近期，南方日?qǐng)?bào)的一則新聞報(bào)道《珠海推出最大村集體土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目—珠海高新區(qū)探索“國(guó)企+村集體”合作新模式，激發(fā)存量土地效能打造5.0產(chǎn)業(yè)新空間》引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，為利用農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行園區(qū)開(kāi)發(fā)提供了新范本：“永豐模式”。
據(jù)報(bào)道，2022年珠海推進(jìn)“產(chǎn)業(yè)第一”戰(zhàn)略，要求珠海高新區(qū)當(dāng)年拿出1000畝熟地作為產(chǎn)業(yè)用地，但實(shí)際上高新區(qū)可用于產(chǎn)業(yè)建設(shè)的熟地資源不到900畝，為此珠海高新區(qū)創(chuàng)造出城投與村集體組織合作“土地流轉(zhuǎn)+物業(yè)分成+統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”的園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)流轉(zhuǎn)轄區(qū)內(nèi)村集體所有的建設(shè)用地用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，一方面解決了土地資源緊缺的問(wèn)題，另一方面盤活了農(nóng)村低效、閑置存量建設(shè)用地，為村集體開(kāi)拓出新的收入渠道，提高了農(nóng)民的土地收益。
永豐模式的具體做法是，珠海高新建投下屬子公司惠景城建公司通過(guò)珠海市公共資源交易中心競(jìng)拍獲得永豐社區(qū)（原永豐村）集體所有的7宗建設(shè)用地使用權(quán)，該7宗用地包括授予村集體經(jīng)濟(jì)組織永豐股份合作公司使用的舊廠房用地，以及閑置的村集體剩余留用地。由高新建投對(duì)上述土地統(tǒng)一規(guī)劃、連片開(kāi)發(fā)建設(shè)港灣7號(hào)·智造超級(jí)工廠工業(yè)園區(qū)，并負(fù)責(zé)招商及運(yùn)營(yíng)工作，部分建成物業(yè)分成給村集體，高新建投再進(jìn)行返租，合作期滿后，高新建投將所有用地及地上建筑物無(wú)償移交給村集體。
該模式不同于以往征收集體所有土地再進(jìn)行開(kāi)發(fā)的做法，土地所有權(quán)始終不變，只是對(duì)使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，高新區(qū)政府及城投公司無(wú)需投入高昂的土地征收補(bǔ)償和村民安置費(fèi)用，而村集體也不是獲得一次性賣地收入，而是獲得長(zhǎng)期可持續(xù)的租金收入（土地租金及物業(yè)租金），合作結(jié)束后土地所有權(quán)及地上建筑物仍歸村集體所有，有效的保證了村集體資產(chǎn)保值增值，讓村民分享園區(qū)開(kāi)發(fā)收益。
“永豐模式”之所以受到肯定還因?yàn)槠渫耆闲滦统擎?zhèn)化和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的政策導(dǎo)向。
新型城鎮(zhèn)化要求提質(zhì)增效，限制粗放型的規(guī)模擴(kuò)張，2022年3月10日發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)<2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)>的通知（發(fā)改規(guī)劃〔2022〕371號(hào)）》中明確規(guī)定，“慎重從嚴(yán)把握撤縣（市）改區(qū)，嚴(yán)控省會(huì)城市規(guī)模擴(kuò)張，穩(wěn)慎優(yōu)化城市市轄區(qū)規(guī)模結(jié)構(gòu)”。以往依靠征收農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行園區(qū)開(kāi)發(fā)，體現(xiàn)城市擴(kuò)張式的增量城鎮(zhèn)化思維，新型城鎮(zhèn)化要求城市、縣城、鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展，體現(xiàn)的是存量?jī)?yōu)化式的城鎮(zhèn)化思維，永豐模式不再征用農(nóng)村土地，而是采用租用農(nóng)村土地的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，沒(méi)有擴(kuò)張城市邊界的同時(shí)提升了農(nóng)村土地的使用效率。
鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的核心是打破城鄉(xiāng)二元格局思維，改變以往以城市為主，甚至犧牲農(nóng)村支持城市的發(fā)展戰(zhàn)略，鄉(xiāng)村振興將產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵，構(gòu)建現(xiàn)代鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)體系，在第一產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)一二三產(chǎn)業(yè)的融合，提高農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)代化水平，提高生產(chǎn)率，讓農(nóng)民更多分享產(chǎn)業(yè)增值收益。永豐模式將產(chǎn)業(yè)園區(qū)建在鄉(xiāng)村，并且在合作結(jié)束后將全部園區(qū)和產(chǎn)業(yè)無(wú)償移交村集體，這將極大的促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民的當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，而物業(yè)分成再返租，則是直接將收益與農(nóng)民分享，完全遵循了中央一號(hào)文件“把產(chǎn)業(yè)鏈主體留在縣城，讓農(nóng)民更多分享產(chǎn)業(yè)增值收益”的政策要求。
“永豐模式”獲得了極大的成功，珠海市政府已準(zhǔn)備將其進(jìn)一步推廣。2023年珠海市政府工作報(bào)告指出，全面鋪開(kāi)“村村有物業(yè)”工作，加快落實(shí)“百縣千鎮(zhèn)萬(wàn)村高質(zhì)量發(fā)展工程”， 復(fù)制推廣永豐社區(qū)模式，新建改建超18萬(wàn)平方米的“區(qū)屬國(guó)企+集體經(jīng)濟(jì)組織”合作共建科技園區(qū)，將這一模式作為彌補(bǔ)當(dāng)前全區(qū)產(chǎn)業(yè)增量用地空間資源不足的一項(xiàng)重要舉措?！坝镭S模式”是一項(xiàng)有益的創(chuàng)新，但囿于農(nóng)村制度改革還沒(méi)有完成，其中還存在著制度缺位問(wèn)題，主要有以下兩個(gè)方面：
