新區(qū)第四組團（?；◢u）
控制性詳細規(guī)劃實施評估報道（最新）
第一章 總則
《儋州濱海新區(qū)第四組團（?；◢u）控制性詳細規(guī)劃》于2015年12月經(jīng)儋州市人民政府批準實施，為海花島項目開發(fā)建設(shè)提供了重要依據(jù)。
2017年，中央環(huán)保督查點名批評了?；◢u等違規(guī)違法填海造地問題，海南省貫徹落實督察組督察反饋意見并提出整改方案，儋州市政府責令?；◢u項目實施“雙暫停”（暫停建設(shè)、暫停營業(yè)），并由儋州市政府負責對?；◢u項目填海形成土地的規(guī)劃進行優(yōu)化調(diào)整，報省規(guī)劃委審查同意后依法審批。為此，儋州市規(guī)劃委員會組織編制《儋州濱海新區(qū)第四組團（海花島）控制性詳細規(guī)劃修編》工作。
本次控規(guī)實施評估報告作為《儋州濱海新區(qū)第四組團（?；◢u）控制性詳細規(guī)劃修編》重要組成部分，重在科學合理地評估?；◢u規(guī)劃與實施情況，并對原控規(guī)進行有效的反饋，總結(jié)經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)問題和提出建議。
本次評估范圍為儋州市濱海新區(qū)第四組團（?；◢u）規(guī)劃區(qū)范圍，即填海而成的三個離岸式人工島，總用地面積765.11公頃，其中一號島 375.53公頃、二號島240.35公頃、三號島 149.23公頃。
客觀實際地分析總結(jié)原控規(guī)的實施情況與建設(shè)情況。
從功能定位、土地利用、開發(fā)強度、人口規(guī)模、公共服務(wù)設(shè)施、道路交通設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等方面分析總結(jié)原控規(guī)所面臨的問題。
結(jié)合新的發(fā)展形式和要求，對各項內(nèi)容的基本情況進行綜合分析，得出評估結(jié)論并提出具體建議，為下階段的規(guī)劃編制工作提供指導和建議。
第二章 原控規(guī)實施評估
規(guī)劃區(qū)總體功能定位基本符合相關(guān)政策和規(guī)劃要求；規(guī)劃區(qū)分島功能定位明確，文化旅游區(qū)與住宅生活區(qū)分島設(shè)置，利于后續(xù)建設(shè)及管理；海花島作為人工島嶼，實際發(fā)展建設(shè)趨勢與“最生態(tài)、最綠色、最完備” 世界一流海島型旅游地產(chǎn)項目的總體定位難以契合，高強度高水準的開發(fā)打造完備的世界一流旅游地產(chǎn)項目的同時，對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的破壞也不容忽視，生態(tài)綠色理念落位缺失，地產(chǎn)配套比例超過旅游類項目通常標準。
目前，?；◢u全島已開發(fā)用地（已建成+在建設(shè)）422.07公頃（6331畝），已摘牌未開發(fā)用地113.66公頃（1705畝），未摘牌用地43.87公頃（658畝）。
自2013年填海動工至今，三大主題樂園及相關(guān)配套外立面已完工。目前?；◢u已建及在建用地面積422公頃，總建筑面積已達743萬㎡，其中計容面積600萬㎡，不計容建筑面積為143萬㎡（地下室126萬㎡）。到2018年底，國際會議中心、會展中心、療養(yǎng)基地、大型童世界樂園、海洋世界公園、水上樂園、五星級酒店等項目具備開業(yè)條件。
一號島在建地塊以中部及東西兩側(cè)五片為主，北部片區(qū)尚未開發(fā)。
一號島以康體度假、酒店會議、商業(yè)休閑、文化娛樂設(shè)施為主。目前購物中心、會展中心、運動健身中心、雙塔酒店、國際會議中心、影視基地等項目主體結(jié)構(gòu)已落成。已建及在建面積3347畝，已摘牌未建設(shè)用地面積332畝，未摘牌用地面積658畝。
二號島在建地塊集中于南部臨內(nèi)海灣部分，北部片區(qū)及兩個獨立小島尚未開發(fā)。
