我國(guó)二手房的種類繁多，除了常見的由開發(fā)商建造的商品房之外，還有小產(chǎn)權(quán)房、回遷房、房改房等多種類型。房子的性質(zhì)不同，交易的要求和稅費(fèi)也不同。選房的第一步就是明確房子的性質(zhì)，決定哪些類型的房子可以考慮，哪些堅(jiān)決不碰。小小金融給大家普及下最全的房產(chǎn)類型，讓大家買房時(shí)心里有個(gè)數(shù)。
一、商品房和存量房
法律上對(duì)房子的分類很簡(jiǎn)單，只有商品房和存量房?jī)煞N，商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房預(yù)售制，購(gòu)房人從開發(fā)商手里買房，存量房是購(gòu)房人從業(yè)主手里買房。
我們現(xiàn)在說的房子，一般是指70年產(chǎn)權(quán)的住宅。按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)的規(guī)定，買房的時(shí)候，業(yè)主會(huì)取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。這兩個(gè)權(quán)利被記錄在不動(dòng)產(chǎn)證上——以前是分別記錄在房產(chǎn)證和土地證上的。有的城市沒有土地證，比如北京，只有開發(fā)商和少數(shù)平房有土地證，大部分房子都只有房產(chǎn)證?，F(xiàn)在隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，買房的時(shí)候業(yè)主的老房產(chǎn)證會(huì)換發(fā)成購(gòu)房人的不動(dòng)產(chǎn)證。
房產(chǎn)證上面其實(shí)也有一些關(guān)于土地權(quán)利的內(nèi)容，比如土地性質(zhì)是劃撥(白給)還是出讓(買來的)。買二手房的時(shí)候需要注意這一點(diǎn)，因?yàn)椴皇钦f你買了房子，這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)就重新往后推70年。只有當(dāng)房子原來的土地性質(zhì)是劃撥時(shí)，你買房之后補(bǔ)繳土地出讓金，土地性質(zhì)變成出讓，房子才會(huì)從0開始用70年。如果你買房的時(shí)候土地性質(zhì)就是出讓，土地的70年產(chǎn)權(quán)是不會(huì)重新計(jì)算的。所以如果業(yè)主已經(jīng)住了69年(實(shí)際上北京還沒有這么老的房子)，你再住1年就到期了。
土地使用權(quán)到期了怎么辦?目前沒有權(quán)威的準(zhǔn)確答案，可能最后要業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金再續(xù)費(fèi)70年。從購(gòu)房人的角度考慮，買個(gè)土地使用權(quán)年限稍微新一點(diǎn)的房子更劃算。房改房因?yàn)橥恋匦再|(zhì)一般都是劃撥，可以滿足這種需求。2000年的房子和2010年的房子相比，因?yàn)榫筒?0年——2070年到期和2080年到期，我認(rèn)為差別不大。1980年的房子你買之后可能很快就拆遷了，所以應(yīng)該問題也不大。
二、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房、校產(chǎn)房
軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房、校產(chǎn)房都是具有一定公房性質(zhì)的房屋，該類房屋的上市交易往往有不少限制條件。
退休老干部李大爺要出售一套房子。他的麻煩是收了錢、簽了約之后發(fā)現(xiàn)無法把房子過戶給買家，買家要起訴，告了半年放棄了——立不上案。因?yàn)榉孔硬荒苓^戶，李大爺想把錢(一半的首付款)退給買家讓買家搬出去，買家也不肯。無奈之下，李大爺來找我們，請(qǐng)我們?cè)俑婊厝ァ?/p>
房子不能過戶的原因是這個(gè)房子屬于軍產(chǎn)房，歸部隊(duì)的營(yíng)房科管理。雖然李大爺有房產(chǎn)證，但是沒有部隊(duì)的同意，房子就無法過戶。這個(gè)房子最大的問題不是不能過戶，而是在無法過戶之后不能起訴。
律師去法院立案，法官審查之后表示，這個(gè)房子是軍產(chǎn)房，歸軍事法院管轄。律師費(fèi)了九牛二虎之力終于找到軍事法院，軍事法院的法官表示房產(chǎn)糾紛不歸軍事法院管。
