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在實踐中，諸多熱門長租公寓平臺均采用先租賃、后改造出租的模式來獲取房源，如自如是通過分散式獲取房源的方式廣泛布局，魔方、新派則是采用集中式公寓的模式來運營。通過租賃方式獲取房源進行長租公寓的建設(shè)即俗稱的“輕資產(chǎn)”模式，具有“重資產(chǎn)”模式所缺乏的靈活性，但也同時缺乏“重資產(chǎn)”模式下的穩(wěn)定性。如今年年初較為轟動的新派公寓“踩雷”事件：因新派公寓承租的物業(yè)在租賃前已被查封，該物業(yè)在租賃期間經(jīng)司法程序變更了產(chǎn)權(quán)人。據(jù)新派公寓稱，新產(chǎn)權(quán)人在未能與新派公寓就租賃物業(yè)相關(guān)事項達成一致的情況下，其物業(yè)所在的新派公寓北京順義新國展店遭遇強制停水停電。新產(chǎn)權(quán)人與新派公寓雙方就該事件孰是孰非各執(zhí)一詞，目前解決方案尚不明。但事件充分暴露出在長租公寓領(lǐng)域，通過租賃方式取得房源時將可能面臨的諸多法律風險。

（一）  租賃行為存在無權(quán)處分

租賃行為存在無權(quán)處分的行為多見于涉及共有不動產(chǎn)時的無權(quán)處分、存在代理人時的無權(quán)處分，及因擅自轉(zhuǎn)租而引發(fā)的無權(quán)處分。

1. 因共有關(guān)系而引發(fā)的無權(quán)處分

租賃房屋存在多個產(chǎn)權(quán)人時，對租賃房屋的處分可能涉及無權(quán)處分。根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于“共有”的規(guī)定，共有包括按份共有和共同共有，處分共有的不動產(chǎn)應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。即，長租公寓運營方向產(chǎn)權(quán)人租賃房屋時，若租賃房屋上存在多個產(chǎn)權(quán)人，應視其是共同共有還是按份共有，在簽署租賃合同時，重點關(guān)注是否已取得全部共同共有人的同意，或是否已合法合規(guī)的取得按份共有人的同意，以及多個產(chǎn)權(quán)人是否就租賃房屋的處分有特殊約定，否則，可能在承租后，面臨房屋租賃合同無效的風險。

2.  因代理關(guān)系而引發(fā)的無權(quán)處分

若租賃房屋時，承租方是擬與代理人簽訂房屋租賃合同，若代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義定力的合同，未經(jīng)被代理人追認的，房屋租賃合同無效。即，代理人是否經(jīng)過充分授權(quán)是決定房屋租賃合同是否存在效力瑕疵的關(guān)鍵風險點。

3.  因擅自轉(zhuǎn)租而引發(fā)的無權(quán)處分

根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租的，該房屋轉(zhuǎn)租賃合同無效，但出租人或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租且在6個月內(nèi)未提出異議的除外。即，若長租公寓運營方并非從原始產(chǎn)權(quán)人處租賃房屋，而是向相關(guān)承租人要求轉(zhuǎn)租的，需重點關(guān)注該轉(zhuǎn)租行為是否已得到原始產(chǎn)權(quán)人的同意、轉(zhuǎn)租方在承租租賃房屋時是否存在附條件的租賃要求，及轉(zhuǎn)租時是否存在附條件的轉(zhuǎn)租要求等，以免因擅自轉(zhuǎn)租而引發(fā)無權(quán)處分。

（二）其他導致房屋租賃合同無效的情形

結(jié)合合同法、合同法司法解釋及租賃合同司法解釋等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，除以上涉及無權(quán)處分的情況外，以下情形均會導致房屋租賃合同無效：

1. 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；

2. 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

3. 以合法形式掩蓋非法目的的；

4. 損害社會公共利益的；

5. 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的；

6. 當事人約定以辦理登記備案為房屋租賃合同生效要件，合同未辦理登記備案的；但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，且對方接受的除外；

7. 出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的除外；

同時，因當事人行使撤銷權(quán)致使房屋租賃合同被撤銷的，合同自始無效；及未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時追認的效力待定的房屋租賃合同亦為無效合同。

