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本專家提示由福建省注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)起草，不能替代中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則及其應(yīng)用指南的相關(guān)要求，僅供注冊(cè)會(huì)計(jì)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中參考。由于被審計(jì)單位的情況千差萬(wàn)別，專家提示亦并非對(duì)所有可能出現(xiàn)問(wèn)題的全面描述，其結(jié)論亦可能會(huì)因不同情況而有所改變，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在使用時(shí)應(yīng)當(dāng)合理運(yùn)用職業(yè)判斷。
房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，其發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有較大的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有其獨(dú)特性，主要體現(xiàn)在：第一，受政策性影響較強(qiáng)，從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程受法規(guī)高度制約，且涉及的法規(guī)多；第二，房地產(chǎn)開發(fā)地域性強(qiáng)，由于房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都具有區(qū)域性特征，受地方性房地產(chǎn)政策的影響大；第三，開發(fā)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜程度高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，往往還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；第四，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大；第五，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤、銷售不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)陷入困境。
注冊(cè)會(huì)計(jì)師在執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)時(shí)，除了涉及《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》等專業(yè)領(lǐng)域的法律法規(guī)外，還需要考慮適用于被審計(jì)單位的法律法規(guī)，不同的法律法規(guī)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響差異較大，有的對(duì)決定財(cái)務(wù)報(bào)表中的重大金額和披露有直接影響，有的需要管理層遵守，或規(guī)定了允許被審計(jì)單位開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要條件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)需特別考慮相關(guān)法律法規(guī)的影響，主要有以下幾方面：
風(fēng)險(xiǎn)提示一：注冊(cè)會(huì)計(jì)師在了解被審計(jì)單位及其環(huán)境，識(shí)別重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)是否遵守法律法規(guī)的規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)政策性強(qiáng)，環(huán)節(jié)較多，從房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)到房地產(chǎn)竣工、交付使用，被審計(jì)單位是否取得符合法律法規(guī)要求的合同、審批、備案等文件對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表可能產(chǎn)生重大影響。在房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段，需要編制項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告，取得發(fā)改部門的《項(xiàng)目備案登記表》；在招拍掛取得土地出讓使用權(quán)時(shí)，需與政府部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》；在進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，需取得國(guó)土資源部門的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《工程施工許可證》；建設(shè)工程竣工后，應(yīng)由建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位組織對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行竣工合格驗(yàn)收，取得《竣工驗(yàn)收備案證明書》；在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，當(dāng)符合預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售時(shí)，應(yīng)取得《商品房預(yù)售許可證》；在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目資本金應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為25%等。這些規(guī)定涉及的法律法規(guī)包括《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》《中華人民共和國(guó)建筑法》《建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法》《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)民法典》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)這些法律法規(guī)，觀察和檢查項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度與相應(yīng)的手續(xù)辦理情況，識(shí)別重大的不確定性及錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。