最后的結(jié)局是庭外和解，買方退房，賣方退錢。
和軍產(chǎn)房類似的還有央產(chǎn)房和校產(chǎn)房。這種房子的性質(zhì)并不體現(xiàn)在法律里，也不體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，而是體現(xiàn)在一些政策中，比如部隊(duì)的政策、中央部委和中央直屬企業(yè)的政策、學(xué)校的政策等。這些政策在法律中沒有，但是房管局知道，是決定房子能否過戶的條件之一。
以央產(chǎn)房為例(基本都在北京)，央產(chǎn)房過戶的前提條件是組織同意這套房子“上市”，而同意的標(biāo)志是這套房子在位于藍(lán)島大廈的央產(chǎn)房管理中心備案。只有“藍(lán)島”給備案了，央產(chǎn)房才可以上市。
也就是說，如果房子是軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房或校產(chǎn)房，你就要去房管局查詢這個(gè)房子能不能過戶，得到肯定的答案之后才可以買。
三、房改房
接下來，我們說說房改房。房改房在我國(guó)是非常普遍的，買房改房一般不會(huì)有問題，當(dāng)然也要考慮央產(chǎn)房等因素。房改房的土地性質(zhì)都是劃撥，也就是說當(dāng)時(shí)并沒有出錢買這塊地，而是國(guó)家基于政策無償供應(yīng)了土地。這個(gè)土地性質(zhì)會(huì)寫在房產(chǎn)證里。如果你按照本書的建議到了買房和業(yè)主見面的環(huán)節(jié)，你要看房產(chǎn)證。房產(chǎn)證上寫著劃撥，那么假設(shè)這房子要過戶給你，你就要補(bǔ)繳土地出讓金。土地出讓金根據(jù)房子種類不同，價(jià)格也不同，最貴是交易價(jià)格的10%，最便宜只要數(shù)百元，這是你在買房之前就應(yīng)該問好的。
四、小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房是俗語，法律上并沒有小產(chǎn)權(quán)這個(gè)說法，它指代的一般是集體土地上的房子。我們國(guó)家的土地分為國(guó)有土地和集體土地兩種性質(zhì)：國(guó)有土地就是由國(guó)家所有;集體土地就是由村集體所有。
集體土地只能在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不可對(duì)外出售。用通俗的話說就是，農(nóng)民的土地上蓋的房子，居民(外村人)不能買。不能買包括以下三層意思。
1、買了房子不能過戶。
2、雙方簽的買賣合同一般是無效的。
3、賣家打個(gè)官司就可以把房子要回去。
2007年，北京通州一村民起訴畫家的畫家村案確立了類似案件的審判機(jī)制：法院判決合同無效，畫家需返還房屋。在之后的締約過失責(zé)任訴訟中，法院判決村民賠償70% 的房屋溢價(jià)損失給畫家。
在這個(gè)語境下，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)就是農(nóng)村宅基地。
除了這種小產(chǎn)權(quán)房，我們平時(shí)說的小產(chǎn)權(quán)房更多的是另外一種——由村委會(huì)和小地產(chǎn)商合作開發(fā)的項(xiàng)目。由于房子在集體土地上，沒有依法進(jìn)行一次開發(fā)、招拍掛和二次開發(fā)，自然也無法辦理產(chǎn)權(quán)證(也見過少數(shù)辦下“房產(chǎn)證”的小產(chǎn)權(quán)房)。
這種合作開發(fā)的房子價(jià)格便宜，一般來說也不會(huì)遭到合同無效之訴，但是比普通的宅基地多了一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，就是有可能被認(rèn)定為違建。
目前社會(huì)上有小產(chǎn)權(quán)房會(huì)“轉(zhuǎn)正”的流言，甚至有一些地方還就“轉(zhuǎn)正”事宜進(jìn)行了試驗(yàn)，但是目前試驗(yàn)結(jié)果不是太理想。所以我認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”短期內(nèi)不會(huì)被提上日程，是一個(gè)不太可能實(shí)現(xiàn)的事情。
