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房地產(chǎn)導刊5月4日訊：記者近日獲悉，今年3月，廣東省自然資源廳發(fā)布了《廣東省“三舊”改造典型案例匯編》，該文件從項目基本情況、改造模式、規(guī)劃思路等多個方面，介紹了廣東省多個城市的“三舊”改造典型案例，共涉及項目21個。

其中，舊村改造項目7個，包括深圳市南山區(qū)大沖城中村綜合開發(fā)項目、茂名市舊塘村改造項目、南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)改造項目、文沖城中村改造項目、陽江市排后村改造項目、東城區(qū)牛山鐘屋圍舊村項目、坂田天安云谷項目。

舊廠房改造項目7個，其中佛山市2個，分別是佛山市容桂恒鼎工業(yè)園改造項目、佛山市天富科技城項目；中山市2個，分別是中山大涌紅木文化博覽城項目、中山市張家邊企業(yè)集團有限公司舊廠房改造項目。在舊城鎮(zhèn)改造方面，佛山祖廟東華里片區(qū)改造項目、湛江市華都匯項目、陽江市百利廣場改造項目等列入案例匯編。

以下選取3個舊村改造案例，以供學習借鑒之用。

01

深圳市南山區(qū)大沖城中村綜合開發(fā)項目

——拆除重建和局部綜合整治相結(jié)合的更新模式

深圳市南山區(qū)大沖城中村改造項目（以下簡稱“本項目”）是目前廣東省內(nèi)最大的城中村整體改造項目。項目占地 68.5萬平方米，涉及近 1000 戶原村民、300 多戶非村民的動遷、約7萬居住人口的搬遷及 1500 多棟房屋（近 110 萬平方米）的拆除，由華潤置地（深圳）有限公司作為實施主體。

大沖村改造前為城中村 , 地處深南大道沿線城市景觀帶上，毗鄰科技園。村內(nèi)樓房密集、小巷狹窄、街道凌亂、居室昏暗，與周邊現(xiàn)代、整潔的城市風貌形成鮮明反差。村民的“握手樓” 存在一定的消防隱患，公共設(shè)施匱乏，成為基層社會難點。

原大沖集體經(jīng)濟的發(fā)展主要來源于集體商鋪、廠房的出租，但隨著金融危機的來襲，很多工廠紛紛撤離大沖甚或搬到租金更便宜的地區(qū)甚至倒閉，集體經(jīng)濟備受沖擊。村民長期依賴收取房租為生 , 過于安逸的生活催生了大批“收租二代”。

主要做法

本項目采取拆除重建和局部綜合整治相結(jié)合的更新模式。對拆遷用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑實行整體拆除重建，由改造實施主體負責。對現(xiàn)狀朗景園居住小區(qū)、大王古廟、鄭氏宗祠實行綜合整治。

在實施過程中，采用“政府主導、市場化運作、股份公司參與”的運作模式。通過對現(xiàn)狀的深入調(diào)研，兼顧相關(guān)各方面的利益，使舊村改造與市場經(jīng)濟結(jié)合，保證改造開發(fā)有一定的合理利潤，有效帶動改造實施主體的積極性，更快推動舊村地區(qū)的改造，使規(guī)劃具有可操作性。

2007 年 3 月 19 日，華潤集團和大沖股份公司簽訂合作意向書，大沖舊改正式拉開帷幕。

2008 年 7 月，南山區(qū)政府派出 30 余人的駐點工作組，進駐大沖村指導和協(xié)調(diào)合作雙方開展工作。在村民、政府、企業(yè)三方中 ,“村民受益”被擺在了首要位置。大沖舊改 , 村民可以獲得貨幣補償和物業(yè)補償。大沖舊改依靠政、企、村三方團隊及主流民意的支持，攻堅克難，推動著大沖舊改一步一步向前邁進。

