在商品房交易中,違約行為數(shù)不勝數(shù),在購房時,合同中一般都會對違約責任進行約定,但到底要多少違約金?怎么要違約金?為此,《法制晚報》記者采訪了房山法院的吳陽法官,為您詳細解釋如何要違約金。
2011年11月3日,郝小姐與北京某公司簽訂了《北京市商品房預售合同》,原告向被告購買位于房山區(qū)拱辰街道的商品房一套,房屋總價款為188萬元,被告應(yīng)在2012年12月31日前向原告交付該商品房。合同約定,約定期限內(nèi)未交房,每逾期一日,出賣人向買受人支付相當于全部房價款萬分之一的違約金。
合同簽訂后,雙方按照合同約定進行了履行,但是自被告交付房屋之日(2012年12月29日)至2014年2月21日,被告對原告采取過渡性供電措施,于是原告要求被告按照合同約定支付違約金80489元,但是被告當庭答辯雙方約定的違約金過高,要求法院予以減少。另外,原、被告均未提供證據(jù)證明該供電方式給原告造成的實際損失。
法院認為,本案的爭議在于是否應(yīng)該適用違約金條款。根據(jù)《合同法》規(guī)定,約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
本案中,原、被告簽訂合同真實有效。依據(jù)查明的事實,原告購買的房屋自交付之日至2014年2月21日,市政雙路供電未能達到開通條件,在雙方未另行作出約定的情況下,被告向原告提供替代性履行合同的方式,違反了合同約定。
本案中,法院應(yīng)對原告的違約金主張予以支持,但需適當調(diào)整。調(diào)整依據(jù)的標準得綜合考慮原告遭受的損失、合同履行情況、雙方過錯、預期利益等因素,酌情確定被告向原告給付逾期提供市政供電違約金13164元。
吳陽法官認為,此案涉及舉證責任的分配。違約方對于違約金約定過高的主張需承擔舉證責任,一般應(yīng)當承擔非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導致?lián)p失擴大、守約方因違約而獲得利益以及守約方亦有過失的舉證責任。
守約方首要的舉證責任是證明違約方存在違約行為及過錯程度,如果不能證明對方的行為違約,其主張違約金的請求將得不到支持。
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