一旦小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，引起的房?jī)r(jià)暴跌風(fēng)險(xiǎn)也不是鬧著玩兒的。對(duì)政府來說，村集體手里這些集體土地是政府的土地儲(chǔ)備，一旦讓它們自由進(jìn)入市場(chǎng)，不僅會(huì)影響現(xiàn)在的政府規(guī)劃，也會(huì)間接導(dǎo)致城市的房?jī)r(jià)受到大量低價(jià)土地的沖擊，無論是政府還是開發(fā)商都不愿意見到這種情況。
另外，由于便宜的房子已經(jīng)存在大量業(yè)主，強(qiáng)硬的拆違又容易引起社會(huì)問題，觸犯另一批人的利益，所以目前這個(gè)問題可以說陷入了僵局。
五、經(jīng)濟(jì)適用房
和小產(chǎn)權(quán)房類似的還有經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房又分為經(jīng)濟(jì)適用房和按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的商品房，后者多是體制內(nèi)分房的產(chǎn)物。買房的時(shí)候你看一下房產(chǎn)證，是經(jīng)濟(jì)適用房的房子，房產(chǎn)證就寫著經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房有的可以過戶，有的不能過戶。
買賣前，最好去房地產(chǎn)權(quán)登記中心咨詢，是否是 “能過戶的經(jīng)濟(jì)適用房”或“5年內(nèi)(5年后)能過戶的經(jīng)濟(jì)適用房”。如果不是，那么你買這個(gè)房子業(yè)主也是可以毀約的，依據(jù)是違反了《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》。
這類交易之所以會(huì)無效，是因?yàn)榉孔訜o法過戶，只要能過戶，買賣合同都是有效的。比如宅基地，如果購(gòu)房人也是村民，就可以過戶，買賣合同就有效;比如經(jīng)濟(jì)適用房，滿5年以后確實(shí)能過戶了，那么這個(gè)協(xié)議也有效。就算交易注定是無效的，也不等于這個(gè)房子就不能買，因?yàn)榉蓵?huì)把70%的增益或者拆遷補(bǔ)償判給買家。所以，買家也可以從一開始就把毀約的情況考慮進(jìn)去，70%的拆遷補(bǔ)償恐怕已足夠讓交易變得劃算。
六、拆遷安置房
隨著城市的不斷發(fā)展，拆遷成了一夜致富的代名詞。我們有個(gè)客戶在建國(guó)門有一套平房，拆遷之后換了4 000萬元補(bǔ)償款和28套安置房。有不少拆遷戶在和拆遷方談判的時(shí)候，都是用6套房600萬元、8套房800萬元當(dāng)討價(jià)還價(jià)的單位。這里說的6套房，指的是拆掉他在城區(qū)的平房后，安置給他的房子。
要這么多房子有什么用?要么出租要么賣掉，房子總不能用來觀賞。所以經(jīng)常有人問律師，拆遷房能買嗎?
答案是：可以。
拆遷安置房在房產(chǎn)證上是體現(xiàn)不出來的，房產(chǎn)證上要么是商品房，要么是經(jīng)濟(jì)適用房，要么是公房，總之，沒有一種叫作拆遷房的房子。所以拆遷安置的房子，已經(jīng)包括在以上說的幾種類型之中。
也就是說，你買的房子到底是什么性質(zhì)，要以房管局或者國(guó)土局的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，也可以根據(jù)業(yè)主的房產(chǎn)證來確定。
如果是商品房，就可以直接交易過戶。不過如果拆遷安置的房子土地性質(zhì)是劃撥，過戶的時(shí)候要按照政策補(bǔ)繳一定的土地出讓金。
如果是經(jīng)濟(jì)適用房，分成兩種情況，一種是交易受到限制的，比如滿5年才可以過戶。一種是交易不受限制的，叫作按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的住房，實(shí)際上就是商品房，不過也要補(bǔ)繳土地出讓金。這個(gè)錢按照交易慣例要購(gòu)房人承擔(dān)，所以你一定要提前打聽好價(jià)格。
如果是公房，就只能變更承租人了。
