潘在怡，，羅茜，王守清. 我國(guó)棚戶區(qū)改造常用開發(fā)模式比較、建議及案例應(yīng)用. 地方財(cái)政研究，2016(4): 11-16

我國(guó)棚戶區(qū)改造常用開發(fā)模式比較、建議及案例應(yīng)用

潘在怡  羅茜  王守清

(清華大學(xué)建設(shè)管理系、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)中心，北京 100084)

內(nèi)容提要：棚戶區(qū)改造是我國(guó)許多大城市在進(jìn)行擴(kuò)張與舊城改造時(shí)面臨的問題。結(jié)合實(shí)際棚戶區(qū)改造項(xiàng)目策劃，在分析和比較我國(guó)現(xiàn)有棚戶區(qū)改造政策和常見開發(fā)模式及其問題的基礎(chǔ)上，提出了商品房與棚改一體化開發(fā)、棚戶區(qū)改造與文化地產(chǎn)結(jié)合的建議，并通過具體的項(xiàng)目策劃分析，詳細(xì)介紹了這兩項(xiàng)建議的具體思路和做法，為具有類似區(qū)位優(yōu)勢(shì)的棚戶區(qū)改造提供思路和借鑒。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造  一體化開發(fā)  文化地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F299.2     文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A    文章編號(hào)：1672-9544(2016)0-   - 

    一、概述

    (一)棚戶區(qū)改造相關(guān)概念

棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民生工程。棚戶區(qū)中居民所居住的建筑大多為平房，建成年代久遠(yuǎn)，人均面積較小，且房屋結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施質(zhì)量差；建筑周邊居住環(huán)境較差，基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，存在較多安全隱患?？傊?，棚戶區(qū)內(nèi)的居住條件已不符合城市整體居住水平。因此，棚戶區(qū)改造是一種為提高居民生活質(zhì)量、改善城市環(huán)境、優(yōu)化城市功能的城市更新方式，對(duì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有著重大意義。

從2005年東北的一些城市大規(guī)模地改造棚戶區(qū)開始，全國(guó)各地不斷將棚戶區(qū)改造提上議程^[1]。根據(jù)2013年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》 ^[2]，2008年至2012年，全國(guó)改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，有效改善了困難群眾住房條件；在2013年至2017年，預(yù)計(jì)繼續(xù)改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中城市棚戶區(qū)800萬戶。

    (二)棚戶區(qū)改造政策

 為了有效促進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的進(jìn)行，政府多次頒布相關(guān)政策。將有關(guān)政策歸納如下：

1. 棚戶區(qū)改造的質(zhì)量要求

在2013年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》^[2]提到，改造要滿足基本居住功能，也即解決棚戶區(qū)原有的房屋功能不齊、配套不足、安全隱患多的缺陷；同時(shí)，也并不是對(duì)所有棚戶區(qū)建筑都采取拆除重建的措施，而是對(duì)改造范圍進(jìn)行合理界定，整治手段與改造手段互相結(jié)合。這表明棚戶區(qū)改造需要更專業(yè)的人員來參與，才能更好使棚戶區(qū)改造滿足經(jīng)濟(jì)適用的目標(biāo)。

2. 吸引市場(chǎng)力量參與棚戶區(qū)改造

政府對(duì)市場(chǎng)力量的參與持積極態(tài)度。2009年住建部就提出“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的改造方式^[3]。此后，國(guó)家接連發(fā)布政策吸引市場(chǎng)資金參與棚戶區(qū)改造，如加大銀行信貸支持、擴(kuò)大債券融資、簡(jiǎn)化行政審批程序、落實(shí)稅費(fèi)減免政策等^[4]。2015年，國(guó)務(wù)院提出要做到創(chuàng)新融資體制機(jī)制，包括推動(dòng)政府購(gòu)買棚改服務(wù)、推廣政府與社會(huì)資本合作(PPP)模式、構(gòu)建多元化棚改實(shí)施主體、發(fā)揮開發(fā)性金融支持作用^[5]。

3. 棚戶區(qū)改造中的文化遺產(chǎn)保護(hù)