存在權(quán)利限制（抵押/查封）的情形

在長租公寓領(lǐng)域，若是通過租賃整棟或多層物業(yè)來進行集中式公寓的改造的，因該類物業(yè)多為商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，前期通過抵押以獲取融資的情況是非常常見的現(xiàn)象；若通過分散式承租房屋來獲取房源的，因單個產(chǎn)權(quán)人也很有可能在購買房屋時采用銀行貸款的形式，而使得租賃房屋存在抵押。同時，租賃房屋在租賃前因產(chǎn)權(quán)糾紛、或產(chǎn)權(quán)人的其他財產(chǎn)類糾紛而被司法查封的情況也屢見不鮮。在租賃過程中，因租賃房屋的所有權(quán)始終是屬于產(chǎn)權(quán)人的，則產(chǎn)權(quán)人抵押租賃房屋的行為，或相關(guān)權(quán)利人因其他糾紛而請求法院查封租賃房屋的行為均為獨立的、不受租賃關(guān)系影響而生效的行為。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響；同時，在著名的“買賣不破租賃”的原則下，若租賃關(guān)系成立在前，租賃關(guān)系不受產(chǎn)權(quán)人變更的影響。即，在租賃房屋時，應重點考察租賃房屋上是否存在先行設(shè)立的抵押或被司法查封的情況；若抵押權(quán)設(shè)立在前，或事前已被司法查封，則需慎重考慮在租賃過程中抵押權(quán)被實現(xiàn)時可能帶來的風險，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)人變更，是否會影響租賃關(guān)系的存續(xù)；而這一層租賃關(guān)系的存續(xù)將直接影響長租公寓的租客與運營商間的租賃關(guān)系，即本文開篇提及的新派公寓因產(chǎn)權(quán)人變更而導致的被動局面。

對租賃關(guān)系可能造成的影響及律師建議

如前文所述，在租賃房屋存在抵押或查封，或存在合同效力瑕疵時，若處理不得當，將會導致長租公寓在實際運營階段在很大概率上遇到嚴重的障礙。受篇幅所限，本文僅就房屋抵押/查封對租賃合同履行的影響及相關(guān)對策及建議進行展開。

（一）抵押/查封在前

如前文所述，若長租公寓的運營方擬租賃抵押/查封在前的房屋，則應明知在租賃過程中抵押權(quán)可能被實現(xiàn)/租賃房屋可能被拍賣，而產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變更后將會直接影響租賃關(guān)系的存續(xù)。鑒于此，應當在租賃前分情況考慮是否承租房屋、如何設(shè)定附加條件以保護承租人權(quán)益。

1. 抵押

租賃物業(yè)上事先存在抵押的情形非常常見，若事先可就相關(guān)情況進行約定，可以很大程度的減少運營方在租賃過程中可能遭遇的風險。運營方應在租賃前著重就其抵押的具體情形進行了解，如抵押權(quán)人、抵押期限、債權(quán)人及主債務金額、抵押權(quán)人可實現(xiàn)抵押權(quán)的條件及解除抵押的條件等。若前述情況經(jīng)評估，均在運營方認為可控的范圍內(nèi)，則可以考慮如下方案：a) 若抵押期限將要屆滿，可以要求產(chǎn)權(quán)人在租賃前實現(xiàn)抵押權(quán)的解除，或在租賃過程中設(shè)置解除抵押權(quán)的條件；b) 若抵押期限及主債務金額均不適合提前解除抵押權(quán)的，可以在租賃前就租賃行為取得抵押權(quán)人的同意，并設(shè)定相關(guān)違約條件，以確保抵押權(quán)人一旦實現(xiàn)抵押權(quán)后也無權(quán)終止租賃關(guān)系或擅自變更租賃條件。

2. 查封

司法查封與抵押不同，物業(yè)上存在司法查封并不一定會導致產(chǎn)權(quán)人變更，但一旦真正進入司法拍賣程序，則最終由誰獲得產(chǎn)權(quán)系未知數(shù)。因此若在租賃過程中發(fā)生產(chǎn)權(quán)人變更，因?qū)π庐a(chǎn)權(quán)人的不了解將會導致諸多不確定性。鑒于此，若擬租賃存在司法查封的物業(yè)時，應在租賃前著重就查封的具體事項進行詳細了解，如查封法院、查封事由、查封期限、涉訴債務金額及案件進展，是否涉及多個法院輪候查封、債務人的經(jīng)營狀況是否足以償還涉訴爭議金額、訴訟當事人是債務人還是擔保人、若是擔保人是承擔一般保證責任還是連帶保證責任，等等。在綜合評估后，再判斷是否租賃該物業(yè)。通常情況下，除債務人/擔保人的資信足以承擔涉訴債務的，其余情況均建議運營方慎重考慮租賃方案。