還有一種情況，購(gòu)房人可以不用辦理過戶手續(xù)。因?yàn)椴疬w安置房通常在拆遷協(xié)議簽訂之后才開始開工建設(shè)，房產(chǎn)證下來得比較晚。買這種房子的時(shí)候有兩種交易方法，除了等房產(chǎn)證下來再過戶外，還可以采用改底單的方式進(jìn)行交易：讓辦理房產(chǎn)證的拆遷開發(fā)商按照業(yè)主的要求把房產(chǎn)證辦到購(gòu)房人名下。這樣就省掉了過戶環(huán)節(jié)，房產(chǎn)證一下來就是買家的名字，同時(shí)還不需要繳稅。
拆遷安置房的質(zhì)量普遍比較差，社區(qū)環(huán)境和居民素質(zhì)都令人擔(dān)憂，屬于正常情況下房?jī)r(jià)難以攀升、價(jià)值不斷貶損的房子，購(gòu)房人貪便宜買這種房子要有心理準(zhǔn)備。
七、抵債房
抵債房，也叫頂賬房，就是開發(fā)商資金鏈條斷裂后，被債主拿在手里用于抵償債務(wù)的房子。
有時(shí)候這些房子會(huì)由于種種原因流入市場(chǎng)。遇到這些機(jī)會(huì)，購(gòu)房人通常都會(huì)覺得天上掉下了餡餅。要我說是天上掉下了磚頭才對(duì)，你要是用臉接，就要有頭破血流的心理準(zhǔn)備。
雖然是抵債房，債主卻不一定取得了房屋的產(chǎn)權(quán)。雖然開發(fā)商默認(rèn)這個(gè)房子已經(jīng)屬于債主，但債主只是控制了這個(gè)房子，在法律上叫作占有。占有雖然也受到法律保護(hù)，但是和所有權(quán)比起來，要差一個(gè)檔次。
這個(gè)話怎么理解呢?就是雖然你能住，但是你擋不住開發(fā)商繼續(xù)拿這個(gè)房子抵債。法院也可以因?yàn)榉孔記]有辦理過戶手續(xù)而查封拍賣這個(gè)房子。
再者說，樓盤爛尾之后，通常不是住不進(jìn)去——沒蓋完，就是辦不下房產(chǎn)證。這樣的房子因?yàn)樽陨淼臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)而貶值，價(jià)格低也是合理的。和法院拍賣的房子相比，抵債房的風(fēng)險(xiǎn)更高。
八、法院拍賣房
通過法院拍賣取得的房子，價(jià)格會(huì)相對(duì)低一些。但是買到房子之后購(gòu)房人怎么才能住進(jìn)去，有時(shí)候要頗費(fèi)一番思量，所以沒有白得的便宜。
如果你對(duì)這方面投資感興趣，可以自行搜索淘寶拍賣，找到淘寶網(wǎng)和法院合作的拍賣項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大部分都是房產(chǎn)。
在南方流行一種對(duì)抗司法拍賣的做法，就是在房子被拍賣前，業(yè)主倒簽一份租賃合同，利用法律關(guān)于買賣不破租賃的規(guī)定來對(duì)抗拍到房屋的新業(yè)主。
新業(yè)主通過拍賣買下了房子，到房子里一看，發(fā)現(xiàn)里面住著人，這人拿著一份長(zhǎng)達(dá)20年的租賃合同，并且告訴你租金他已經(jīng)付清了，你還不能趕他出去。遇到這種情況，雙方免不了要上演一場(chǎng)苦戰(zhàn)。
九、公房
和保障性住房相比，公房有更老的歷史背景。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，各單位分配的房子，由單位進(jìn)行管理，叫作自管公房。城市里有不少老房子名義上被政府管理，實(shí)際上是由房管局管理的，叫作直管公房。公房被認(rèn)為是一種屬于承租人的財(cái)產(chǎn)——只不過難以流通。
這種房子只要承租人一直住在里面是沒有問題的，但是一旦涉及交易流轉(zhuǎn)，就會(huì)產(chǎn)生各種問題，比如承租人去世怎么辦?房子被政府拆遷怎么辦?承租人想出售房子怎么辦?
這時(shí)就會(huì)涉及公房轉(zhuǎn)為私房，叫作房改?；蛘吖扛淖兂凶馊耍凶鞒凶馊俗兏?。
公房的產(chǎn)權(quán)單位——房管局或者其他單位，作為房子的產(chǎn)權(quán)人，把原來和張三的租賃關(guān)系變更到李四名下，這就是公房的“過戶手續(xù)”。看著和過戶差不多，其實(shí)這并不是法律承認(rèn)的交易形式。
因?yàn)楣考仁秦?cái)產(chǎn)又不完全是財(cái)產(chǎn)。如果產(chǎn)權(quán)單位、買賣雙方都認(rèn)可，原則上法律不干涉過戶。如果產(chǎn)權(quán)單位不同意，那么就算買賣雙方愿意，房子也無法過戶。
小小金融編輯|扒叔
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