棚戶區(qū)改造常常涉及當(dāng)?shù)匚幕ㄖ谋４娴葐栴}，2012年住建部提出在改造中要注重舊住宅區(qū)有機(jī)更新、舊住宅性能充分利用和歷史文化街區(qū)保護(hù)^[6]。由此可見，在棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上對(duì)當(dāng)?shù)匚幕ㄖM(jìn)行合理改造，不僅能獲得直接的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還能獲得政府的進(jìn)一步支持。

由以上政策可以看出，棚戶區(qū)改造工程能夠獲得政府的有效支持，同時(shí)也擁有廣闊的市場(chǎng)。在近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，商品房?jī)r(jià)格和成交量同時(shí)縮水的情況下，土地價(jià)格卻依然居高不下，傳統(tǒng)的商品房開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。因此，對(duì)投資者而言，參與棚戶區(qū)改造工程，在未來一段時(shí)間內(nèi)前景看好。

二、 我國(guó)棚戶區(qū)改造的常見開發(fā)模式

棚戶區(qū)改造涉及土地的一級(jí)、二級(jí)開發(fā)，政府通常委托企業(yè)代為開發(fā)建設(shè)。目前我國(guó)常見的開發(fā)模式有委托一級(jí)開發(fā)、土地出讓金折扣、一二級(jí)捆綁招標(biāo)和土地作價(jià)入股四種。

1.委托一級(jí)開發(fā)

在這種模式下，企業(yè)只做一級(jí)土地開發(fā)，將土地開發(fā)為熟地后直接移交政府，政府為企業(yè)提供資金補(bǔ)償或土地出讓金分成，構(gòu)成企業(yè)利潤(rùn)來源。這種模式對(duì)政府而言吸引力較小，因?yàn)榇藭r(shí)政府所需支付的補(bǔ)償額較大，且已開發(fā)好的土地需再次招拍掛，流程較為繁瑣。但對(duì)企業(yè)而言吸引力較大，開發(fā)流程簡(jiǎn)單，資金需求量小，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。

2.土地出讓金折扣

在這種模式下，企業(yè)完成土地一級(jí)開發(fā)后，政府承諾在土地二級(jí)市場(chǎng)給予企業(yè)一定的出讓金折扣。企業(yè)的利潤(rùn)來源主要是二級(jí)市場(chǎng)拿地時(shí)的成本降低，同時(shí)加上二級(jí)開發(fā)帶來的收益。這種模式對(duì)政府而言，對(duì)項(xiàng)目有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍掛流程。而對(duì)企業(yè)而言，參與流程繁瑣，談判及暗箱成本高，初始投入較大。

3.一二級(jí)捆綁招標(biāo)

在這種模式下，政府將項(xiàng)目的一二級(jí)開發(fā)權(quán)打包交給同一家企業(yè)完成，政府與企業(yè)談判確定一個(gè)收益率范圍，超額收益政企共享。企業(yè)的利潤(rùn)來源主要為二級(jí)開發(fā)的收益。若采用這種模式，政府幾乎無投入，省事且能夠獲得一定收益，但項(xiàng)目可控性差。而企業(yè)的資金需求量較大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金鏈易斷裂。

4.土地作價(jià)入股

在這種模式下，政府將項(xiàng)目土地價(jià)值折算入股，參與到項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)中^[7]。企業(yè)的利潤(rùn)來源主要為二級(jí)開發(fā)的收益。這種模式中政府對(duì)項(xiàng)目的參與度和控制力強(qiáng)，投入少。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于與政府的溝通成本大，且政府可能有一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。