二號島在建項目以高層住宅、公寓為主。分多個居住地塊進行開發(fā)，現(xiàn)狀在建項目地塊群樓林立、開發(fā)強度較大。已建及在建用地面積2984畝，已摘牌未建設(shè)用地面積804畝。
三號島已完成東部區(qū)域開發(fā)建設(shè)及中部區(qū)域建筑主體工程，西部區(qū)域待開發(fā)。
三號島現(xiàn)狀建設(shè)項目以住宅、公寓為主，東南部區(qū)域以別墅為主，已基本建設(shè)完成，中部以高層為主，現(xiàn)已基本完成建筑主體工程。已建及在建面積1193畝，已拿地未建設(shè)面積569畝。
海花島全島已報建用地面積422.07公頃，其中一號島223.16公頃，二號島119.37公頃，三號島79.53公頃。規(guī)劃以商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、居住用地為主。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積285.41公頃，占總用地面積37.3%，居住用地面積251.31公頃，占總用地面積37.3%，占總用地面積32.85%?，F(xiàn)狀建設(shè)項目用途與原控規(guī)一致。
建筑容量實施評估
?；◢u全島已報建建筑面積743.11萬㎡。一號島155.86萬㎡（計容建筑面積132.72萬㎡，不計容建筑面積23.14萬㎡）；二號島457.14萬㎡（計容建筑面積361.41萬㎡，不計容建筑面積95.73萬㎡）；三號島130.11萬㎡（計容建筑面積105.90萬㎡，不計容建筑面積24.21萬㎡）；
全島商品住宅報建面積288.42萬㎡，酒店式公寓面積118.14萬㎡，產(chǎn)權(quán)式酒店面積46.18萬㎡。
開發(fā)強度實施評估
1號島已報建區(qū)域多數(shù)商業(yè)地塊開發(fā)強度低于原控規(guī)，綜合容積率0.59。
2號島基本按原控規(guī)最大強度開發(fā)，綜合容積率3.03。
3號島部分居住地塊強度低于原控規(guī)，綜合容積率1.03。
開發(fā)強度分區(qū)不合理， 2.0±1.5、2.6±1.5兩個區(qū)間與其他區(qū)間重合；商業(yè)及住宅項目應(yīng)控制容積率上限。規(guī)劃對多數(shù)地塊（住宅及商業(yè)開發(fā)地塊）容積率控制為2.0±1.5、2.6±1.5，浮動空間3.0，易導致地塊高強度開發(fā)；部分地塊容積率過高，1號島規(guī)劃旅館用地容積率達到5.0-5.9。
根據(jù)實際建設(shè)戶型大小分類統(tǒng)計可容納人口數(shù)，具體標準為30㎡按1.0人/戶，30-60㎡以下按1.5人/戶、60㎡-90㎡按2人/戶、90㎡-120㎡按3人/戶、120㎡以上按3.2人/戶計，測算最大人口。常住人口采用居住用地可容納人口50%測算。
根據(jù)測算結(jié)果可知，按戶型測算常住人口明顯高于原控規(guī)，產(chǎn)權(quán)式酒店測算結(jié)果差距較小。
已開發(fā)項目常住人口規(guī)模60250人（2號島46659人， 3號島13591人）。
通常人口規(guī)模71197人（1號島6801人， 2號島50667人， 3號島13729人）。（其中：住宅人口32381人，公寓27869人，酒店過夜游客10947人）
最大人口規(guī)模137858人（1號島9067人， 2號島101335人， 3號島27456人）。
人口規(guī)模預測分最大人口、通常人口控制并分類指導各項配套的方法較為合理，但通常人口含酒店過夜人口，無教育設(shè)施配套需求，建議教育設(shè)施按常住人口配套；一號島規(guī)劃有大量酒店建筑，統(tǒng)一按游客游覽面積測算旅游人口方法欠佳；因多數(shù)居住、商住地塊容積率彈性較大，導致人口發(fā)展彈性較大。建議已開發(fā)項目應(yīng)按實際指標確定其人口規(guī)模。