在規(guī)劃思路方面，本項目將整村納入改造，以單元利益統(tǒng)籌為抓手，確定了“整體推進、分期實施”的工作思路推進改造工作。致力于將本項目打造成為深圳乃至全國城市更新項目的標桿和典范，成為與深圳市未來形象相適應(yīng)的超大規(guī)模、新型、時尚、現(xiàn)代化的商業(yè)商務(wù)中心及居住社區(qū)，成為深圳高新區(qū)和華僑城旅游景區(qū)的重要配套基地。

項目拆遷用地面積 47 萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積 36 萬平方米。項目整體規(guī)劃計容建筑面積達 280 萬平方米。分兩期實施。其中，住宅 1385350 平方米（含保障性住房 53600 平方米、物業(yè)服務(wù)用房 1650 平方米）、商業(yè) 283360 平方米、酒店 81500 平方米、辦公 722500 平方米、公寓 262790 平方米、公共配套設(shè)施 64500 平方米。此外，地下綜合商業(yè)開發(fā)建設(shè)規(guī)模為 35000 平方米。見《經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表》。

經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表

改造完成后，配套設(shè)施完備，功能齊全，大王古廟和鄭氏宗祠兩個歷史建筑的重建，為大沖人守住了精神家園和歷史記憶。

配套政策

深圳市在 2009 年 10 月頒布了《深圳市城市更新辦法》，提出了“城市更新”這一概念， 在傳統(tǒng)舊城改造的基礎(chǔ)上強化了完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，處置土地歷史遺留問題、提升低效用地潛力、促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)涵，并圍繞“城市更新單元”進行了政策和機制的多項創(chuàng)新，開始系統(tǒng)推進有關(guān)工作。

以《深圳市城市更新辦法》和《深圳市城市更新辦法實施細則》，為城市更新政策的兩大核心， 并在計劃立項、規(guī)劃審批、用地出讓等各環(huán)節(jié)均出臺了配套政策，包括計劃申報指引、規(guī)劃審批規(guī)則、規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定、用地審批規(guī)則等操作性規(guī)程，明確辦理流程。

同時，深圳市還出臺了保障性住房配建規(guī)定、舊屋村認定辦法、歷史用地處置辦法等專項規(guī)定；結(jié)合各年度最新工作形勢還出臺了指導意見、暫行措施等政策性文件解決具體問題。這些文件既有綜合性、又有針對性，內(nèi)容各有側(cè)重，共同推動了城市更新工作的制度化和規(guī)范化。

此外，深圳市制定出臺了《深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查技術(shù)指引（試行）》，推動城市更新規(guī)劃管理的規(guī)范化，確立基礎(chǔ)建筑面積、轉(zhuǎn)移建筑面積、獎勵建筑面積的容積率測算規(guī)則， 并要求在城市更新單元規(guī)劃中設(shè)專篇明確項目的開發(fā)時序、拆遷捆綁責任、公共設(shè)施落實方案等。

改造前全景

建成效果圖

02

文沖城中村改造項目

文沖（石化路以西）的現(xiàn)狀城中村，位于廣州市黃埔東路以北、石化路以西、烏涌河以東、萬科城市花園以南，總用地面積約 50.49 公頃。改造范圍內(nèi)共有 1916 戶，4896 人，現(xiàn)狀總建筑面積為 60.19 萬平方米，現(xiàn)狀毛容積率 1.27，建筑毛密度 38.9%。改造后項目規(guī)劃總建筑面積 201.15萬平方米，計算容積率建筑面積 151.42 萬平方米；其中，復建安置區(qū)計算容積率建筑面積 76.96萬平方米，融資區(qū)計算容積率建筑面積 74.46 萬平方米。項目按照“自主開發(fā)，整村改造”的模式實施改造，已于 2009 年開工建設(shè)，項目預(yù)算總投資約 89.73 億元。項目包括 6 個地塊（詳見下圖），具體如下：

2009 年 6 月 4 日，蘇澤群常務(wù)副市長主持召開市“城中村”改造工作領(lǐng)導小組會議，會上通過《文沖（石化路以西）城中村改造方案》，文沖村改造正式啟動。