風(fēng)險(xiǎn)提示二：注冊(cè)會(huì)計(jì)師實(shí)施分析程序時(shí)，應(yīng)考慮房地產(chǎn)“因城施策”“一城一策”政策的影響，使用財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)信息應(yīng)充分考慮區(qū)域性的政策和因素。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深受國(guó)家房地產(chǎn)政策總體趨勢(shì)的影響，特別是在“房住不炒”的背景下，維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)的調(diào)控基調(diào)不會(huì)變，但更重要的是，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，更需要考慮地方政府 “因城施策”“一城一策”的政策影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人口流向及增速、人口老齡化、新增家庭數(shù)量、城鎮(zhèn)化速度、投資需求等多重因素的影響，全國(guó)市場(chǎng)與區(qū)域市場(chǎng)有很大不同。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在使用財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)信息實(shí)施分析程序時(shí)，不僅要了解全國(guó)市場(chǎng)的政策，更應(yīng)關(guān)注區(qū)域性的政策，使用與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的數(shù)據(jù)，才能更為精準(zhǔn)地識(shí)別出可能存在的異常，以識(shí)別重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，特別是由于舞弊導(dǎo)致的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示三：需特別關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源與使用的政策規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源及使用，除了需符合《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》《中華人民共和國(guó)中國(guó)人民銀行法》《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國(guó)反洗錢法》《中華人民共和國(guó)外匯管理?xiàng)l例》及《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等規(guī)定外，還需考慮《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》等有關(guān)規(guī)定。
在資金來(lái)源方面，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金主要來(lái)自銀行貸款。對(duì)于資金較為緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，往往會(huì)有大額的銀行借款且多為擔(dān)保借款和抵押借款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)較少，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要關(guān)注取得貸款的擔(dān)保方式，抵押物的資產(chǎn)清單、類型、價(jià)值、所在地點(diǎn)，是否將已售出的樓盤用于抵押，貸款金額與項(xiàng)目規(guī)模是否匹配，是否利用項(xiàng)目重復(fù)或超額申請(qǐng)貸款，導(dǎo)致貸款金額超過(guò)項(xiàng)目投資額等情況。
在資金使用方面，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要關(guān)注貸款資金是否實(shí)際使用到相關(guān)的項(xiàng)目，通過(guò)分析資金流向，調(diào)查是否存在將貸款資金以往來(lái)款等形式經(jīng)過(guò)多次循環(huán)（如與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方之間通過(guò)虛假關(guān)聯(lián)交易套取貸款資金等）用于購(gòu)置土地、充當(dāng)資本金等違規(guī)行為；關(guān)注在銀行收縮貸款的情況下，是否存在通過(guò)較容易取得貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后，將貸款資金拆借發(fā)放高利貸（包括開發(fā)企業(yè)之間、開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)或其他單位之間）等問(wèn)題。
在商品房預(yù)售資金方面，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要關(guān)注被審計(jì)單位是否遵守商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的有關(guān)規(guī)定，如《城市商品房預(yù)售管理辦法》《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》；關(guān)注其是否遵守房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行關(guān)于對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管的辦法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不得隨意支取、使用。
房地產(chǎn)開發(fā)資金的合規(guī)使用，確保資金籌集專款用于相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)，是為了防止資金被挪作他用，從而減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按時(shí)交付竣工驗(yàn)收合格的商品房，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)和社會(huì)安定穩(wěn)定；同時(shí)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提，是注冊(cè)會(huì)計(jì)師識(shí)別與財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)相關(guān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域。
風(fēng)險(xiǎn)提示四：關(guān)注開發(fā)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的規(guī)定與收入確認(rèn)的可靠性。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》第四條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房與一般貨物交付有較大的不同，必須結(jié)合《商品房買賣合同》的有關(guān)約定、是否符合交房條件以及考慮法律法規(guī)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行綜合判斷。《中華人民共和國(guó)民法典》第六百零四條：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在履行交房義務(wù)之前，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，應(yīng)符合以下條件：一是，工程通過(guò)竣工驗(yàn)收符合交房條件，取得《商品房竣工驗(yàn)收合格證》《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》等；二是，按照約定提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售收入確認(rèn)應(yīng)符合交房條件、符合《商品房買賣合同》的約定、并考慮開發(fā)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移交付情況來(lái)確認(rèn)，而商品房交付通常是與業(yè)主辦理入住交房手續(xù)時(shí)簽署的《房屋驗(yàn)收交接單》為依據(jù)；如果不符合上述條件、約定或開發(fā)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)尚未轉(zhuǎn)移交付而確認(rèn)收入，就可能存在確認(rèn)收入不可靠、虛增收入的情況。
風(fēng)險(xiǎn)提示五：關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的合理性、可靠性和取得憑證的合規(guī)性。
