前言
誰(shuí)都知道，房產(chǎn)最核心的指標(biāo)，就是區(qū)位。
在一個(gè)成熟的市場(chǎng)，越是稀缺的區(qū)位，房產(chǎn)就越優(yōu)質(zhì)。
所以地產(chǎn)大佬李嘉誠(chéng)強(qiáng)調(diào)買(mǎi)樓三原則：地段，地段，還是地段!
然而，中國(guó)特殊的國(guó)情，以及雄霸全球的城市化速度，使得一些稀缺的區(qū)位，也不乏老破小。城區(qū)不斷辭舊迎新，機(jī)會(huì)就在新舊交替之間。
如果房東俱樂(lè)部向你征集買(mǎi)房史，那會(huì)是什么？是一個(gè)創(chuàng)富故事，還是一個(gè)蒼涼的段子？
這或許都不重要，舊日已經(jīng)逝去。在鄭州房?jī)r(jià)多年維持在3000元以下的歲月里，你成為失落的一批人，這并不是你現(xiàn)在隨波逐流的理由。相反，你更要在目前的市場(chǎng)冰封期，用力地?fù)]舞自己那把鎬。
你不破冰，沒(méi)人會(huì)為你鋪路。
買(mǎi)房最忌的，就是什么都想要。要求面面俱到，恰恰說(shuō)明自己無(wú)視了不同房產(chǎn)最核心的價(jià)值點(diǎn)。
就鄭州而言，城市擴(kuò)容，進(jìn)入四環(huán)時(shí)代，但很多人還是執(zhí)著于“休騙我出三環(huán)”。在遠(yuǎn)郊盤(pán)點(diǎn)石成金、天花亂墜的當(dāng)下，這些“三環(huán)黨”遭遇了鋪天蓋地的嘲諷。
他們真的是愚昧嗎？
這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案。不過(guò)可以肯定，他們至少知道自己需要什么樣的生活。
他們也從不擔(dān)心，房產(chǎn)下行時(shí)撐一把雨傘走過(guò)遠(yuǎn)郊售樓部時(shí)，上空噼噼啪啪落下的盡是再次“優(yōu)惠”、“促銷(xiāo)”、“打折”的信息。
改善成為夾心層
肖芳是房東俱樂(lè)部后臺(tái)經(jīng)常留言的一位粉絲，人到中年，自住改善，賣(mài)房換房。
雖然有購(gòu)房資格，但是認(rèn)房認(rèn)貸政策下，首付和貸款利率都上浮不小，換房資金門(mén)檻等于一直在提高?？墒切し忌嫌欣舷掠行?，離不開(kāi)主城區(qū)的教育和醫(yī)療，又到了必?fù)Q房的最佳時(shí)機(jī)：家庭人口已擴(kuò)張到三居或四居時(shí)代，同時(shí)孩子開(kāi)銷(xiāo)小，老人身體也不錯(cuò)，還能幫襯著，負(fù)擔(dān)最小。再過(guò)幾年進(jìn)入養(yǎng)老、陪讀期，改善換房將是有心無(wú)力。
去年底，肖芳就開(kāi)始看房，本來(lái)挺高興，房?jī)r(jià)總算不飆了。再看就發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁，改善市場(chǎng)上，主城區(qū)新房?jī)r(jià)格很堅(jiān)挺，瘋傳的降價(jià)，要么是特價(jià)房，要么是減配降標(biāo)處理了。房子畢竟有兩年的建設(shè)周期，四限之下，更考驗(yàn)房企的良心。
肖芳發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲通道打開(kāi)時(shí)，買(mǎi)房人比拼的是上車(chē)速度，買(mǎi)的越早，越安全，價(jià)格成為抵御其他價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的最大支撐，哪怕買(mǎi)遠(yuǎn)郊荒野盤(pán)、小房企轉(zhuǎn)手盤(pán)，戶型差點(diǎn)、樓棟差點(diǎn)都沒(méi)啥。
但是當(dāng)房?jī)r(jià)橫盤(pán)時(shí)，反而比拼的是綜合指數(shù)，“木桶效應(yīng)”中的最短板有可能成為房產(chǎn)價(jià)值的致命一擊。尤其是對(duì)于改善升級(jí)的肖芳而言，如果置換不當(dāng)，不僅未來(lái)住的不舒心，還把已持有房產(chǎn)的溢價(jià)收益折損了。
根據(jù)自己的需求進(jìn)行一個(gè)價(jià)值排序，是房?jī)r(jià)平穩(wěn)期購(gòu)房的第一要?jiǎng)?wù)。
不同年齡段的人會(huì)有不同的需求：
年輕人缺錢(qián)，買(mǎi)房看6個(gè)錢(qián)包的支持力度；