?；◢u2、3號島居住配套類公共服務(wù)設(shè)施尚未同期報建，建設(shè)滯后。2號島2-02-05地塊6班幼兒園已完成建設(shè)，可提供幼兒學位180個。其它小學、幼兒園均未建設(shè)。根據(jù)現(xiàn)有人口數(shù)據(jù)，目前學位需求為8564個（初中2220個，小學4440個，幼兒園1904個），缺口巨大。
規(guī)劃區(qū)內(nèi)未規(guī)劃初中，規(guī)劃小學可服務(wù)約7萬人，幼兒園可服務(wù)約5.7萬人，均不能滿足園區(qū)學位需求。
教育設(shè)施實施進展較慢，僅建成一所幼兒園，建設(shè)實施情況不理想，后期應(yīng)加快推進相應(yīng)設(shè)施建設(shè)。
規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃有2處獨立占地的醫(yī)院用地，用于社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心；未規(guī)劃大型醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，市級、區(qū)級醫(yī)院依賴于中心城區(qū)配套。社區(qū)級衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施滿足區(qū)內(nèi)需求。
海花島目前已基本按照原控規(guī)完成園區(qū)內(nèi)所有市政道路建設(shè)工作。島外濱海大道、濱海二道及中央西路已建成。公交站點建設(shè)情況：現(xiàn)狀公交?？空疽迅S道路均已建設(shè)完成，地面站亭，站牌信息還未建成，公交站點位置如右圖所示。
交通樞紐建設(shè)情況：海花島于一號島建設(shè)一個交通樞紐，其中總建筑面積為34155.76平方米，共設(shè)置144個機動車停車位，其中大巴車停車位74個，小巴停車位34個，小汽車停車位36個。?；ǘu及?；ㄈ龒u未配建交通樞紐
給水工程
區(qū)內(nèi)用水主要從?；ǘ蚝秃；ㄈ龢蛏?×DN600的給水管道上引入，入島給水管道供給能力約為8.19萬立方米/日。供水來自白馬井水廠和龍山水廠。區(qū)內(nèi)主要道路已敷設(shè)DN200～DN800現(xiàn)狀給水管道。
再生水工程
（1）區(qū)內(nèi)已建成5座中水處理站，總規(guī)模為4100立方米/日；建成2座雨水回收站，總規(guī)模為1800立方米/日。
（2）區(qū)內(nèi)主要道路上已敷設(shè)再生水管道，管徑為DN100～DN250。
污水工程
（1）區(qū)內(nèi)已建設(shè)2#、3#污水泵站，排水總規(guī)模為4.32萬立方米/日。
（2）區(qū)內(nèi)主要道路上已敷設(shè)污水管道，管道規(guī)格為d400～d800。
雨水工程
（1）規(guī)劃區(qū)已建2#、3#雨水回收站，總規(guī)模為1800立方米/日。
（2）區(qū)內(nèi)主要道路上已敷設(shè)雨水管渠。
電力工程
（1）區(qū)內(nèi)已建成1座110千伏?；?變，裝機容量3×63兆伏安。
（2）區(qū)內(nèi)主要道路基本已敷設(shè)電力電纜管群（6～16Φ150）及綜合管廊（4.35m×3.90m）。
通信工程
規(guī)劃區(qū)2#及3#島的通信接入機房已建設(shè)，區(qū)內(nèi)主干道路上敷設(shè)有通信管道，管道規(guī)格為8～18Φ110。
燃氣工程
區(qū)內(nèi)氣源由區(qū)外白馬井天然氣門站供；沿主要道路已敷設(shè)有燃氣管，管徑為DN100~DN300。
環(huán)衛(wèi)工程
規(guī)劃區(qū)垃圾轉(zhuǎn)運量預測約為273噸/日；區(qū)內(nèi)規(guī)劃4座垃圾轉(zhuǎn)運站。原控規(guī)垃圾站設(shè)置能滿足區(qū)內(nèi)垃圾轉(zhuǎn)運需求；區(qū)內(nèi)已建成3座垃圾轉(zhuǎn)運站。
綜合防災工程
區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一座二級普通消防站，占地2407平方米。