從媒體披露的細(xì)節(jié)來(lái)看，永豐模式中代表村集體一方的是永豐股份合作公司，即為本次合作中與城投公司簽約的主體，而且該公司就是永豐社區(qū)（原永豐村）的集體經(jīng)濟(jì)組織?，F(xiàn)在筆者梳理一下農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的相關(guān)法律法規(guī)，以判斷這個(gè)合作主體是否妥當(dāng)。
1. 《土地管理法》對(duì)農(nóng)村土地的所有權(quán)的規(guī)定
《土地管理法》第九條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
農(nóng)民集體土地所有權(quán)是法律規(guī)定，但實(shí)踐中不可能也沒(méi)有必要由全部集體組織成員共同行使，更可操作的方式是由特定的組織代表該集體行使所有權(quán)，《土地管理法》第十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。
由此可知，經(jīng)營(yíng)管理主體有以下幾種：
需要對(duì)上述主體進(jìn)行解釋：
（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，從新中國(guó)早期的人民公社變遷而來(lái)。改革開(kāi)放之后，人民公社體制開(kāi)始解體，農(nóng)村改革實(shí)行政社分開(kāi)，鄉(xiāng)政府、村委會(huì)和村民小組逐步建立，形成三級(jí)行政管理體系（雖然村委會(huì)、村民小組屬于自治組織，不是行政機(jī)構(gòu)，但因其承擔(dān)基層行政工作，所以應(yīng)歸入行政管理體系），因此相對(duì)應(yīng)形成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組三級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織格局。
從法律層面來(lái)講，我國(guó)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是以土地的集體所有制為基礎(chǔ)，以鄉(xiāng)村區(qū)域?yàn)榉秶?，以管理土地和集體財(cái)產(chǎn)、組織本集體成員共同開(kāi)展大規(guī)模的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和提供其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)的集體性經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的特點(diǎn)有三個(gè)：
a. 集體所有，其是建立在家庭承包經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的集體經(jīng)濟(jì)。
b. 土地紐帶，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是建立在一定范圍內(nèi)的土地公有基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是農(nóng)村集體土地的經(jīng)營(yíng)者和管理者，承擔(dān)著農(nóng)村集體土地的經(jīng)營(yíng)和管理職責(zé)。
C. 成員固定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份取得有著特別的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
（2）村民委員會(huì)、村民小組
上面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，村民委員會(huì)、村民小組屬于行政管理體系。
根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，村民委員會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。村民委員會(huì)可以根據(jù)村民居住狀況、集體所有權(quán)關(guān)系等分設(shè)若干個(gè)村民小組。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會(huì)（村民小組）是并存的，實(shí)踐中有可能會(huì)發(fā)生權(quán)力沖突，《土地管理法》沒(méi)有對(duì)此做出明確的規(guī)定。
2. 《民法典》 對(duì)農(nóng)村集體所有制的規(guī)定。
《民法典》第二百六十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
第二百六十二條規(guī)定：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)依法代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組依法代表集體行使所有權(quán)；（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
這兩條和《土地管理法》并沒(méi)有實(shí)質(zhì)不同，但《民法典》對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會(huì)（村民小組）并存時(shí)的權(quán)力沖突問(wèn)題進(jìn)行了進(jìn)一步明確。《民法典》第一百零一條規(guī)定，未設(shè)立村集體經(jīng)濟(jì)組織的，村民委員會(huì)可以依法代行村集體經(jīng)濟(jì)組織的職能。也就是說(shuō)村集體經(jīng)濟(jì)組織才是村農(nóng)民集體所有土地的經(jīng)營(yíng)管理主體，只有未成立村集體經(jīng)濟(jì)組織時(shí)，才由村民委員會(huì)（村民小組）補(bǔ)位。然而實(shí)際情況是，絕大多數(shù)行政村、村民小組都成立了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，民政部統(tǒng)計(jì)，截至2021年底全國(guó)村委會(huì)數(shù)量為49萬(wàn)個(gè)，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織則為57萬(wàn)個(gè)，村委會(huì)（村民小組）補(bǔ)位的情況事實(shí)上很少會(huì)發(fā)生。