中年人看工作生活半徑，區(qū)位價(jià)值和家庭活動(dòng)范圍的綜合考量；
老年人看生活訴求和個(gè)人脾性，喜靜獨(dú)居還是愛(ài)熱鬧直接決定社區(qū)選擇。
但是對(duì)于所有人來(lái)說(shuō)，有一些共性的需求是不可逆的。
更安全的區(qū)域在哪里？
鄭州乃至全國(guó)大部分實(shí)行機(jī)動(dòng)車(chē)限號(hào)的城市都會(huì)劃定一個(gè)成熟區(qū)，成熟區(qū)內(nèi)實(shí)行限行。
因?yàn)槌墒靺^(qū)人口和車(chē)輛密度都更大，是最需要疏散的區(qū)域。成熟區(qū)的吸聚效應(yīng)就在于其擁有的成熟配套，教育是百年大計(jì)，校風(fēng)學(xué)風(fēng)需要時(shí)間的沉淀；醫(yī)療是優(yōu)秀人才和設(shè)備的匯集結(jié)果，新醫(yī)院的骨干人才短時(shí)間靠挖，梯隊(duì)化老帶新仍需要時(shí)間。
能用錢(qián)解決的都是最容易的事，時(shí)間反而是最佳的試金石。
以日本東京為例，10年前，日本居住理念是新干線附近的郊外居所，但最近四五年，日本出現(xiàn)市內(nèi)公寓（多層和高層住宅在日本統(tǒng)稱公寓）回流潮，不管是年輕人要熱鬧的都市生活，還是中年人擔(dān)心“無(wú)緣死”的社會(huì)剝離感，還是老年人的醫(yī)療服務(wù)，都促成日本人向市內(nèi)成熟配套區(qū)遷移。
日本東京近四五年漲幅最大的就是都市中心公寓，無(wú)獨(dú)有偶的房地產(chǎn)最為發(fā)達(dá)的紐約也是曼哈頓的高層公寓在經(jīng)濟(jì)危機(jī)后漲幅最大。
在鄭州，二七區(qū)記錄了鄭州的光榮歷史，中原區(qū)見(jiàn)證了傳統(tǒng)工業(yè)時(shí)期鄭州的輝煌，金水區(qū)親歷了現(xiàn)代化邁入國(guó)際化的鄭州速度。
省委省府位于金水區(qū)，老鄭州人稱呼經(jīng)緯廣場(chǎng)附近為行政區(qū)；文化路上大學(xué)密布；花園路商業(yè)一條街，從紫荊山百貨、正道商廈、新田360到東風(fēng)路花園路金水CBD；經(jīng)三路銀行保險(xiǎn)業(yè)組成的財(cái)富大道，緯五路上的省級(jí)醫(yī)院扎堆。鄭東新區(qū)的土地也主要是從金水區(qū)劃撥出去，（現(xiàn)在百度地圖依舊標(biāo)注鄭東新區(qū)和北龍湖為金水區(qū)）發(fā)展成鄭東新區(qū)CBD與北龍湖副CBD，已是鄭州未來(lái)的金融中心。
北龍湖湖心島示意圖
金水區(qū)的教育資源也最為豐富，最先嘗試小學(xué)素質(zhì)教育，省實(shí)驗(yàn)系列學(xué)校以及全市排名前十的小學(xué)中學(xué)金水區(qū)數(shù)量集中。
2010年之前鄭州各區(qū)房?jī)r(jià)排名中，金水區(qū)一直首位，隨后被鄭東新區(qū)超越，但也是毫無(wú)爭(zhēng)議的第二位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)其他區(qū)。
隨著三環(huán)內(nèi)凈地越來(lái)越少，主城區(qū)三環(huán)內(nèi)逐漸變?yōu)榇媪糠渴袌?chǎng)。限價(jià)政策下，鄭州區(qū)域內(nèi)新房?jī)r(jià)格依然是超過(guò)二手房，即使鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等熱門(mén)區(qū)域也是如此，但僅有金水區(qū)二手房與新房形成倒掛，二手房?jī)r(jià)超過(guò)新房備案價(jià)。而且金水區(qū)是唯一一個(gè)2017年1月-2018年8月二手房交易量超過(guò)新房交易量的區(qū)域，即使在倒掛，市場(chǎng)橫盤(pán)，涌入金水區(qū)購(gòu)買(mǎi)二手房的人數(shù)依然是最多的。
金水區(qū)作為三環(huán)內(nèi)最成熟區(qū)域，依然相對(duì)更安全。
于是我們看到，名門(mén)翠園住宅開(kāi)盤(pán)清盤(pán)，萬(wàn)科美景世玠即使洋房單價(jià)過(guò)3萬(wàn)也是開(kāi)盤(pán)清盤(pán)，同樣這幾個(gè)一直創(chuàng)造開(kāi)盤(pán)清盤(pán)奇跡的還有融創(chuàng)中永中原大觀。
