先亮觀點(diǎn)——
在鄭州，不要買，老破?。?/p>
1
最近有兩件事，聯(lián)系起來看，很讓人振奮。
第一件事是6月19日，國常會上釋放出一則消息，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊社區(qū)改造。
第二件事是7月1日，國務(wù)院新聞辦舉行政策例行吹風(fēng)會，將加大力度對17萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)加快改造。
先出政策，再加快推進(jìn)，剩下的就是各地的行動了。
于是，很多人坐不住了。特別是我上一篇稿子《4萬億輸血老破小！鄭州上千小區(qū)“舊改”來襲！》發(fā)過之后，大家紛紛留言問我——
要不要買老破??？買老破小有沒有意義？有沒有增值空間？
老破小，能買嗎？這已經(jīng)成為一個(gè)不得不重視的問題了，今天和大家具體說說。
2
鄭州有很多房齡超過20年的老破二手房。
比如說——
在南陽路和老西郊，因?yàn)槭青嵵輦鹘y(tǒng)的工業(yè)中心，分布著大量的老家屬院。
在金水區(qū)，因?yàn)槭切姓行?，所以在緯幾路、政幾街這些街道范圍內(nèi)，分布著大量的行政機(jī)關(guān)家屬院。
在二七區(qū)，特別是在火車站西廣場西邊，分布著大量的鐵路職工家屬院。
管城區(qū)的老房子也只會多不會少。
……
此外，就是商品房制度實(shí)行以來，鄭州第一代商品房小區(qū)。到今天，都已經(jīng)超過20年了。
比如，90年代中期鄭州最高檔的商品房之一綠云小區(qū)，曾經(jīng)富豪云集。這座建于1995年的小區(qū)，已經(jīng)超過24年了。
再比如，建業(yè)第一個(gè)小區(qū)金水花園，由多層和別墅組成。到今天，房齡也超過22年了。
為什么這種老房子會被不斷提起？
記得前段時(shí)間寫過一篇稿子，15000左右的單價(jià)，基本上是目前鄭州四環(huán)內(nèi)正常剛需盤的準(zhǔn)入門檻了。
但真實(shí)的樓市呢？
其實(shí)，鄭州存在著大量單價(jià)15000以下，甚至10000出頭的房子。
而這些房子分布在哪里呢，就是在老城區(qū)非常核心的地段，面積不大，歲數(shù)很大的各種老破小。
很典型的例子，位置最好的金水老城，房齡超過20年的老二手房，單價(jià)基本報(bào)1萬-1.5萬的水平。而同一片區(qū)的新房，毛坯高層的價(jià)格，可以賣到2萬+。和新房相比，就是六七折的落差啊。
都說房子的價(jià)值是地段地段地段，那為什么和周邊新房比起來價(jià)差這么大？
原因很簡單。
居住氛圍差，貸款年限短，都是老破小的命門。
一方面，經(jīng)過一輪又一輪的新房沖擊，老破小已經(jīng)無法滿足大家對居住最基本的需求。
我們看到的老破小大概就是這個(gè)樣子：
另一方面，房齡超過20年的老房子，大部分銀行無法辦理二手房按揭貸款，更不能辦理抵押貸款。即使個(gè)別能辦理按揭，房貸的首付和年限也很難做足。
這些，已經(jīng)否定了老破小。
于是，大部分老破小就這樣被禁錮著，慢慢老去。
3
老破小，注定被淘汰，因?yàn)樗环蠒r(shí)代的主流趨勢。
大家不要停留在鄭州房子不夠住的觀念，數(shù)據(jù)告訴我們，越來越多的家庭正在置換二套房產(chǎn)，而這樣的客群比例已經(jīng)幾乎接近一半。
在過去的8年時(shí)間里，鄭州100㎡以上戶型面積從8年前的32%，激增到了如今的近50%，三房以上戶型從8年前的35%，激增到了如今的近80%。
鄭州的中產(chǎn)階級正在逐步覺醒，大部分人在買二套房，希望能置換的更好。
尤其是在鄭州過去的一輪漲價(jià)潮中，除了個(gè)別頂級學(xué)區(qū)房，大部分老破小幾乎沒有漲幅。
當(dāng)然，也有人問，我是純投資，自己不住，可以不用管房子質(zhì)量嗎？
告訴你，不可以，為什么？因?yàn)榻颖P的人，會考慮自住加投資，會對房子的質(zhì)量有要求。
改善置換的人群越來越多，對應(yīng)的就是下面這張圖片。
我們發(fā)現(xiàn)，從2016年末開始，全國19城二手房掛牌量在持續(xù)上行。也就是說，一邊越來越多的人在改善置換，同時(shí)也有越來越多的人在賣掉自己的房子。
可以想象這樣的畫面，越來越多的人想要拋掉一些不好的房子，去置換更好的房產(chǎn)。而在盤整過程中，老破小是第一個(gè)要拋棄的。