更重要的是《民法典》對(duì)村民委員會(huì)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織賦予了法人資格，歸屬特別法人類型，可以從事為履行職能所需要的民事活動(dòng)，這樣就為這兩類主體行使農(nóng)村集體所有土地經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，對(duì)外參與市場(chǎng)活動(dòng)提供了平等的市場(chǎng)主體資質(zhì)。當(dāng)然村民小組不具備法人資格。
根據(jù)《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記賦碼工作的通知（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2018〕4號(hào)）》及2018年9月30日實(shí)施的《關(guān)于啟用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記證有關(guān)事項(xiàng)的通知》等規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)最晚于2020年底完成換證賦碼工作，集體經(jīng)濟(jì)組織登記原則上由縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門負(fù)責(zé)，申請(qǐng)成功的主體可以獲取《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記證》。
《民法典》僅作出了原則性的規(guī)定，但具體的實(shí)施還需要配套細(xì)則來(lái)落實(shí)，民法典為配套細(xì)則留出了空間，規(guī)定“法律、行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”
3. 《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》征求意見(jiàn)稿。
2022年12月27日《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》草案提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)審議，并發(fā)布了征求意見(jiàn)稿。該法將《民法典》未詳細(xì)規(guī)定的部分進(jìn)行了細(xì)化，進(jìn)一步明確了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的法律性質(zhì)和參與市場(chǎng)活動(dòng)的方式。
根據(jù)《民法典》的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織屬于特別法人，特別法人是指既不能歸入營(yíng)利法人也不能歸入非營(yíng)利法人的一類法人。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織既有管理土地和集體財(cái)產(chǎn)、組織本集體成員共同開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)利性職責(zé)，又要提供社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)的非營(yíng)利性職責(zé)，其經(jīng)濟(jì)職能、社會(huì)職能、自治職能相交織，是經(jīng)濟(jì)組織又不同于商事公司，是自治組織又承擔(dān)“準(zhǔn)行政”職能，所以其不能完全像營(yíng)利性法人，如公司一樣參與市場(chǎng)活動(dòng)?！掇r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》對(duì)其特殊性做了以下幾方面的規(guī)定：
（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級(jí)、組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織，不包括農(nóng)村供銷合作社、農(nóng)村信用合作社、農(nóng)民專業(yè)合作社等合作經(jīng)濟(jì)組織。
（2）以農(nóng)民集體土地所有權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)立，集體土地所有權(quán)依法不得轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不得破產(chǎn)。
（3）集體財(cái)產(chǎn)依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理，不可分割到成員個(gè)人。
（4）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法出資設(shè)立或者參與設(shè)立公司、農(nóng)民專業(yè)合作社等市場(chǎng)主體，由設(shè)立的市場(chǎng)主體依法從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以其財(cái)產(chǎn)對(duì)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以其出資為限對(duì)其設(shè)立或參與設(shè)立的市場(chǎng)主體的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
由此可見(jiàn)，“永豐模式” 中代表村集體的永豐股份合作公司并不是適合的合作方，首先永豐股份合作公司作為合作經(jīng)濟(jì)組織不在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范疇內(nèi)，不是合格的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織形式，其次即便不考慮永豐股份合作公司是否為合格的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織形式這一點(diǎn)，永豐股份合作公司也不能以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的名義直接參與市場(chǎng)活動(dòng)，作為園區(qū)開(kāi)發(fā)的合作方，正確的做法是永豐社區(qū)（原永豐村）應(yīng)另行成立合格的集體經(jīng)濟(jì)組織，由該集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立公司或合作社，由公司或合作社與城投公司合作開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。由于目前《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》尚未正式出臺(tái)，“永豐模式”目前并無(wú)不妥，但如果《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》上述規(guī)定正式實(shí)施，“永豐模式”就需要依法作出調(diào)整，而現(xiàn)存已獲得《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記證》的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也需要進(jìn)行重新核查，不滿足該法規(guī)定條件的也需要整改。