這一切沒(méi)有偶然，也沒(méi)有巧合，都是人們用人民幣投票的結(jié)果。
富貴穩(wěn)中求
三環(huán)內(nèi)，鄭州最富貴的地方，自然是北龍湖。
鄭東新區(qū)在過(guò)去的10年創(chuàng)造了鄭州房產(chǎn)的財(cái)富神話，雖然當(dāng)時(shí)鄭東新區(qū)很多規(guī)劃還沒(méi)那么完善，例如CBD內(nèi)大量土地出讓以70年產(chǎn)權(quán)形式，造成現(xiàn)在內(nèi)環(huán)辦公樓不倫不類(lèi)；教育短板補(bǔ)的太慢，滿足不了鄭東新區(qū)涌進(jìn)的人口需求；商業(yè)分散，丹尼斯七天地冷清多年才熬出頭，寶龍倒在黎明前的黑暗，熙地港成為新貴節(jié)假日停車(chē)場(chǎng)堵車(chē)。
但依然阻擋不了鄭東新區(qū)房?jī)r(jià)從2000多元躥升到3萬(wàn)多元。
北龍湖作為鄭東新區(qū)十幾年發(fā)展積淀后的迭代之作，從出生起就富貴加身，處于鄭州城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)和區(qū)位的心臟位置，中原金融中心的政府定位直接預(yù)示其前景，城市規(guī)劃吸取教訓(xùn)全面升級(jí)，教育、醫(yī)療、交通配套超前設(shè)計(jì)。
單是生態(tài)一項(xiàng)，就秒殺鄭州所有區(qū)域。
5.6平方公里的水域面積，和杭州西湖相當(dāng)，但蓄水量是杭州西湖的2.5倍，現(xiàn)在北龍湖濕地公園里鳥(niǎo)類(lèi)品種鄭州之最，棲息動(dòng)植物鄭州之最，公園綠地面積、水域密集度鄭州之最。
由森林公園擴(kuò)建的鳳山森林公園，占地135公頃，綠化面積約79公頃，擴(kuò)建近3倍。森林公園的蒼松大樹(shù)整冠移植，并設(shè)計(jì)一座占地92.2公頃的鳳山，主峰高49米，與北龍湖形成山如鳳舞、水似游龍的立體景觀。
鳳山實(shí)景圖
目前鳳山已基本完工，觀景臺(tái)成為鄭州市民周末節(jié)假日全景俯瞰北龍湖的最佳之選。
此外，為了引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名教育資源，跳脫鄭東新區(qū)CBD市內(nèi)教育資源逐步配備的尷尬，鄭東新區(qū)在土地供給中給清華附小附中、上海師大附小附中等優(yōu)秀教育資源提供配套用地，實(shí)現(xiàn)資源置換，互惠互利。
北龍湖湖心島辦公樓宇屬于定向開(kāi)發(fā)，未來(lái)入駐企業(yè)是全球500強(qiáng)和全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，高端人士聚集辦公之處。
鄭大一附院，中美美爾醫(yī)院等高端醫(yī)療、盧森堡中心、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)高端商業(yè)、立體交通等配套也是一次到位，全海綿城市設(shè)計(jì)、永遠(yuǎn)不會(huì)被淹。等到2020年北龍湖集中交付時(shí)，直接就是一個(gè)成熟區(qū)。
人往哪里走，城市就往哪里發(fā)展，房?jī)r(jià)自然就成為新高。
相信大房企才有未來(lái)
北龍湖的價(jià)格已是4萬(wàn) ，等到第二批房企集中入市，全部成品房，將邁入5萬(wàn) 時(shí)代。
如果說(shuō)北龍湖是未來(lái)鄭州經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)騰飛的造血器和發(fā)動(dòng)機(jī)的話，環(huán)北龍湖區(qū)域?qū)⑹瞧鋬r(jià)值的外溢之地。以湖心島為圓心，龍湖外環(huán)路以外5公里范圍內(nèi)的區(qū)域，都將是直接受益的環(huán)北龍湖住宅帶。
南側(cè)已是鄭東新區(qū)CBD成熟區(qū)，除了二手房，無(wú)新房可賣(mài)；北側(cè)最集中，但荒涼一片，最早的住宅項(xiàng)目也要等待至2021年，而配套落地及成熟則是更長(zhǎng)時(shí)間；東側(cè)是與龍子湖交匯區(qū)，龍子湖目前除了幾個(gè)小開(kāi)發(fā)商搞的幾棟垃圾房，無(wú)一家大開(kāi)發(fā)商入駐；西側(cè)中州大道附近，屬于金水區(qū)，但同樣凈地不多。