項目主要手續(xù)歷程

1．2002 年“撤村改居”開始構(gòu)思城中村改造，主動開展城中村改造的摸查和前期工作， 做了大量的可行性研究，編制《文沖舊村改造新村建設(shè)規(guī)劃》。

2．2006 年委托編制《文沖石化路以西城中村改造方案》。

3．2007 年，文沖經(jīng)聯(lián)社成立專門的城中村改造辦公室和工作領(lǐng)導小組，并編制項目改造方案和拆遷補償安置方案。

4．2008 年對項目改造方案進行表決并一致通過。

5．2009 年廣州市政府確定文沖石化路以西城中村改造項目為全市 52 條全面改造城中村名單之一。2009 年 6 月廣州市城中村改造工作領(lǐng)導小組會議（穗府會紀〔2009〕151 號）批復改造方案。

6．2010 年文沖經(jīng)聯(lián)社組織表決通過《文沖石化路以西城中村改造拆遷補償方案》，并開始與村民簽定拆遷補償安置協(xié)議。2 月 26 日獲得廣州市規(guī)劃局《關(guān)于原則同意城中村改造方案的復函》( 穗規(guī)批〔2010〕51 號）。

7．2012 年 1 月 31 日獲得《關(guān)于同意文沖石化路以西城中村改造規(guī)劃方案調(diào)整的復函》（穗規(guī)批〔2012〕18 號）。

8．2016 年 11 月 23 日獲得《關(guān)于同意文沖石化路以西城中村改造規(guī)劃方案調(diào)整的復函》（穗國土規(guī)劃批〔2016〕75 號）。

產(chǎn)權(quán)情況

文沖城中村改造項目總用地面積約 50.49 公頃，其中現(xiàn)狀保留養(yǎng)殖水面 4.18 公頃，河流水面 1.97 公頃，其余 44.34 公頃為建設(shè)用地。改造范圍內(nèi)土地原為文沖經(jīng)聯(lián)社及有關(guān)生產(chǎn)社的權(quán)屬集體用地，根據(jù)廣州市城市更新有關(guān)政策，項目全部用地已完成集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地審批手續(xù)，并由市國土部門按有關(guān)規(guī)定和程序?qū)⑷繌徒ò仓脜^(qū)約 26.62公頃用地劃撥至項目改造主體廣州黃埔文沖城中村改造投資有限公司，將全部融資區(qū)約 23.87 公頃用地協(xié)議出讓給項目改造主體廣州黃埔文沖城中村改造投資有限公司。2012 年 1 月 31 日獲得《關(guān)于同意文沖石化路以西城中村改造規(guī)劃方案調(diào)整的復函》（穗規(guī)批〔2012〕18 號）；2016 年 11 月 23 日獲得《關(guān)于同意文沖石化路以西城中村改造規(guī)劃方案調(diào)整的復函》（穗國土規(guī)劃批〔2016〕75 號）。

改造情況

項目改造后，回遷房屋全部為電梯高層洋房，建筑質(zhì)量良好，建筑密度約為 17%，社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施建筑面積近 6 萬平方米，中學、小學、幼兒園、居民健身場地、肉菜市場等設(shè)施一應(yīng)俱全，社區(qū)居住條件得到極大改善；村集體物業(yè)面積從12萬平方米增加至17萬平方米， 通過統(tǒng)籌規(guī)劃，高端打造，結(jié)合良好的交通地理區(qū)位，以及主流群體的消費習慣，引入租金收益更高的休閑娛樂、餐飲購物等業(yè)態(tài)，構(gòu)建多元化綜合商業(yè)體，集體收入將大幅提高。項目注重保護有歷史價值的建筑物，文沖碉樓、陸氏大宗祠及周邊歷史建筑原地保護修繕，并在此處規(guī)劃大型文化休閑廣場，使得舊村原有的歷史文化脈絡(luò)得以有效的傳承。