“永豐模式”中流轉(zhuǎn)的集體土地就包括村集體所有的舊廠房用地，零星分散的村集體剩余留用地等低效或閑置用地，涉及不同的農(nóng)村集體土地類型，可以看到農(nóng)村集體土地有很大的利用潛力。進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)主要涉及的是農(nóng)村集體所有的非農(nóng)用土地，例如農(nóng)村集體所有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地、其他非經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地（公益性公共設(shè)施等）、未利用地等，關(guān)于農(nóng)村集體所有非農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)的制度建設(shè)還很不完善，改革仍在試點(diǎn)和探索之中。
1. 農(nóng)村集體所有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地
《土地管理法》規(guī)定依法登記的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押等方式予以流轉(zhuǎn)。
具體的流轉(zhuǎn)細(xì)則尚未出臺(tái)，但2023年3月8日自然資源部官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同><集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議>示范文本（試點(diǎn)試行）的通知（自然資辦發(fā)〔2023〕9號(hào)）》，自然資源部聯(lián)合國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同范本，基本解決了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的實(shí)操問(wèn)題，暫時(shí)填補(bǔ)制度缺位，使得農(nóng)村集體所有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)能夠?qū)嵤┢饋?lái)。
農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主要有以下規(guī)定：
a. 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度。
不同于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以招拍掛出讓為主，協(xié)議轉(zhuǎn)讓為特例的制度，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)主要是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但也不是存在于買賣雙方之間的純市場(chǎng)化協(xié)議轉(zhuǎn)讓，其采取的是在監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管下的三方協(xié)議轉(zhuǎn)讓模式。
監(jiān)管人、出讓人和受讓人構(gòu)成轉(zhuǎn)讓的三方主體：出讓人為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未設(shè)立村集體經(jīng)濟(jì)組織的，村民委員會(huì)可以依法代行村集體經(jīng)濟(jì)組織的職能，其與受讓人簽署《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；監(jiān)管人為出讓宗地所在地的市（縣）人民政府，其與出讓人、受讓人簽署《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議》。《監(jiān)管協(xié)議》與《出讓合同》配套使用。
b. 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用途限制。
農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可用于工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目、保障性租賃住房項(xiàng)目等建設(shè)，但不得用于成套住宅建設(shè)。
應(yīng)同步修建公共管理、公共服務(wù)、公用設(shè)施等配套項(xiàng)目。主要包括養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等保障性配套服務(wù)設(shè)施等。這些保障性配套服務(wù)設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可無(wú)償移交給出讓人或政府，或由出讓人或政府回購(gòu)，或以其他買賣雙方約定的方式處置。
不得擅自改變約定用途，需要改變的，可以雙方協(xié)商選擇由出讓人收回集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)或依法辦理改變土地用途手續(xù)。
c. 轉(zhuǎn)讓價(jià)格適用建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格，支付采取監(jiān)管支付的方式，通過(guò)市（縣）財(cái)政監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)。
d. 與國(guó)有建設(shè)用地出讓不同，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地沒(méi)有熟地的要求，土地出讓時(shí)的場(chǎng)地平整、周圍基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)狀條件等按照雙方實(shí)際約定。
此外使用年限也沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定，可以自行約定。
e. 轉(zhuǎn)讓需要履行的各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)：轉(zhuǎn)讓前應(yīng)將出讓方案報(bào)市（縣）人民政府；轉(zhuǎn)讓合同簽訂后報(bào)市（縣）人民政府自然資源主管部門備案；付清全部出讓價(jià)款后申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。