房地產(chǎn)開發(fā)工程發(fā)包及施工過(guò)程中，主要涉及的法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)建筑法》《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范（GB 50500—2003）》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》《建筑安裝工程總分包實(shí)施辦法》《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包價(jià)格管理暫行規(guī)定》《工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段程序管理暫行規(guī)定》等。有關(guān)工程承包項(xiàng)目涉及的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用及銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用。建設(shè)工程通常是采取總承包方式，即發(fā)包人將建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工等工程建設(shè)的全部發(fā)包給一個(gè)具備相應(yīng)的總承包資質(zhì)條件的承包人，由該承包人對(duì)工程建設(shè)的全過(guò)程向發(fā)包人負(fù)責(zé)，直至工程竣工，向發(fā)包人交付經(jīng)驗(yàn)收合格，符合發(fā)包人要求的建設(shè)工程的發(fā)承包方式；承包合同的計(jì)價(jià)有總價(jià)或單價(jià)方式。而建設(shè)工程實(shí)際施工情況更為復(fù)雜，經(jīng)常存在掛靠、轉(zhuǎn)包及違法分包行為。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)時(shí)，應(yīng)走訪工程現(xiàn)場(chǎng)，審查項(xiàng)目部施工資料，訪談項(xiàng)目部人員、監(jiān)理、施工單位人員，注意項(xiàng)目經(jīng)理是否符合合同約定，工程項(xiàng)目是否存在掛靠、轉(zhuǎn)包行為，工程項(xiàng)目是否定標(biāo)前就已進(jìn)場(chǎng)施工等情況；應(yīng)注意根據(jù)工程承包合同的約定、工程施工進(jìn)度、工程簽證單、工程價(jià)款的結(jié)算與取得票據(jù)的情況，判斷工程成本發(fā)生的合理性和可靠性，對(duì)于取得貨物銷售的增值稅發(fā)票，應(yīng)查明是否有甲供材料的約定，材料的消耗量是否與項(xiàng)目工程量清單及耗材相匹配，防止取得不合規(guī)的票據(jù)，虛假列支、重復(fù)計(jì)算成本。
注冊(cè)會(huì)計(jì)師要分析賬面是否有大額的預(yù)付賬款掛賬，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但為了少轉(zhuǎn)成本，開發(fā)企業(yè)往往以未結(jié)算為借口在預(yù)付賬款掛賬；要獲取開發(fā)企業(yè)完整的預(yù)算資料及大項(xiàng)變更資料，從工程部門獲取工程完工進(jìn)度報(bào)告，從合同管理部門獲取開發(fā)企業(yè)與施工方或供應(yīng)商簽訂的合同，如為已完工程，應(yīng)獲取施工方報(bào)審的結(jié)算資料，分析核算的工程成本與工程實(shí)際進(jìn)度是否相匹配；獲取借款合同，關(guān)注借款合同是否與開發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)，借款利率、借款期限以及利息資本化計(jì)算是否正確；獲取開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復(fù)核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理，是否存在成本與收入的不配比問(wèn)題。
風(fēng)險(xiǎn)提示六：特別關(guān)注房地產(chǎn)稅收政策對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，除了增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅外，還有土地增值稅、契稅、耕地占用稅。特別是土地增值稅、企業(yè)所得稅相對(duì)于其他稅種而言，計(jì)算較為復(fù)雜，計(jì)算的正確與否對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)影響較大，關(guān)系到注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允反映的判斷。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅是按預(yù)收的售房款的一定比例預(yù)繳，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購(gòu)房人的定金，一般應(yīng)視同收到預(yù)收款，但對(duì)在項(xiàng)目開盤之前，或取得預(yù)售許可證之前收取的訂金、認(rèn)籌金、誠(chéng)意金，因銷售行為還沒有產(chǎn)生，購(gòu)房人只是表達(dá)買房的意愿，雙方還未簽正式的商品房買賣合同，不屬于預(yù)收款，也無(wú)須預(yù)繳稅金。
注冊(cè)會(huì)計(jì)師需關(guān)注會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入時(shí)間與稅法上規(guī)定的差異，比如，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第六條規(guī)定：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。這些規(guī)定與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定的差異，應(yīng)按稅法的規(guī)定正確計(jì)算應(yīng)繳的稅款。
另外，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要關(guān)注納稅義務(wù)所在地對(duì)稅收政策的特殊規(guī)定，比如，2019年國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局、福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于福建省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)的公告》中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅、企業(yè)所得稅的成本扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范，對(duì)申報(bào)的工程造價(jià)成本扣除金額高于按照《工程造價(jià)計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)》測(cè)算的金額，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，才能予以據(jù)實(shí)扣除。
注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)稅收的這些特殊規(guī)定，由于增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅在工程完工之前是采取預(yù)繳辦法，預(yù)繳的稅款與實(shí)際應(yīng)繳稅款可能相差很大，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)對(duì)預(yù)計(jì)的稅金及附加、企業(yè)所得稅進(jìn)行測(cè)算，以便合理確認(rèn)應(yīng)預(yù)繳或計(jì)提的稅金，確保不致于出現(xiàn)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，使注冊(cè)會(huì)計(jì)師能夠在審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)處于可接受的低水平對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)表意見。
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