城市副中心預(yù)計(jì)“十四五”期間建設(shè)投資將達(dá)8000億元，到2035年建設(shè)投資將超兩萬億元。
相當(dāng)于未來5年副中心將建設(shè)投入8000億，未來15年投入高達(dá)2萬億，平均每年要投入建設(shè)超過1500億，相當(dāng)于每年干15個(gè)“百億工程”。
從2017年開始，北京城市副中心的建設(shè)力度就堪稱“空前絕后”。
2017-2018年總共實(shí)現(xiàn)投入建設(shè)資金超過2000億。
2019年主推240個(gè)重大項(xiàng)目，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)總投資750億。
2020年再推197個(gè)重大項(xiàng)目工程，總投資額高達(dá)5200億，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)資金投入1200億。
4年的時(shí)間，北京城市副中心的總投資金額已經(jīng)高達(dá)4000億，平均每年超過1000億，占到北京投資總量的20%左右。
未來5-15年還要每年投入1500億，建設(shè)速度明顯加快。
未來15年，投資“20000億”+GDP規(guī)模突破“10000億”，這就是北京城市副中心的兩個(gè)“萬億計(jì)劃”。
根據(jù)我們的估計(jì)，通州區(qū)的“萬億”計(jì)劃可能會(huì)分成兩個(gè)階段來實(shí)現(xiàn)：
第一階段：2021-2025年的十四五期間，通州區(qū)的GDP有望接近5000億，首次進(jìn)入全國(guó)市轄區(qū)GDP排名前八。
從近郊區(qū)到副中心，給通州帶來的不僅僅是投資的資金，更重要的是帶來北京城區(qū)產(chǎn)業(yè)的“疏解植入”。
從北京市政府的東遷，到運(yùn)河商務(wù)區(qū)的金融企業(yè)入駐，再到環(huán)球影城開業(yè)，后面還有張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)和西集國(guó)家網(wǎng)絡(luò)安全小鎮(zhèn)。
到了2025年，通州區(qū)的“7大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群”將初具規(guī)模，GDP規(guī)模從1000億增長(zhǎng)到5000億左右，基本可以實(shí)現(xiàn)。
預(yù)計(jì)區(qū)域就業(yè)人口可能會(huì)新增20-30萬人。
第二階段是從2026年-2035年，再用10年的時(shí)間，通州GDP從5000億實(shí)現(xiàn)翻倍，達(dá)到1萬億規(guī)模，就能夠與上?！捌謻|新區(qū)”并駕齊驅(qū)。
根據(jù)規(guī)劃，到了2030年，北京城市副中心的就業(yè)人口要達(dá)到60-80萬人，其中承接城區(qū)溢出的人口可能要占到40萬左右。
如此多的就業(yè)人口，必須要有足夠的辦公空間和居住空間。
但是在運(yùn)河商務(wù)區(qū)中，寫字樓、商業(yè)、商務(wù)公寓的面積占比非常高，而純住宅的占比卻非常低。
通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)16個(gè)啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目，寫字樓占到了250萬平米，商業(yè)面積120萬平米，公寓103萬平米，而住宅僅有11萬平米。
250萬平米的寫字樓規(guī)模是什么概念？相當(dāng)于半個(gè)國(guó)貿(mào)CBD。
北京朝陽(yáng)國(guó)貿(mào)CBD的總建筑面積大概在800-1000萬平米，其中寫字樓占到了50%，也就是寫字樓的規(guī)模大概在400-500萬平米左右。
通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)相當(dāng)于打造“半個(gè)國(guó)貿(mào)CBD”。
為了支持通州區(qū)的發(fā)展，國(guó)家同樣給與了“兩區(qū)”待遇：國(guó)家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)和中國(guó)(北京)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。
目前北京擁有“兩區(qū)”待遇的還有：海淀永豐一帶、朝陽(yáng)金盞一帶、順義國(guó)展一帶、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)。
但國(guó)貿(mào)CBD至少還有25%的公寓住宅，大概是200-250萬平米的住宅，而運(yùn)河商務(wù)區(qū)僅規(guī)劃了11萬平米住宅。
一旦運(yùn)河商務(wù)區(qū)填滿了就業(yè)人口，該區(qū)域的住宅肯定會(huì)高度稀缺。
11萬平米的住宅，最多解決1000-2000戶的居住問題，而通州新增的就業(yè)人口可能會(huì)高達(dá)60萬以上。
北京城市副中心的居住外溢已經(jīng)不可避免。
此外，運(yùn)河商務(wù)區(qū)的商業(yè)面積高達(dá)120萬，未來2-3年將會(huì)7個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營(yíng)，總經(jīng)營(yíng)面積可能會(huì)在65萬平米以上。
這種規(guī)模的商業(yè)圈，至少是區(qū)域級(jí)別的，會(huì)輻射整個(gè)北京東部。
如果按照每人消化0.2-0.3平米來估算，120萬商業(yè)規(guī)模，至少需要400-600萬以上的日常消費(fèi)人口才能消化如此巨大的商業(yè)規(guī)模。
而整個(gè)通州區(qū)目前僅有170萬常住人口，城市副中心規(guī)劃常住人口也僅有130萬左右，未來通州區(qū)的規(guī)劃常住人口不會(huì)超過220萬。
所以運(yùn)河商務(wù)區(qū)一定會(huì)成為整個(gè)北京東部的“超級(jí)商業(yè)中心”。
未來5年，8000億投資；15年可能就要高達(dá)2萬億投資。GDP規(guī)模目標(biāo)直逼1萬億，250萬平米的辦公空間，超過120萬平米商業(yè)綜合體。
通州區(qū)已經(jīng)“逆天”了。
如此龐大的投資，大量項(xiàng)目已經(jīng)接近完工運(yùn)營(yíng)，還有大量的項(xiàng)目即將上馬施工，通州已經(jīng)“箭在弦上，不得不發(fā)”。
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