f. 除不可抗力或者政府原因外，因出讓人或受讓人原因造成土地閑置，滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，當(dāng)事人同意按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，合同雙方當(dāng)事人任何一方有權(quán)向另一方提出終止履行本合同，因出讓人原因造成土地閑置，經(jīng)受讓人同意，出讓人可有償收回集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，因受讓人原因造成土地閑置，出讓人可無(wú)償收回集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，雙方另行協(xié)商解決有關(guān)補(bǔ)償事宜。
延期開(kāi)工期限不得超過(guò)一年，超過(guò)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，按土地閑置有關(guān)約定辦理。
g. 受讓人應(yīng)按批準(zhǔn)、登記備案的土地總投資額進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資。項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開(kāi)發(fā)投資總額未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管人有權(quán)對(duì)受讓人進(jìn)行行政處罰，受讓人向出讓人承擔(dān)違約責(zé)任。
h. 監(jiān)管采取出讓人或受讓人主動(dòng)申請(qǐng)監(jiān)管為主，結(jié)合監(jiān)管人主動(dòng)監(jiān)管的方式進(jìn)行。
監(jiān)管人可采取的監(jiān)管措施包括：主動(dòng)核查；責(zé)令出讓人或受讓人糾正或整改；將監(jiān)管結(jié)果及時(shí)對(duì)外公布，涉及國(guó)家機(jī)密或商業(yè)秘密的除外；視情節(jié)輕重，將出讓人或受讓人的違約行為記入誠(chéng)信檔案等。
出租等方式供應(yīng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的，參照適用。
2. 宅基地使用權(quán)
農(nóng)村村民可以在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部通過(guò)出賣、出租、贈(zèng)與住宅等方式流轉(zhuǎn)宅基地，但向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織外部流轉(zhuǎn)，《民法典》和《土地管理法》都沒(méi)有在制度層面進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的突破，《土地管理法》僅是規(guī)定，國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。目前的宅基地制度改革仍在各地試點(diǎn)階段。
2019年農(nóng)村農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào)）》規(guī)定，在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。鼓勵(lì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)閑置宅基地和閑置住宅進(jìn)行統(tǒng)一盤活利用。”
2022年7月25日農(nóng)村農(nóng)業(yè)部官網(wǎng)發(fā)布了《對(duì)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第7523號(hào)建議的答復(fù)摘要》，披露了農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)最新的工作進(jìn)展和工作安排，尤其是宅基地制度改革中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題作出了工作規(guī)劃。目前全國(guó)104個(gè)縣（市、區(qū)）以及3個(gè)地級(jí)市新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)正在積極推進(jìn)，試點(diǎn)地區(qū)先行先試、穩(wěn)慎探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置有效實(shí)現(xiàn)形式，妥善化解宅基地歷史遺留問(wèn)題，有序推動(dòng)宅基地確權(quán)、賦權(quán)、活權(quán)。
3. 其他非經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地（公益性公共設(shè)施等）
根據(jù)《土地管理法》第五十九條規(guī)定，該等土地主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，《土地管理法》并未就流轉(zhuǎn)事宜作出規(guī)定，如利用需要向原批準(zhǔn)部門申請(qǐng)審批，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。
4. 未利用地
根據(jù)《土地管理法》第三十九條規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)單位和個(gè)人依法依規(guī)開(kāi)發(fā)未利用的土地，并規(guī)定適宜開(kāi)發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開(kāi)發(fā)成農(nóng)用地。按照土地利用總體規(guī)劃，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，集體未利用地優(yōu)先保障開(kāi)墾農(nóng)用地后也可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，需要縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)審批。
鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施加速了城鄉(xiāng)一體化改革的步伐，使基建項(xiàng)目建設(shè)得以向農(nóng)村集體所有土地延伸，隨著鄉(xiāng)村治理現(xiàn)代化及農(nóng)村集體所有土地改革的深化，相關(guān)制度不斷完善，農(nóng)村越來(lái)越多沉睡的低效和閑置土地將會(huì)被喚醒，其中蘊(yùn)藏的巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值將被釋放，成為生產(chǎn)要素投入到新時(shí)期經(jīng)濟(jì)建設(shè)中。