項目改造模式

1．改造類型：政府主導，文沖集體經(jīng)濟組織自主改造，成立全資子公司為改造主體。

2．資金來源：政府不投入，改造成本全部由融資地塊協(xié)議出讓取得改造資金。

3．文沖集體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展：改造后村集體利益不受損、居民生活水平漸步上升，為保障文沖集體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃在復建現(xiàn)有12萬平方米集體物業(yè)基礎(chǔ)上，另額外增加 4.7 萬平方米的復建村集體物業(yè)。

改造成效

1．建設(shè)成效

項目于 2010 年 6 月正式啟動簽約工作，截止目前，文沖（石化路以西）城中村改造拆遷補償安置協(xié)議的同意率達 93%；截止至目前，已搬遷并拆除的房屋有 2025 棟，占比 82%，未搬遷房屋有 470 棟，占比 18%。

（1）回遷安置房交付和建設(shè)情況。本項目已累計向村民交付了 33.9 萬平方米，共 2808 套回遷安置房，包括一期 B1-B3 棟、二期 B4-B6 棟、三期 G1 棟、四期 H3 棟、五期 C3C4 棟及六期 I5 棟，占本項目回遷安置房住宅總建筑面積比例為 77%。目前正在建設(shè)施工的回遷房共 11.6萬平方米（共 822 套），其中七期 H9H10H11 棟（6.5 萬平方米、372 套）已結(jié)構(gòu)封頂，四期H4H5H6 棟（5.1 萬平方米、450 套）已施工至正負零。另外，受拆遷影響未開工的住宅部分約12.16 萬平方米（四期 H1H2 棟、五期 C1C2 棟及八期 H7H8 棟，合計 920 套）。截至目前，該項目安置房已動工建設(shè)比例達 85%，回遷安置房住宅部分已累積交付比例達 77%，已簽約居民每戶至少分到 1 套 2 居室以上的房屋。

（2）公建配套建設(shè)情況。本項目已建成并驗收移交的公建配套共計 2.12 萬平方米 ( 廣大附中 J1 棟、消防站 XF1 棟、文化活動站、公交站及垃圾站 )；正在建設(shè)安置區(qū)地塊四內(nèi)獨立占地的 1 所小學 J2 棟、1 所幼兒園 J3 棟，用地面積 2.29 萬平方米，建筑面積 1.78 萬平方米。二者共計占本項目公建配套面積的比例約 67%。

（3）古建文保修繕情況。項目文物保護總共 35 處，總建筑面積 9517 平方米，現(xiàn)已完成文物建筑 11 座，面積 4380 平方米；其中原地修繕 6 座，面積 1195.4 平方米，遷建重建 4 座，面積 757.6 平方米；新建文化中心面積 2427 平方米。

（4）融資房建設(shè)情況。項目共完成融資房銷售面積約 15.42 萬平方米，占融資區(qū)總建筑面積比例 14.35%。

2．改造對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和城市擴容提質(zhì)的影響

文沖（石化路以西）城中村改造項目改造前 1916 戶，人數(shù) 4986 人，改造后居住人口將達到 3 萬多，建筑總面積將從 60.19 萬平方米擴容到 199.25 萬平方米。改造前簡單的集體物業(yè)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化商業(yè)集中圈，主要為集體物業(yè)地塊三規(guī)劃方案編制時充分考慮東側(cè)緊臨沃爾瑪、地鐵5號線文沖站的利好（計劃將地塊引入集中商業(yè)地下室），在地塊東側(cè)布局了集中商業(yè)與辦公樓，由此形成商業(yè)、辦公、大型生活配套、交通的組團并制造大沙東商圈的活躍節(jié)點，極大提升集體物業(yè)的價值。城市主干道黃埔東路的商業(yè)建筑（地塊四商業(yè)部分 L-8、L-9 棟與融資地塊六 I5 棟）統(tǒng)一規(guī)劃， 提升城市界面的形與品質(zhì)，并按統(tǒng)一運營為基調(diào)進行整體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與落位，提升商業(yè)綜合競爭力。文沖古建筑群規(guī)劃修繕建成后，古建筑群將成為民眾觀賞休閑、文化交流和活動經(jīng)營的好場所，提升了以“文化”為主題的品質(zhì)社區(qū)，成為打造城市特色名片的重要資源。