第三章 評估結(jié)果與實施建議
總體來說，《儋州濱海新區(qū)第四組團（?；◢u）控制性詳細規(guī)劃》符合當時儋州市濱海新區(qū)發(fā)展實際情況，對推進儋州市經(jīng)濟發(fā)展起到了積極作用。但也出現(xiàn)了一些的問題，從開發(fā)建設(shè)功能情況來看，一號島開發(fā)建設(shè)以旅游為主，符合區(qū)域發(fā)展情況，二、三號島開發(fā)建設(shè)以住宅為主，與最初的旅游基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)目的相違背。從建設(shè)用地開發(fā)實施情況來看，目前?；◢u路網(wǎng)體系及市政管網(wǎng)等相關(guān)設(shè)施已基本建設(shè)完成，已開發(fā)約70%用地，二號島已開發(fā)住宅基本按照原控規(guī)容積率上限開發(fā)，開發(fā)強度過高，教育、醫(yī)療等公共設(shè)施建設(shè)滯后、且部分設(shè)施不能滿足自我需求。
鑒于?；◢u建設(shè)面臨的新形勢與需求，建議對?；◢u未開發(fā)區(qū)域控規(guī)進行修編，針對經(jīng)濟社會發(fā)展之間的矛盾、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、開發(fā)建設(shè)與生態(tài)保護之間的矛盾、公共資源配置與居民、游客之間的矛盾等問題進行深入研究。為使控制性詳細規(guī)劃更具備可實施性，適當調(diào)整區(qū)域功能結(jié)構(gòu)與用地布局，深化精準產(chǎn)業(yè)方向、提高土地利用效率、不僅要體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的要求，還要符合城市社會功能要求，為海洋生態(tài)保護、海洋文化建設(shè)留足空間。
（一）加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善配套服務(wù)體系建設(shè)
結(jié)合新區(qū)和?；◢u文旅發(fā)展、生產(chǎn)生活需求，完善建設(shè)道路、電力、燃氣、供排水、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施，實現(xiàn)資源共享。廣泛采用建筑節(jié)能、節(jié)水等技術(shù)，鼓勵雨水收集、中水回用等資源利用，實現(xiàn)低耗能、高效率、創(chuàng)新性、經(jīng)濟收益大、環(huán)境保護好的綠色發(fā)展目標。
優(yōu)先補充已開發(fā)區(qū)域配套設(shè)施缺口，重點滿足醫(yī)療、教育設(shè)施需求。已開發(fā)區(qū)域?qū)W位需求8134個（初中2109個，小學4217個，幼兒園1808個）。
強化濱?？臻g共公屬性，擴寬濱海綠帶，強化綠地景觀系統(tǒng)，增加城市公共綠地。
（二）嚴格控制開發(fā)強度，建設(shè)生態(tài)友好型旅游島標桿
注重生態(tài)保護，嚴格控制未開發(fā)區(qū)域開發(fā)強度。
建議根據(jù)園區(qū)特性采取不同類型人口規(guī)模對相關(guān)設(shè)施承載能力進行判定，市政設(shè)施、交通設(shè)施按人口最大值配置、教育設(shè)施按常住人口配置，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、綠地等其他公共設(shè)施按通?？?cè)丝谂渲谩?/p>
豐富海花島產(chǎn)品類型，增加旅游度假產(chǎn)品，未開發(fā)區(qū)域禁止純商品住宅開發(fā)，鼓勵企業(yè)與業(yè)主簽訂分時度假協(xié)議，變住宅產(chǎn)品為準經(jīng)營性產(chǎn)品。
引自儋州市人民政府網(wǎng)
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