（全文完）
2月13日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于做好2023年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，這是我國(guó)第25份指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的中央一號(hào)文件，是2023年以及今后一個(gè)時(shí)期“三農(nóng)”發(fā)展在國(guó)家層面的頂層設(shè)計(jì)，要求金融機(jī)構(gòu)增加鄉(xiāng)村振興相關(guān)領(lǐng)域貸款投放，持續(xù)加大涉農(nóng)金融服務(wù)供給，來(lái)保障工作任務(wù)的實(shí)施和完成。另一方面，在城市競(jìng)爭(zhēng)趨于飽和的狀態(tài)下，支持鄉(xiāng)村振興發(fā)展的價(jià)值正在凸顯，各家商業(yè)銀行務(wù)必將金融支持鄉(xiāng)村振興建設(shè)作為普惠金融服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要著力點(diǎn)，擴(kuò)大鄉(xiāng)村振興的資金投入、強(qiáng)化鄉(xiāng)村振興的金融服務(wù)，也是今后的新的業(yè)務(wù)方向。同時(shí)隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知》（國(guó)發(fā)〔2022〕12號(hào)）出臺(tái)，要求銀行等金融機(jī)構(gòu)要更加積極貫徹落實(shí)發(fā)展普惠金融各項(xiàng)部署要求，扛起金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、助力鄉(xiāng)村振興的社會(huì)責(zé)任，加力扶持小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等市場(chǎng)主體，實(shí)現(xiàn)普惠金融供給總量繼續(xù)有效增長(zhǎng)。因此，從商業(yè)銀行角度來(lái)看，發(fā)展普惠業(yè)務(wù)不僅僅是一種責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，還是重要的轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)遇。
本課授課講師均為業(yè)務(wù)一線資深專家，具備多年的管理決策和業(yè)務(wù)操作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有敏銳的市場(chǎng)洞察力和精準(zhǔn)的政策解讀能力，同時(shí)又有豐富的業(yè)務(wù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和極高的專業(yè)水平，通過(guò)詳細(xì)深入的政策分析與實(shí)操經(jīng)驗(yàn)分享，兼顧理論與實(shí)踐兩個(gè)方面，全面、專業(yè)、緊跟政策變化和實(shí)踐最新動(dòng)態(tài)，能夠使學(xué)員迅速而準(zhǔn)確的理清政策脈絡(luò)，掌握業(yè)務(wù)操作訣竅。
歡迎各位學(xué)員帶著問(wèn)題來(lái)聽(tīng)課，報(bào)名的同時(shí)提交各種問(wèn)題，讓本次培訓(xùn)成為一次珍貴的行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)。
第一講：鄉(xiāng)村振興背景下金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)機(jī)遇
一、鄉(xiāng)村振興相關(guān)概念及政策要求
1、鄉(xiāng)村振興概念
(1)、鄉(xiāng)村振興概念的提出
(2)、鄉(xiāng)村振興涉及的行業(yè)和領(lǐng)域
2、鄉(xiāng)村振興相關(guān)政策
(1)、《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃》
(2)、《中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》
(3)、《金融機(jī)構(gòu)服務(wù)鄉(xiāng)村振興考核評(píng)估辦法》
(4)、《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于做好 2023 年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》
二、鄉(xiāng)村振興背景下金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開(kāi)展建議
1、鄉(xiāng)村振興背景下商業(yè)銀行業(yè)務(wù)機(jī)遇分析
(1)、關(guān)注村集體土地開(kāi)發(fā)和產(chǎn)權(quán)分類下的業(yè)務(wù)機(jī)遇
(2)、積極推動(dòng)鄉(xiāng)村振興相關(guān)投資
(3)、圍繞鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)開(kāi)展業(yè)務(wù)
(4)、支持制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)
(5)、關(guān)注“三農(nóng)”和新型城鎮(zhèn)化背景下提升城鄉(xiāng)一體化建設(shè)需求
2、鄉(xiāng)村振興建設(shè)涉及領(lǐng)域和行業(yè)
(1)、鞏固脫貧攻堅(jiān)成果
(2)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)
(3)、農(nóng)村污水管網(wǎng)和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)
(4)、農(nóng)村公路項(xiàng)目建設(shè)
3、金融機(jī)構(gòu)介入鄉(xiāng)村振興常見(jiàn)融資工具
(1)、地方政府債券
(2)、鄉(xiāng)村振興專項(xiàng)貸款
(3)、鄉(xiāng)村振興票據(jù)
(4)、涉農(nóng)消費(fèi)貸款和鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目貸款
4、鄉(xiāng)村振興中城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減指標(biāo)業(yè)務(wù)的應(yīng)用與問(wèn)題
(1)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤結(jié)余指標(biāo)的政策背景