（二）抵押/查封在后

租賃關(guān)系設(shè)立在前，可以享有“買賣不破租賃”、“抵押不破租賃”原則的保護，這一點相信已經(jīng)廣為人知，但具體應當如何運用、如何才能從操作細節(jié)上真正實現(xiàn)前述原則、切實保護承租人可以享有前述原則，則仍有很多實踐中需注意的地方。

1.  如何認定“租賃關(guān)系形成于抵押、查封前”？

結(jié)合各地法院的審判案例及審判意見，僅提供簽訂日期在抵押、查封前的租賃合同并不絕對構(gòu)成認定租賃關(guān)系形成在前的有力證據(jù)。事實上，在租賃房屋因為實現(xiàn)抵押權(quán)、債權(quán)而進入司法執(zhí)行程序中后，承租人需就其對涉案不動產(chǎn)享有租賃權(quán)進行申報，由執(zhí)行實施法官先行審查，并作出帶租拍賣或除去租賃拍賣的裁定。

常見的可用于判斷租賃關(guān)系是否形成于抵押、查封前的情形有：

a) 是否辦理租賃登記備案？備案手續(xù)的辦理時間？

b) 是否辦理租賃合同公證？公證手續(xù)的辦理時間？

c) 承租人是否曾就相應租賃關(guān)系提起訴訟或仲裁？提起訴訟或仲裁的時間？相關(guān)生效裁判文書中查明的租賃事實為何？

d) 占有涉案不動產(chǎn)的時間？是否有支付相應租金、租金稅及支付時間？是否有支付涉案不動產(chǎn)水電、物業(yè)費等費用的情況及支付時間？是否有對涉案不動產(chǎn)進行裝修的行為及時間？

e) 如系公司承租，是否有使用涉案不動產(chǎn)的地址作為工商登記的住所地及持續(xù)時間？

f) 承租人是否在抵押、查封前向抵押權(quán)人聲明過租賃情況？

2. 未能有效證明租賃關(guān)系形成在抵押、查封前的影響

綜合以上判斷標準，可以發(fā)現(xiàn)，一旦進入司法程序后，要實現(xiàn)“買賣不破租賃”、“抵押不破租賃”需同時滿足諸多條件，同時，是由承租人來承擔租賃關(guān)系在前的舉證責任，若承租人無法完整舉證，將承擔舉證不利的結(jié)果，執(zhí)行實施法官可以裁定解除承租人對涉案不動產(chǎn)的占有，進行除去租賃的拍賣，即承租人的租賃權(quán)不能對抗強制執(zhí)行。此處需特別提示承租人注意的是，實踐中就未經(jīng)登記備案的租賃合同是否能對抗第三人存在不同處理方法。如《上海市房屋租賃條例》第15條規(guī)定，房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人。若根據(jù)前述規(guī)定嚴格執(zhí)行，則將會存在一種情況，即租賃合同簽訂的時間早于抵押權(quán)登記的時間，但若租賃合同的登記備案時間晚于抵押權(quán)登記的時間，在該種情況下，承租人的租賃關(guān)系是否可以對抗第三人的抵押權(quán)存在爭議。針對此，仍建議承租人在簽訂租賃合同后盡快辦理租賃合同登記備案，以盡可能的避免在租賃過程中因房屋被抵押而被實現(xiàn)抵押權(quán)時的不利影響。

綜上，在通過租賃方式取得長租公寓房源時，需謹慎對待租賃關(guān)系的形成，審慎調(diào)查產(chǎn)權(quán)人或轉(zhuǎn)租人的情況以保證租賃合同的效力；綜合評估租賃房屋上所附的權(quán)利限制對實現(xiàn)長期租賃的影響；租賃時及租賃過程中積極就相關(guān)風險進行事前規(guī)避，以使得長租公寓可切實做到“長租”的目的。