上述4種開發(fā)模式優(yōu)缺點(diǎn)比較見表1。

表1  棚戶區(qū)改造常見模式的優(yōu)缺點(diǎn)比較

    三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)存問題

    (一)融資壓力巨大

目前棚戶區(qū)改造的資金來源主要有政府財(cái)政資金、銀行貸款、企業(yè)籌集、個(gè)人籌集等，其中政府財(cái)政資金包括中央財(cái)政補(bǔ)助資金和地方政府財(cái)政投入。由于我國(guó)面臨改造的棚戶區(qū)面積大、數(shù)量眾多，盡管中央政府近幾年加大了資金支持力度，但中央財(cái)政補(bǔ)助資金僅占項(xiàng)目所需金額的很小一部分，地方政府仍然面臨巨大的財(cái)政壓力，特別是對(duì)于委托一級(jí)開發(fā)模式而言，地方政府需要投入較多的資金補(bǔ)償，增加了政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)^[8]。而銀行貸款和企業(yè)籌集資金，由于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目普遍周期長(zhǎng)，投資回報(bào)有限，因此參與的積極性較低。個(gè)人籌集主要來自棚戶區(qū)原居民回購(gòu)超出原住房面積部分的資金，棚戶區(qū)原居民普遍家庭經(jīng)濟(jì)情況普通，回遷房的房?jī)r(jià)也會(huì)按照棚改政策制定上限，因此個(gè)人籌集的資金占棚戶區(qū)改造所需資金的比例非常小。

(二)忽略項(xiàng)目自身特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)

目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是由政府主導(dǎo)的自上而下統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實(shí)施的大規(guī)模改造，并且由于政策限制，規(guī)劃較為單一。在此過程中，雖然統(tǒng)一的規(guī)劃和實(shí)施能夠一定程度上保證效率，但通常忽視了對(duì)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的考量，對(duì)于具有區(qū)位、環(huán)境、文史等優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目而言是一種浪費(fèi)，也使得項(xiàng)目本身缺乏吸引力，降低了社會(huì)資本參與棚戶區(qū)改造的積極性。

(三)對(duì)傳統(tǒng)文化建筑與城市風(fēng)貌的破壞

棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目地塊有相當(dāng)一部分位于歷經(jīng)歷史滄桑和文化洗禮的老城區(qū)，在改造過程中對(duì)區(qū)域內(nèi)歷史文化內(nèi)涵和氛圍的破壞也是棚戶區(qū)改造現(xiàn)存的一個(gè)嚴(yán)重的問題；同時(shí)，由于缺乏特點(diǎn)的統(tǒng)一規(guī)劃，原本有特點(diǎn)的城市風(fēng)貌在改造后成為普通的住宅小區(qū)，對(duì)于城市的文化傳承而言是一種損失。此外，改造過程中缺乏綜合考慮城市功能結(jié)構(gòu)的意識(shí)，無法將城市總體規(guī)劃與棚戶區(qū)改造相互協(xié)調(diào)，也是目前棚戶區(qū)改造中一個(gè)突出的問題^[9]。

四、對(duì)棚戶區(qū)改造的建議

(一)商品房與棚改一體化開發(fā)

目前，多數(shù)地方政府規(guī)定棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容均為回遷安置房，不可包含商品房。若存在滿足本項(xiàng)目原址回遷外的剩余面積，有兩種處理方法：可用于提供給其他棚戶區(qū)改造項(xiàng)目居民作為安置房或臨時(shí)周轉(zhuǎn)用房；或切割為獨(dú)立地塊，須單獨(dú)入市進(jìn)行招拍掛，可用于商品房開發(fā)。第一種處理方法一定程度上違反了盡可能讓棚戶區(qū)改造的居民回遷的原則；而且，對(duì)于具有優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)的地塊而言，如位于中心老城區(qū)或城市濱江、依山地區(qū)的地塊，全部作為回遷房是對(duì)這些優(yōu)勢(shì)區(qū)位條件的一種浪費(fèi)，未充分利用該地塊價(jià)值。第二種處理方法將地塊完全劃分為兩個(gè)項(xiàng)目，商品房項(xiàng)目避免了第一種處理中出現(xiàn)的問題，發(fā)揮了地塊的優(yōu)勢(shì)，但棚改安置房項(xiàng)目仍然存在著融資壓力等問題。

如果將第二種處理方法的劃分獨(dú)立地塊改為商品房與棚戶區(qū)改造一體化開發(fā)，就可以在發(fā)揮地塊特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)同時(shí)，很大程度上緩解棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的融資壓力，引入社會(huì)資本，是一個(gè)值得嘗試的思路。

目前，土地招拍掛中商品房配建保障房的做法并不鮮見，商品房和保障房一體化的開發(fā)模式已經(jīng)成熟。因此，借鑒商品房保障房一體化開發(fā)的思路，將棚戶區(qū)改造項(xiàng)目變?yōu)橐箝_發(fā)商完成棚戶區(qū)拆遷并建造商品房時(shí)，配建居民回遷住房，即為商品房與棚改一體化開發(fā)，不失為一種值得探討的做法，具體為：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目放棄統(tǒng)一規(guī)劃，而采用類似“招拍掛”的方式，在出讓合同中規(guī)定好保證回遷居民所需的住房和相關(guān)政策支持等要求，但在其他方面，與一般的土地出讓項(xiàng)目相同。