好在有一個(gè)融創(chuàng)中永中原大觀項(xiàng)目。
融創(chuàng)中永中原大觀位置示意圖
居金水區(qū)經(jīng)三路財(cái)富大道與中州大道之間，北三環(huán)以北，是金水區(qū)成熟區(qū)中價(jià)值更高的東北部區(qū)域。金水區(qū)以文化路東西兩側(cè)為鄙視鏈，西側(cè)老工業(yè)區(qū)而且被鐵路分割，道路狀況一直沒(méi)有東側(cè)順暢，但南陽(yáng)路因?yàn)槿f(wàn)科進(jìn)入，在2016年成為三環(huán)內(nèi)最耀眼的區(qū)域，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)新房和二手房?jī)r(jià)趕超金水區(qū)均價(jià)。
融創(chuàng)中永中原大觀項(xiàng)目所在區(qū)域，多年未有新盤(pán)面世，限價(jià)之下，與金水區(qū)均價(jià)形成價(jià)值與價(jià)格的背離效應(yīng)，形成價(jià)格洼地。
融創(chuàng)作為意欲深耕鄭州的全國(guó)一線房企，在2016年房?jī)r(jià)大熱之年集中亮相鄭州新樓盤(pán)，調(diào)控政策后，積極響應(yīng)，象湖一號(hào)打響了限價(jià)銷(xiāo)售，公開(kāi)透明售賣(mài)的第一槍。
在橫盤(pán)期，一線房企的嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，資金鏈的安全性都成為房產(chǎn)價(jià)值綜合指數(shù)的加分項(xiàng)。
融創(chuàng)已躋身全國(guó)前四強(qiáng)，2018年8月31日融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)收入465.8億，同比增長(zhǎng)215.3%，歸母公司凈利63.6億，同比增長(zhǎng)389.3%。
融創(chuàng)中國(guó)成為資本市場(chǎng)的當(dāng)紅寵兒，其財(cái)務(wù)穩(wěn)健性是地產(chǎn)板塊的龍頭翹楚，傲視群雄。
最關(guān)鍵的是中原大觀還坐擁金水區(qū)的成熟配套，傍靠北龍湖，再加上融創(chuàng)的限價(jià)銷(xiāo)售，中原大觀已成為環(huán)北龍湖帶上唯一三環(huán)內(nèi)成熟區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目，性價(jià)比最高。
開(kāi)車(chē)出行有北環(huán)與中州大道，快速進(jìn)出市區(qū)；步行閑逛有鳳山與龍湖，北龍湖風(fēng)景旅游區(qū)就是業(yè)主的私家后花園；公共交通，地鐵4號(hào)線龍?jiān)匆唤终?00米。
融創(chuàng)中原大觀沿襲了北龍湖融創(chuàng)中原壹號(hào)院簡(jiǎn)約現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，線條明快，簡(jiǎn)潔疏朗。
融創(chuàng)中永中原大觀效果圖
107平的起步戶型，也保證了居住的純粹性。是當(dāng)下金水區(qū)新盤(pán)中起步面積最高的小區(qū)，可見(jiàn)其改善的進(jìn)準(zhǔn)定位。
結(jié)語(yǔ)：
公元207年秋天，曹操征烏桓得勝回師曾寫(xiě)下這樣的詩(shī)句：
東臨碣石，以觀滄海。
水何澹澹，山島竦峙。
樹(shù)木叢生，百草豐茂。
秋風(fēng)蕭瑟，洪波涌起。
日月之行，若出其中。
星漢燦爛，若出其里。
幸甚至哉，歌以詠志。
站在融創(chuàng)中永中原大觀的陽(yáng)臺(tái)之上，東望鳳山，俯瞰北龍湖，美不勝收。
周末閑暇時(shí)光，攜妻帶子，騎自行車(chē)10分鐘即可到達(dá)鳳山和北龍湖。
三尺繞垂楊柳岸，
一桿斜插杏花旁。
男兒已得平生志，
且樂(lè)高歌入醉鄉(xiāng)。
自東而來(lái)空氣掠過(guò)北龍湖5.6平方公里湖面，夾雜著79公頃綠植豐富的負(fù)氧離子。溫潤(rùn)的飄入融創(chuàng)中永中原大觀的室內(nèi)，你禁不住抱起孩子們“親愛(ài)的小寶貝們，美好的生活開(kāi)始了！”
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