主要措施

在改造原則上，按照“政府政策主導，文沖集體經(jīng)濟組織為改造主體；政府不投入，改造成本全部由拍賣地塊所取得的資金來承擔；轉(zhuǎn)制社區(qū)集體利益不受損、轉(zhuǎn)制社區(qū)居民生活水平不降低、保障轉(zhuǎn)制社區(qū)集體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展”的原則統(tǒng)籌謀劃。

在改造模式上，前期采用“搬積木”形式滾動發(fā)展。將多個地塊進行“拆、建、補”，即把一號地塊的村民先臨遷出去，建成新樓后，再把他們安置回來，同時也把二號地塊的拆遷村民安置進來，跟著再拆二號地塊，二號地塊建好后，接著是三號、四號地塊、以此類推；根據(jù)工作進展實際情況，目前采取的模式是“拆卸動遷成熟一片，見縫插針建設(shè)一片”。在改造模式上還將舊城更新安置與城中村改造融資密切結(jié)合，既解決了舊城改造安置用地難問題，又為整個城中村改造提供了資金支持。

在總體規(guī)劃上，采用商住分離的模式。改造后的地塊將分為三個部分，一是居民的回遷安置地塊，用來建設(shè)居民的回遷房；二是文沖的集體物業(yè)建設(shè)地塊，用來建設(shè)文沖集體經(jīng)濟項目； 三是拍賣地塊，用來建設(shè)商品房、商業(yè)區(qū)等。商業(yè)建筑主要集中在大沙東路、黃埔東路主干道及地鐵 5 號線文沖站周邊，形成繁華的商業(yè)氛圍。住宅建筑沿原有魚塘、河涌水系形成點式布局。主要公共建設(shè)配套設(shè)施包括了 2 所幼兒園、1 所中學，1 所小學、居民健身娛樂場所、文化站以及變電站、消防站等。安置房的戶型要求，由回遷戶代表參與設(shè)計，并建造多套面積不同戶型的板房，供改造地塊的居民現(xiàn)場觀看，提出相關(guān)修改意見。安置房設(shè)計新穎，結(jié)構(gòu)合理，功能齊全，并帶有簡潔裝修。保留 0.12 萬平方米的古建筑物，以陸氏大宗祠為中心，形成約 3 萬平方米的古建筑群休閑文化廣場。

在創(chuàng)新工作機制上，從區(qū)公、檢、法、司等部門抽調(diào)人員組成區(qū)城中村改造工作組，派駐到文沖、橫沙和茅崗等舊村改造項目一線，重點突破動遷難題，全力確保社會穩(wěn)定。工作組嚴格落實“五同”制度，與社區(qū)人員同工作、同學習、同生活、同加班夜訪、同研討，采取“聽、查、看、問、訪”等方式，收集和掌握村民的思想動態(tài)和訴求，定期向區(qū)有關(guān)部門匯報反映，有效發(fā)揮“連心橋”作用。工作組成員采取先易后難、以點帶面、多管齊下的方法，打政策牌、感情牌， 算經(jīng)濟賬、未來賬，取得村民的信任、理解和支持。在征地拆遷的攻堅階段，主動約請重點對象， 會同社區(qū)干部和經(jīng)濟社社長當面溝通，促進分歧達成一致，有效發(fā)揮“潤滑劑”作用，有效促進項目簽約動遷和動工建設(shè)加快實施。