(二)棚戶區(qū)改造與文化地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合

文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。目前，我國(guó)的文化地產(chǎn)處于起步階段，但是發(fā)展迅猛；中央和地方政府也出臺(tái)了相關(guān)政策鼓勵(lì)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，作為文化產(chǎn)業(yè)的空間載體，文化地產(chǎn)越來越受到政府部門、開發(fā)商和消費(fèi)者的認(rèn)同，成為一種地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

對(duì)于那些擁有濃厚歷史氛圍、濃郁藝術(shù)文化氣息的舊城區(qū)而言，在改造的過程中保留其文化特色并弘揚(yáng)發(fā)展，甚至開發(fā)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，將文化地產(chǎn)與棚戶區(qū)改造有機(jī)結(jié)合，不僅能夠保留該地區(qū)原有的歷史文化內(nèi)涵，還能充分將文化傳承與商業(yè)開發(fā)相融合，讓舊棚戶區(qū)煥發(fā)新的生機(jī)。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有許多棚戶區(qū)改造與文化地產(chǎn)完美結(jié)合的成功案例，如北京南鑼鼓巷、上海田子坊、西安大明宮遺址等，提供了許多值得借鑒的思路。在棚戶區(qū)改造中變統(tǒng)一規(guī)劃為挖掘特點(diǎn)，從而開發(fā)文化地產(chǎn)，無疑也是一個(gè)值得探討的改造方式。

五、棚戶區(qū)改造策劃案例

(一)項(xiàng)目背景與區(qū)位條件

某棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于北京市西南二環(huán)，項(xiàng)目占地面積約10萬平方米，涉及人口2000余戶，現(xiàn)初步規(guī)劃改造后建筑限高80米，含15%商業(yè)用地。棚戶區(qū)內(nèi)房屋多為上世紀(jì)50年代搭建的工房，設(shè)計(jì)年限只有10年，但現(xiàn)實(shí)中卻使用了60多年。由于設(shè)計(jì)缺陷、使用年限過長(zhǎng)、居住負(fù)荷過大等原因，該區(qū)域內(nèi)環(huán)境極差，違章建筑、電線老化、路面不平、排水系統(tǒng)阻塞等問題十分突出。

本項(xiàng)目與南二環(huán)、西二環(huán)相鄰，交通可達(dá)性高，臨近地鐵站與公交車站，公共交通便利；項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套齊全，有多家三甲、二甲醫(yī)院；教育資源豐富；生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。但地塊附近商業(yè)配套建設(shè)不完善，缺少中大型的商業(yè)中心，地塊四周多為以餐飲、副食百貨等滿足生活基本需求為主的沿街商鋪。

本項(xiàng)目地塊內(nèi)曾有造紙廠、印鈔廠、印刷廠，如今仍有印刷廠的老員工居住。地塊內(nèi)還坐落著中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵票印制局、供奉著造紙術(shù)發(fā)明者蔡倫的祖師廟，造紙、印刷的文化氛圍濃厚。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，項(xiàng)目所在的原宣武區(qū)是宣南文化發(fā)祥地和國(guó)家新聞媒體聚集地之一，且位于薈萃北京歷史文化名城精華的北京中部地區(qū)，應(yīng)該嚴(yán)格保護(hù)。綜合本地塊的歷史文化氛圍和北京市的相關(guān)城市規(guī)劃，可以在改造過程中建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)，繼承和發(fā)展傳統(tǒng)文化精髓。