(2)、關(guān)于《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌管理辦法和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2018〕16號(hào)文)的解讀
(3)、鄉(xiāng)村振興背景下城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤結(jié)余指標(biāo)的應(yīng)用
(4)、金融機(jī)構(gòu)介入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤結(jié)余指標(biāo)融資業(yè)務(wù)的問(wèn)題和案例分析
5、城投公司參與鄉(xiāng)村振興建設(shè)模式與創(chuàng)新
(1)、通過(guò)城投債支持鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
(2)、圍繞土地綜合治理開(kāi)展業(yè)務(wù)
(3)、通過(guò)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)鄉(xiāng)村振興投資
三、金融機(jī)構(gòu)鄉(xiāng)村振興創(chuàng)新產(chǎn)品案例分析
1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資類產(chǎn)品
(1)、國(guó)開(kāi)、農(nóng)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施貸款
(2)、林業(yè)資源開(kāi)發(fā)與保護(hù)貸款
(3)、水利建設(shè)貸款
(4)、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)貸款
2、普惠金融型產(chǎn)品
(1)、扶貧小額貸
(2)、稅務(wù)貸
(3)、光伏扶貧貸
3、產(chǎn)業(yè)支持型融資類產(chǎn)品
(1)、“政銀擔(dān)”產(chǎn)業(yè)扶貧貸款
(2)、糧易貸
(3)、連續(xù)貸
(4)、創(chuàng)業(yè)貸
第二講：銀行支持鄉(xiāng)村振興實(shí)務(wù)與經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)破解
一、從“兩會(huì)”報(bào)告、一號(hào)文件看鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)
1、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于做好2023年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》解讀
2、商業(yè)銀行支持鄉(xiāng)村振興業(yè)務(wù)機(jī)遇及方向
二、“三農(nóng)”特點(diǎn)與金融拓展路徑
1、涉農(nóng)授信的個(gè)性化特點(diǎn)
2、大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈
3、鄉(xiāng)村金融市場(chǎng)呈現(xiàn)的十大供求新轉(zhuǎn)變
4、如何圍繞區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)集群服務(wù)縣域經(jīng)濟(jì)
5、提升縣域機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力的思路和舉措
6、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興項(xiàng)目的金融機(jī)遇
l 農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
l 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型升級(jí)
7、振興鄉(xiāng)村金融服務(wù)創(chuàng)新的合規(guī)性
8、從“整村授信“到”整群授信“
郵儲(chǔ)銀行授信模式案例
三、鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)業(yè)務(wù)操作要點(diǎn)及風(fēng)控措施
1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的類型、授信機(jī)遇及風(fēng)控措施
2、如何合規(guī)、有效辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款？
3、家禽養(yǎng)殖行業(yè)特征與拓展?fàn)I銷策略
4、肉牛養(yǎng)殖行業(yè)特征與拓展?fàn)I銷策略
5、乳制品（奶牛養(yǎng)殖）行業(yè)特征與拓展?fàn)I銷策略
6、如何合規(guī)、有效辦理活體牲畜抵押貸款？
7、飼料行業(yè)政策環(huán)境與信貸機(jī)遇
第三講：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押及活體畜禽抵押貸款法律實(shí)務(wù)
第一部分 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)
一、相關(guān)法律規(guī)定及歷史沿革
1、《兩權(quán)抵押貸款指導(dǎo)意見(jiàn)》2015年
2、《三權(quán)分置意見(jiàn)》2016年
3、《土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》2016年
4、《農(nóng)村土地承包法》2018年修改
5、《民法典》2021年1月1日起施行
6、《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》 2021年3月1日起施行
7、《農(nóng)村土地承包合同管理辦法》2023修訂
8、《關(guān)于印發(fā)<集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同><集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議>示范文本（試點(diǎn)試行）的通知》自然資辦發(fā)〔2023〕9號(hào)
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)；
2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體、客體；
3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基本權(quán)利；
4、耕地、草地、林地的承包期一般是多長(zhǎng)；
5、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立。
