電梯廣告費歸業(yè)主所有還是物業(yè)公司所有？

導(dǎo)讀

自從挖掘出電梯廣告的價值后，小區(qū)電梯中廣告隨處可見。廣告投放給小區(qū)帶來了收益，但是好像從來又沒有聽物業(yè)公司說起這筆收益?也從沒有得到這筆收益?

概念解讀

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》可知：業(yè)主對電梯廣告投放有決定權(quán)物業(yè)公司利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行廣告投放的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意。

在沒有經(jīng)過業(yè)主同意時，物業(yè)公司不能擅自在小區(qū)的公共區(qū)域內(nèi)投放廣告。

也就是說，小區(qū)電梯投放廣告的，只有業(yè)主作為電梯的所有人，有權(quán)決定是否懸掛電梯廣告。

電梯廣告的收益歸業(yè)主所有小區(qū)內(nèi)的樓道、電梯等屬于公共區(qū)域，屬于業(yè)主共同共有部分。法律規(guī)定所有權(quán)人依法享有收益，所以電梯廣告的收益應(yīng)屬于全體業(yè)主，而不屬于物業(yè)公司。

物業(yè)公司作為具體事務(wù)的執(zhí)行人，可以事先與業(yè)主簽訂相應(yīng)合同，享有相關(guān)的代理費和勞務(wù)費。

參考案例

沈陽市大東區(qū)鵬利花園小區(qū)里，物業(yè)公司在小區(qū)AB區(qū)樓道、大堂和電梯等公共區(qū)域，投放了大量廣告。廣告商先后支付給物業(yè)公司26萬元。物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的廣告，收取廣告費并私自占有使用。

物業(yè)公司辯解稱，從2004年經(jīng)過政府批復(fù)和招標備案取得該區(qū)域經(jīng)營權(quán)，運營成本每平B區(qū)每平方米1.5元。物業(yè)公司在成本逐年增加的情況下，一直虧損運營。這筆錢款已用來補充物業(yè)費收入不足的部分。

最終，沈陽市中級人民法院審理認為，物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，所得收益應(yīng)歸屬全體業(yè)主共有。未經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司無權(quán)使用該收益。法院依法判決廣告費歸全體業(yè)主共有。

法律依據(jù)

《物業(yè)廣告條例》第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

《物權(quán)法》第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十六條有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項要由業(yè)主共同決定。

解決方法

1.小區(qū)業(yè)主可以針對公共區(qū)域經(jīng)營性收益，召開業(yè)主大會，并成立業(yè)主委員會。

2.小區(qū)業(yè)主可以授權(quán)業(yè)主委員會對電梯進行管理。業(yè)主委員會再委托物業(yè)公司執(zhí)行具體事務(wù)。業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商收益分配，并建立其相關(guān)的審議制度，對小區(qū)內(nèi)所有利用共有部分獲取的收益進行核算，扣除物業(yè)公司的勞務(wù)成本，以及公共部分的養(yǎng)護費用，剩下所有的收益應(yīng)歸業(yè)主所有。

3.業(yè)主委員會還可以與物業(yè)公司事先簽訂合同，明確共有部分廣告的收益歸屬，及其分配等。

4.業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)公司提供小區(qū)廣告收益去向。如果與物業(yè)公司協(xié)商不成的，可以起訴到法院要求物業(yè)公司返還廣告收益。

法律攻略

起訴所需材料：

1.起訴狀正本一份，并按被告的人數(shù)提交副本；  
2.當事人主體資格的證明（包括原告、被告和第三人等）；  
3.本院具有管轄權(quán)的證據(jù)（如被告戶口不在寶安，須提交被告在寶安居住一年以上的證明，該證明由派出所或居委會出具）；  
4.其他證據(jù)。  

起訴管轄法院：

  房產(chǎn)糾紛的管轄法院
第一， 當事人之間有約定管轄的法院
① 約定管轄明確，且約定管轄具有排他性，案件由約定管轄的法院管轄;
② 約定管轄明確，但約定管轄不具有排他性，案件由當事人選擇約定管轄或法定管轄;
③ 約定管轄不明確，則案件適用法定管轄情形;
第二， 合同沒有約定管轄法院或約定不符合法律要求的
①被告地法院管轄;
②合同履行地法院管轄;

起訴管轄法院：

  房產(chǎn)糾紛中，通常是因雙方所簽訂的合同所產(chǎn)生。
第一， 當事人之間有約定管轄的法院
① 約定管轄明確，且約定管轄具有排他性，案件由約定管轄的法院管轄;
② 約定管轄明確，但約定管轄不具有排他性，案件由當事人選擇約定管轄或法定管轄;
③ 約定管轄不明確，則案件適用法定管轄情形;
第二， 合同沒有約定管轄法院或約定不符合法律要求的
①被告地法院管轄;
②合同履行地法院管轄;

訴訟流程圖：