(二)開發(fā)模式構(gòu)建與分析

我國(guó)常見的上述四種棚戶區(qū)改造開發(fā)模式各有優(yōu)缺點(diǎn)，但北京市的棚改政策規(guī)定了無論使用何種開發(fā)模式，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容都必須為回遷安置房。本地塊現(xiàn)存建筑多為單層平房，容積率很低，改建后容積率上升，扣除回遷用房和一定比例的商業(yè)用房仍然能獲得大量額外的建筑面積，經(jīng)估算有10.25萬平方米。如前所述，本項(xiàng)目地塊地理位置極為優(yōu)越，周圍的教育、醫(yī)療、生態(tài)環(huán)境資源也十分豐富，若將剩余的10.25萬平方米提供給其他地方的居民作為棚改補(bǔ)償或周轉(zhuǎn)房，是對(duì)本地塊區(qū)位條件的巨大浪費(fèi)。如果能將商品房和棚戶區(qū)改造一體化開發(fā)，引入市場(chǎng)的力量，就能夠充分地發(fā)揮地塊價(jià)值，并且能促進(jìn)政府、開發(fā)商、棚戶區(qū)原居民三者共贏。

雖然北京市暫未出臺(tái)商品房與棚改一體化開發(fā)的政策，但是已經(jīng)有省市出臺(tái)類似政策并開始實(shí)踐。在安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳的棚改相關(guān)工作報(bào)告中“市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與”部分中，提到“對(duì)改造區(qū)域開發(fā)用地均實(shí)行公開出讓，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選擇投資者實(shí)施整體開發(fā)”。具體運(yùn)作上，有四種做法，分別是：

(1) 政府在土地招拍掛和土地出讓合同中，明確安置房的建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、期限和設(shè)計(jì)方案等，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)土地使用權(quán)，選擇開發(fā)企業(yè)代建。

(2)政府采取在商品房項(xiàng)目中配建等方式，引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造。

(3)實(shí)行“捆綁改造”，將改造項(xiàng)目用地與商品房開發(fā)用地搭配出讓，平衡項(xiàng)目資金。

(4)實(shí)行“市場(chǎng)運(yùn)作、自求平衡”，主要是就地改造且區(qū)位較好的項(xiàng)目，除保障棚戶區(qū)居民安置房外，多余房源可作為商品房對(duì)外銷售。

以上四種運(yùn)作方式與本文對(duì)于該棚戶區(qū)改造的建議開發(fā)思路是完全一致的，可以預(yù)期商品房與棚改一體化開發(fā)將是大勢(shì)所趨。通過以上四種做法也可以看出，此處提出的商品房與棚改一體化開發(fā)其實(shí)就是本文第2節(jié)中一二級(jí)捆綁招標(biāo)開發(fā)模式的一種嘗試。

本文采用安徽省棚改做法(1)與(4)結(jié)合的開發(fā)方式，將項(xiàng)目地塊采用招拍掛方式出讓，土地出讓合同中明確安置房的建筑標(biāo)準(zhǔn)，允許開發(fā)商將除安置房外的多余房源作為商品房對(duì)外銷售，開發(fā)商完成地塊的一二級(jí)開發(fā)。

(三)項(xiàng)目文化地產(chǎn)開發(fā)

如前所述，本項(xiàng)目地塊所在地區(qū)歷史文化底蘊(yùn)十分濃厚，自明清以來就是北京城中造紙、印刷的中心，雖然目前大多數(shù)的造紙作坊都已消失，但是該地區(qū)作為印刷、出版等文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的地位并沒有變化，項(xiàng)目地塊周圍就有著財(cái)政印刷局、中國(guó)郵政郵票印刷局、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)集團(tuán)、中國(guó)地圖出版集團(tuán)等頗具影響力府機(jī)關(guān)、傳媒企業(yè)，具備開發(fā)文化地產(chǎn)的客觀環(huán)境。

在項(xiàng)目地塊內(nèi)還有一座已經(jīng)空置停產(chǎn)的印刷廠，印刷廠從上個(gè)世紀(jì)五、六十年代開始便通過最早的鉛活字印刷進(jìn)行國(guó)家鈔票、郵票的印制，經(jīng)過技術(shù)的變革，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭褂媚z版印刷等更加先進(jìn)的技術(shù)，并且開始承攬書籍、海報(bào)等各種紙制品的印刷工作。隨著時(shí)代的變遷，印刷廠經(jīng)過市場(chǎng)化的改革從國(guó)家所有變?yōu)榱怂狡蠼庸?，之后由于印刷廠污染較大等原因逐漸衰敗，如今的印刷廠早已空置，僅剩一個(gè)長(zhǎng)條形的二層大型廠房，廠房建筑結(jié)構(gòu)保存完好，空間布局合理，具備進(jìn)行原址改造的物質(zhì)基礎(chǔ)與建筑意境。