而被拋棄不只是因?yàn)樗鼪]價(jià)值，更重要的是，它已經(jīng)不符合時(shí)代的主流趨勢。
這也是為什么如今鄭州新房市場上的一房、兩房小戶型越來越少了。
這也是為什么買房一定要蹦一蹦，去買那些更好的、更符合主流趨勢的房子。
未來，二手房市場的競爭也愈演愈烈。
而這種現(xiàn)象，不僅出現(xiàn)在二線的鄭州，三四線小城也在拋棄老破小。
三四線小城的商品房本身就不貴，那誰還住老破小啊。
所以，如果你打算買老破小，一定要想清楚，未來五年十年賣掉的時(shí)候誰來接盤。
4
其實(shí)，在鄭州，還有一個(gè)政策一直被大家忽略了，就是租售并舉。
值得一提的是，在今年上半年，鄭州市域所供應(yīng)的1800多公頃的建設(shè)用地中，出現(xiàn)了5.1092公頃的租賃住宅用地。這也劇透了由企業(yè)拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現(xiàn)。
這些新的租賃住房，將面向所有人群。據(jù)了解，它們將一改之前大家對公租房、廉租房位置偏遠(yuǎn)、戶型較小、容積率高的陳舊概念，戶型更多，居住感更好。
而在租賃住房發(fā)展的過程中，老破小會第一個(gè)受到影響。
因?yàn)?，之前購買老破小的絕大部分人購買力不足，不得不解決最原始的自住需求。
而當(dāng)他們的自住需求因?yàn)樽赓U住房得到滿足的時(shí)候，還會去浪費(fèi)一張寶貴的房票去買老破小嗎？
5
說了這么多，那些老舊小區(qū)、居住體驗(yàn)超級差、硬件軟件都不全的房子該如何處置？
我們再回到文章開始的會議上來。
推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，旨在提升居住功能——
針對“管網(wǎng)破舊、上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖缺失或者老化”問題進(jìn)行“優(yōu)先改造”。其次是電梯、停車庫等配套設(shè)施，然后是物業(yè)管理和公共服務(wù)。
我們以最典型的“加裝電梯”為例。
乍一聽，加裝個(gè)電梯很簡單，然而現(xiàn)實(shí)卻遠(yuǎn)沒有想象中皆大歡喜。
上海是有這種先例的。
上海，自從2011年啟動加裝電梯試點(diǎn)以來，出臺了一系列的扶持政策和措施。
但數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年10月底，全市僅有204幢電梯計(jì)劃立項(xiàng)，這還僅僅是立項(xiàng)，真正竣工運(yùn)行的有多少呢？
只有可憐的47臺！難度之大，超乎預(yù)期。
解決這個(gè)問題，有一個(gè)前置性條件，那就是——
征得樓道里90%以上的居民同意，且沒有明確反對意見，還要征得小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意。
加裝電梯，能不能得到大多數(shù)住戶的同意才是關(guān)鍵。實(shí)際操作中，統(tǒng)一意見這項(xiàng)工作開展起來就非常困難。
誰動了誰的奶酪？這是一場博弈。
之后，復(fù)雜的手續(xù)誰來跑？資金能不能順利到位？
說到資金，有些城市是政府補(bǔ)貼，比如說濟(jì)南每部電梯補(bǔ)助20萬，上海每部電梯補(bǔ)助30萬，杭州每部電梯補(bǔ)助15萬。
記得之前算過一個(gè)單子，如下：
加上是1梯2戶，每部電梯再算上鋼架、電梯廳等土建差不多需要七八十萬的費(fèi)用。
此刻，我想到了上一波等待老破小拆遷的人，有些人從小時(shí)候就開始等，一直等到自己都生娃了，幾十年都沒等到……
甚是無奈。
6
當(dāng)產(chǎn)品價(jià)值得不到認(rèn)可，未來還有租賃住房的競爭，本身改造難度又大，老破小的未來岌岌可危。
這時(shí)候，一定會有人反駁，誰說老破小沒價(jià)值，老破小值錢的是學(xué)區(qū)。
要知道，老破小的學(xué)區(qū)價(jià)值越高，政策風(fēng)險(xiǎn)也就越高。任何一點(diǎn)點(diǎn)的學(xué)區(qū)變動，或者多校劃片政策的實(shí)施，都有可能讓這種價(jià)值瞬間歸0。
所以，學(xué)區(qū)才是老破小最危險(xiǎn)的投資呀。
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