03

東城區(qū)牛山鐘屋圍舊村項目

東城區(qū)牛山鐘屋圍舊村“三舊”改造項目位于東莞市東城區(qū)牛山社區(qū)莞長路西側(cè)，東莞市第一中學及高級中學東南部，項目改造范圍共 19.07 公頃，改造后實際出讓面積 10.7 公頃。

項目改造前為鐘屋圍村民宅基地，建筑質(zhì)量普遍較差，且村內(nèi)道路破敗，生活配套嚴重缺乏， 逾九成原居民已遷離，村內(nèi)居住大量“三無”人員，并開設(shè)很多無證經(jīng)營小作坊，亂臟差嚴重， 給周邊學校及附近村民帶來了嚴重的環(huán)境問題和社會治安問題，市政府及相關(guān)部門均要求對該地塊進行徹底整改。為全面落實好上級指示，提高片區(qū)城市形象，給周邊居民及師生營造良好的生活學習環(huán)境，東城街道大力推進該項目改造。項目于2012年啟動，由東莞市東城區(qū)牛山股份經(jīng)濟聯(lián)合社和東莞市卓越天城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱卓越天城公司）通過村企合作模式進行改造。項目于2016年4月完成土地出讓，一期于 2018 年 4 月竣工，目前已全部預(yù)售；二期于 2018年5月動工 , 目前正在建設(shè)及預(yù)售；回遷房于 2019 年 4 月竣工，目前已完成分配。

產(chǎn)權(quán)情況

項目原土地權(quán)屬人為東城區(qū)牛山股份經(jīng)濟聯(lián)合社（實際合作主體應(yīng)為東城街道牛山經(jīng)濟聯(lián)合社鐘屋圍分社，因2013年9月30日起，東城街道所有分社均不再具有法人資格，因此由經(jīng)聯(lián)社代行使相關(guān)權(quán)利義務(wù)，實際上本項目“三舊”改造所得集體收益全部歸分社所有，分社具有完全的自主支配權(quán)和所有權(quán)），根據(jù)《東莞市集體經(jīng)濟組織與企業(yè)實施“三舊”改造操作指引》（東府辦〔2015〕108 號）要求，原土地權(quán)屬人引入企業(yè)實施改造，并確認二級開發(fā)主體為卓越天城公司，目前 10.7 公頃二類居住用地已依法辦理土地使用權(quán)協(xié)議出讓。

項目改造前為村民宅基地，缺乏道路、綠化等規(guī)劃配套。改造后規(guī)劃用途為二類居住、公園、道路、綠化等，項目分兩期實施，規(guī)劃建筑面積約36.25萬平方米，容積率為 3.4，總投資約32億元。

改造情況

目前，項目已完成改造，已建成建筑面積 36.25 萬平方米的居住小區(qū)及建筑面積 85950.36 平方米的回遷小區(qū)，大大改善片區(qū)人居環(huán)境。另外，按控制性詳細規(guī)劃、單元規(guī)劃和改造方案的要求，已由卓越天城公司完成拆遷工作并無償移交給政府作為公共設(shè)施用地共38633平方米，包括由政府實施建設(shè)的道路用地的7558平方米，由卓越天城公司無償配建的公園用地583平方米，由東城街道委托卓越天城公司無償代建并自建成日起實施管理20年的公園用地及防護綠地共30492平方米，提高片區(qū)綠化、交通、社區(qū)服務(wù)等公共配套水平。

在開發(fā)成效方面，一是群眾的獲得感更加充實了。通過項目征地拆遷，農(nóng)村集體獲得土地出讓金返還款 2.05 億元、臨街商鋪 1000 平方米以及位于項目內(nèi)的社區(qū)管理用房 350 平方米， 使過去相對欠發(fā)達的集體經(jīng)濟組織獲得了可持續(xù)發(fā)展的動力。拆遷群眾獲得的征地補償款超過 3000 萬元，回遷房面積超過 8.5 萬平方米，群眾的幸福感和獲得感顯著提升。