結(jié)合項(xiàng)目地塊的客觀區(qū)域環(huán)境和自身物質(zhì)基礎(chǔ)，對(duì)其進(jìn)行文化地產(chǎn)開發(fā)，打造成一個(gè)由博物館、體驗(yàn)館和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組成的印刷文化體驗(yàn)中心。其中：

博物館的定位為吸引人群、擴(kuò)大影響。項(xiàng)目所處地塊位于中心城區(qū)，中小學(xué)校環(huán)繞，通過與地處北京南六環(huán)的中國(guó)印刷博物館合作，建立聯(lián)合展覽關(guān)系，能夠最大程度上實(shí)現(xiàn)各類精美藏品的展覽價(jià)值，還能夠更好地向公眾普及造紙、印刷的傳統(tǒng)工藝和歷史變革。

體驗(yàn)館的定位為傳播口碑、創(chuàng)造收益。體驗(yàn)館是一個(gè)體現(xiàn)中心互動(dòng)性，增加參觀者參與度，并以此實(shí)現(xiàn)中心盈利的一個(gè)重要部分。參觀者可以選擇參與體驗(yàn)館設(shè)計(jì)的古法造紙、活字印刷、手工裝訂三個(gè)體驗(yàn)項(xiàng)目，從造紙開始，完成一本完全由自己制作、設(shè)計(jì)的專屬古書，親身實(shí)踐古老的傳統(tǒng)技藝，享受獨(dú)一無二的文化體驗(yàn)。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定位為產(chǎn)業(yè)集群、營(yíng)造氛圍，針對(duì)包裝、裝潢、廣告、平面設(shè)計(jì)等創(chuàng)意設(shè)計(jì)類的工作室進(jìn)行招商，并以其擁有博物館的展覽空間以及周邊集聚的文化傳媒產(chǎn)業(yè)環(huán)境具有相對(duì)明顯的招商優(yōu)勢(shì)。

通過文化中心三部分針對(duì)不同群體的精準(zhǔn)定位，共同打造一個(gè)集文化展現(xiàn)、互動(dòng)體驗(yàn)、創(chuàng)意匯聚三大功能為一體的綜合文化體驗(yàn)中心。

(四)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

本文選用棚戶區(qū)改造與商品房一體化開發(fā)的模式，政府以土地招拍掛的方式將土地出讓給開發(fā)商，并通過政府擔(dān)保安排(如直接介入權(quán))，支持項(xiàng)目公司向銀行申請(qǐng)貸款。項(xiàng)目建設(shè)階段，項(xiàng)目公司與設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)商簽訂相應(yīng)合同。項(xiàng)目公司完成土地一級(jí)開發(fā)和棚改居民補(bǔ)償安置；二級(jí)開發(fā)完成后，棚改居民回購(gòu)回遷房，公眾購(gòu)買商品房(如圖1所示)。

圖1  棚戶區(qū)改造項(xiàng)目結(jié)構(gòu)

    (五)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析

在上述分析的基礎(chǔ)上，本節(jié)通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算進(jìn)一步探討地價(jià)敏感性、文化商業(yè)經(jīng)濟(jì)可行性等問題。由于本項(xiàng)目地塊在實(shí)際情況中屬于劃撥用地性質(zhì)，并無土地出讓金的具體數(shù)額，因此令項(xiàng)目全投資的內(nèi)部收益率與行業(yè)收益率[①]相等，反算出本項(xiàng)目能夠承受的地價(jià)上限。并對(duì)土地出讓金進(jìn)行敏感度分析，從而確定土地出讓金在本項(xiàng)目中的影響。此外，基于本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)期同區(qū)位幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)者，所以暫時(shí)估計(jì)商品房銷售比例為100%。顯然，這也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，有必要對(duì)商品房的銷售比例進(jìn)行敏感度分析。

