土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。
（一）已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象
（二）征稅面比較廣
（三）采用扣除法和評估法計(jì)算增值額
（四）實(shí)行超率累進(jìn)稅率
（五）實(shí)行按次征收，納稅時(shí)間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定
（一）一般征稅范圍規(guī)定
1）土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
2) 土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用稅權(quán)課稅，地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；
3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
（二）若干具體征稅范圍的規(guī)定
1合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
2交換房地產(chǎn)
3房地產(chǎn)抵押
4房地產(chǎn)出租
5房地產(chǎn)評估增值
6國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物
7房地產(chǎn)的代建房行為
8土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地
（三）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)
1) 房地產(chǎn)繼承(無收入)
2) 房地產(chǎn)贈與(對象有限定，無收入)
3) 房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變)
4) 房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變)
5) 房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變)
6) 房地產(chǎn)評估增值
（四）免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
1) 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)
2) 合作建房建成后按比例分房自用
3) 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)
4) 企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
5) 因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)
6) 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的
7) 企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的
稅率設(shè)計(jì)按照增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征的基本原則。土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率：
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收 入
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（1993年第138號文）第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
貨幣收入指：現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫卷、金融債券、股票等有價(jià)證券。
實(shí)物收入指：房屋、土地、鋼材等，實(shí)物的價(jià)值不太容易確定，一般需要評估。
共他收入指：如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。此類比較少見，其價(jià)值需要進(jìn)得評估。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。具體如下：
1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
2、前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
3、建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5、公共配套設(shè)施費(fèi)
公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
6、開發(fā)間接費(fèi)用
開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。
（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
財(cái)政部確定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。
（六）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。
按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；
（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
土地支付金額的配比：
實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×（已開發(fā)土地/全部土地）×（已售房/全部房）
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
（2）前期工程費(fèi)
（3）建筑安裝工程費(fèi)
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
（5）公共配套設(shè)施費(fèi)
（6）開發(fā)間接費(fèi)用
開發(fā)成本的配比:
實(shí)際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房/全部房）
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用）是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除（標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實(shí)際扣除法）。
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）。
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。
【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意六個(gè)問題：
①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。
②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
③提供金融機(jī)構(gòu)證明，分?jǐn)偫⒅С觥?/p>
④全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)不能同時(shí)適用兩種辦法。
⑥土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。（稅務(wù)審核關(guān)注的重點(diǎn)）
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的配比（包括單獨(dú)利息）:
實(shí)際扣除開發(fā)費(fèi)=所有的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用×（已售房/全部房）
（一）土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
（二）土地增值稅的清算條件
1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
3.土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目
1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)定額資料，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，成本、費(fèi)用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
6.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
7.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金：
在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
8.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
9.為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
10.拆遷安置費(fèi)的扣除規(guī)定：
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（計(jì)算）
（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（五）土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
核定征收率原則上不得低于5%。
（六）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
（七）土地增值稅清算后，應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
（一）征收管理
除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
（二）納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)所在地
納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
（三）納稅申報(bào)
納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（1993年第138號）
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（2010年第220號）
作者：張靜
編輯：王正
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