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2022年2月，鄭某某在廣德市桃州鎮(zhèn)購得一處商鋪，交房時發(fā)現(xiàn)房屋存在滲水、開裂等問題，遂就上述問題反映至物業(yè)公司。2月21日，杜某某通過微信向鄭某某支付租房定金500元。2月24，杜某某承租該商鋪并與鄭某某簽訂《租賃合同》，雙方約定每年租金3萬元，押金5000元。鄭某某于當(dāng)天收取杜某某房屋租金及押金共計34500元。2月27日，杜某某在裝修房屋時發(fā)現(xiàn)柱子開裂并告知房東鄭某某。2月28日，雙方經(jīng)過核實確認(rèn)該開裂不影響商用安全。3月1日，承租人鄭某某向鄭某某發(fā)出解除房屋租賃合同通知，鄭某某未同意。3月2日，房產(chǎn)公司對開裂問題進(jìn)行了維修。同日，杜某某將裝修材料清理出承租房屋。3月7日，經(jīng)廣德市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站調(diào)查和監(jiān)督，開裂部位在構(gòu)造柱，不影響主體結(jié)構(gòu)安全，可進(jìn)行維修。4月2日，承租人杜某某訴至法院請求確認(rèn)解除雙方房屋租賃合同，并要求返還其交付的租金及押金。5月7日，出租人鄭某某亦訴至法院請求確認(rèn)解除房屋租賃合同通知不產(chǎn)生解除合同的效力。

法院審理后認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原被告雙方并未能通過協(xié)商一致的方式達(dá)成解除合意，且案涉合同中并未對合同解除情形進(jìn)行約定，因此不存在約定解除的情形。其次，根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人才有權(quán)解除合同。杜某某向政府主管部門就房屋質(zhì)量問題進(jìn)行了投訴，但在處理意見出來之前就提出解除租賃合同，不符合不能實現(xiàn)合同目的的情形，杜某某亦不享有法定解除權(quán)。因此判決杜某某向鄭某某發(fā)出的解除合同通知并不發(fā)生合同解除的效力。雖然杜某某向鄭某某發(fā)出的解除合同的通知不發(fā)生合同解除的效力，但依據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第48條之規(guī)定，違約方起訴解除合同需要同時具備三個條件：一是違約方不存在惡意違約的情形；二是違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；三是守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。本案中，雙方的房屋租賃合同屬于持續(xù)性履行合同，合同解除的初始是因杜某某認(rèn)為開裂的系承重柱影響房屋安全導(dǎo)致，主觀上認(rèn)為自己有解除權(quán)，并無違約的故意。同時杜某某已將裝修材料搬離出承租房屋，合同履行形成僵局，案涉合同應(yīng)予以解除，但合同解除并不影響杜某某因承擔(dān)的違約責(zé)任，考慮訴訟期間房租損失等因素，綜合確定杜某某承擔(dān)年租金20%即6000元的違約責(zé)任。鑒于杜某某已向鄭某某支付房屋租金和押金共計35000元，遂判令出租人鄭某某返還杜某某租金及押金29000元。

案件判決后，承租人杜某某不服提起上訴，宣城中院二審審理后認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，駁回上訴，維持原判。