1.開發(fā)方案

本項(xiàng)目回遷方案為100%原址回遷，回遷房面積中原房屋面積與30m²贈(zèng)予面積免費(fèi)，剩余面積以成本價(jià)購(gòu)買。拆遷補(bǔ)償采用補(bǔ)貼租金的方式，租金以每戶每月3000元計(jì)，共計(jì)90000元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用共計(jì)24036.8萬元。二級(jí)土地開發(fā)內(nèi)容包括商品房、回遷房、社區(qū)商業(yè)、文化體驗(yàn)中心、地下停車場(chǎng)。一二級(jí)開發(fā)費(fèi)用共計(jì)717064萬元。

2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

(1)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)

由于本項(xiàng)目基于項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率等于行業(yè)收益率反算土地價(jià)格，所以全投資內(nèi)部收益率即為行業(yè)收益率12%。借由較高的財(cái)務(wù)杠桿，資本金內(nèi)部收益率為明顯更高，為17.34%，對(duì)應(yīng)凈現(xiàn)值為2.6億(如表2)。

另一方面，項(xiàng)目投資回收期較長(zhǎng)，資本金動(dòng)態(tài)投資回收期達(dá)到11.3年。但事實(shí)上，商品房銷售收入其實(shí)已經(jīng)能夠回收大部分的投資，后期現(xiàn)金流量?jī)H占較小的一部分，故投資回收方面的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)并不高。

表2  項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

注：NPV為凈現(xiàn)值；IRR為收益率。

2. 地價(jià)敏感性分析

經(jīng)過測(cè)算，本項(xiàng)目地價(jià)上限為39.5億。由圖2地價(jià)敏感性分析可知，本項(xiàng)目對(duì)地價(jià)非常敏感，當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10%左右，資本金NPV就接近為0，有虧損的風(fēng)險(xiǎn)。因此，決策人員對(duì)地價(jià)應(yīng)該也較為敏感，一旦報(bào)價(jià)超過可承受地價(jià)上限，就應(yīng)當(dāng)極為謹(jǐn)慎甚至放棄項(xiàng)目。

圖2 地價(jià)敏感性

3. 文化商業(yè)可行性

根據(jù)北京市對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的支持政策，本項(xiàng)目文化商業(yè)能獲得政府貼息500萬元，以降低0.82%利率計(jì)算。而由于文化商業(yè)租金明顯低于普通商業(yè)，會(huì)有一定程度上的租金收入減少。

表3  等面積文化商業(yè)和普通商業(yè)方案對(duì)比

對(duì)比等面積文化商業(yè)和普通商業(yè)方案(如表3)可以發(fā)現(xiàn)，貼息雖然減少一定量的財(cái)務(wù)成本，但還是無法彌補(bǔ)租金損失，項(xiàng)目NPV下降。但由于財(cái)務(wù)成本的減少，資本金前期投資降低，資本金IRR反而有一定上升。

另一方面，還應(yīng)考慮文化商業(yè)對(duì)商品房的溢價(jià)效果。對(duì)商品房售價(jià)進(jìn)行敏感性分析，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目對(duì)商品房售價(jià)十分敏感，房?jī)r(jià)下跌8%左右，資本金NPV就接近0。因此只要文化商業(yè)對(duì)商品房有少量的溢價(jià)效果，就會(huì)很大程度上提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。具體地，在文化商業(yè)方案下，當(dāng)房?jī)r(jià)溢價(jià)達(dá)到1.5%，全投資NPV與全部做普通商業(yè)的方案相同；當(dāng)房?jī)r(jià)溢價(jià)率為0.02%，資本金NPV與全部做普通商業(yè)的方案相同。

六、結(jié)束語

         本文結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目，提出了商品房與棚改一體化開發(fā)的建議，借鑒商品房與保障房一體化開發(fā)思路，保障項(xiàng)目的資金平衡，使政府、開發(fā)商、棚戶區(qū)原居民三方達(dá)到共贏；還探討了棚戶區(qū)改造與文化地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的改造方式，對(duì)具有歷史文化條件的區(qū)域，在改造時(shí)結(jié)合其特點(diǎn)進(jìn)行文化地產(chǎn)的開發(fā)，不僅能夠保留城市歷史文化內(nèi)涵，還能使改造后的城市空間更加個(gè)性鮮明，煥發(fā)新的生機(jī)。

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【責(zé)任編輯  成  丹】

〔收稿日期〕2015-10-29