二是城鄉(xiāng)發(fā)展更加協(xié)調(diào)。通過片區(qū)改造，舊村整體面貌得到徹底改善，農(nóng)村人居環(huán)境大幅改善， 補足了配套設(shè)施短板，提升了社會治理水平。由街道財政出資對項目部分“拆三留一”的公共用地區(qū)域以及回遷房周邊區(qū)域的路網(wǎng)、市政、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施進行建設(shè)。同時，引導項目開發(fā)商通過異地捐建的方式，為東城無償建設(shè)了花園小學、社衛(wèi)大樓等公建配套設(shè)施。

三是改造思路更加開闊。通過項目的改造，改變以往政府大包大攬的改造模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎y(tǒng)籌、尊重農(nóng)村集體、村民等權(quán)利人的自主改造權(quán)、引入市場主體參與的模式。在政府投入較少人力、財力的情況下，完成了舊村改造，完善了公建配套，解決了各種歷史遺留問題、社會治理難題， 實現(xiàn)了各方共謀、共建、共享。

主要措施

（一）注重發(fā)揮農(nóng)村集體的自主性

改造項目充分利用省 ' 三舊 ' 改造政策中農(nóng)村集體自愿申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的特殊政策，賦予了農(nóng)村集體在改造中的自主權(quán)，避免了以往政府征拆產(chǎn)生的對立矛盾。經(jīng)股東代表大會表決同意后，牛山經(jīng)濟聯(lián)合社申請將項目地塊由集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，并于 2013 年 8 月 23 日取得了省征地批復，然后協(xié)議出讓引入企業(yè)合作改造。在改造過程中， 通過股東代表會議、公開公示等程序，充分保障了農(nóng)村村民的參與權(quán)、知情權(quán)。通過項目征地拆遷， 農(nóng)村集體獲得土地出讓金返還款 2.05 億元、臨街商鋪 1000 平方米以及位于項目內(nèi)的社區(qū)管理用房 350 平方米，使過去相對欠發(fā)達的集體經(jīng)濟組織獲得了可持續(xù)發(fā)展的動力。

（二）注重調(diào)動市場主體的積極性

鐘屋圍項目采取集體經(jīng)濟組織與企業(yè)合作改造模式實施，既引入了熟悉地方情況的本土開發(fā)企業(yè)東莞市卓越天城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開展前期拆遷協(xié)商，也引入了實力雄厚、品控過硬的品牌開發(fā)商萬科集團、中天集團進行后期建設(shè)管理，充分利用市場化的拆遷談判機制，高效、平穩(wěn)地解決了300多戶村民的拆遷難題，充分撬動市場資金解決舊村改造的資金難題，項目改造資金基本來自市場投資，避免了舊村改造給地方政府造成的巨大財政壓力。

（三）注重充分履行政府的角色職責

引入市場機制實施改造不是意味著政府放手不管，而是須要轉(zhuǎn)變政府在改造活動中的角色、職能。鐘屋圍改造項目中，東城街道辦事處由以往征地拆遷的唯一主導方轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭f”改造的協(xié)調(diào)者、監(jiān)督者、引導者。在前期征拆階段，政府主要扮演協(xié)調(diào)者的角色，如征拆面積的公開丈量和確定，絕大多數(shù)群眾合理訴求的轉(zhuǎn)達，少數(shù)“釘子戶”的溝通工作等；在項目建設(shè)階段， 政府主要扮演監(jiān)督者的角色，對建設(shè)項目的進度、質(zhì)量、安全等工作實施重點監(jiān)督，確保項目按規(guī)劃實施，同時要求開發(fā)商同步建設(shè)并按期交付回遷房，確保拆遷群眾的合法利益得到保障； 在后期運營階段，政府主要扮演引導者的角色，要求企業(yè)更加注重履行社會責任，引導項目開發(fā)商通過異地捐建的方式，為東城無償建設(shè)了花園小學、社衛(wèi)大樓等公建配套設(shè)施。