三、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及其流轉(zhuǎn)
1、何為“三權(quán)分置”？——所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)；
2、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)？
3、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得方式——以家庭承包方式取得+以其他方式取得；
4、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式——出租、入股等；
5、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)要點(diǎn)解讀。
四、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款概述
1、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款概述——4大核心問(wèn)題；
2、《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》解讀
3、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押之價(jià)值評(píng)估；
4、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押之登記機(jī)構(gòu)；
5、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押之抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)；
6、借款人須符合哪些條件？
7、申請(qǐng)資料和程序有哪些？
8、貸款的期限、額度和利率怎么確定？
9、多輪流轉(zhuǎn)問(wèn)題；
10、是否需要家庭成員同意；
11、實(shí)操案例；
12、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在制度層面和配套方面的主要問(wèn)題及障礙。
五、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押常見(jiàn)法律問(wèn)題及法院典型判例
1、以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，抵押權(quán)何時(shí)設(shè)立？——登記對(duì)抗VS登記生效？
2、當(dāng)?shù)責(zé)o登記部門，僅簽訂土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同，未辦理登記的法律后果？
3、如何理解《土地承包管理法》第47條規(guī)定的“未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！薄?lián)Ｖ贫冉忉尩?4條解讀
4、流轉(zhuǎn)期限為5年以下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，能否向銀行抵押貸款？
5、以流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，是否必須經(jīng)承包人同意？未經(jīng)同意的后果？
6、以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，是否必須到發(fā)包人處備案？未備案的后果？
7、以流轉(zhuǎn)方式獲得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)費(fèi)用按年支付，這樣的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)能抵押?jiǎn)幔?/span>
8、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)是否還需要村民大會(huì)或村民代表大會(huì)表決？
9、以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)向哪個(gè)部門辦理抵押登記？
10、未取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書的，可不可以辦理抵押？
11、目前我們當(dāng)?shù)厣形创_定登記部門，無(wú)法辦理抵押登記，業(yè)務(wù)如何開(kāi)展？
12、以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，是否必須經(jīng)家庭成員（共有人）同意？
13、貸款期限能不能超過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余使用期限？
14、有些農(nóng)民不會(huì)簽字，在簽合同時(shí)如何處理？
15、如果共有人在外地打工，不能回來(lái)面簽，如何處理？
16、如果借款人（抵押人）離異如何處理？
17、家庭聯(lián)產(chǎn)承包，如果家庭部分成員死亡，如何處理和解決？
18、以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，能否設(shè)定最高額抵押？主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？
19、以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，借款人逾期，如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)？——部分試點(diǎn)地區(qū)的一些創(chuàng)新舉措。
20、抵押期間，抵押人將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流**第三人或者抵押給第三方，如何應(yīng)對(duì)？
21、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，僅在主管部門做了備案，未進(jìn)行登記，是否具備優(yōu)先權(quán)？
22、以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，地上的附著物是否一并抵押？
23、不在試點(diǎn)地區(qū)，以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押是否有效？
第二部分 活體畜禽抵質(zhì)押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)
一、動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保概述
1、什么是動(dòng)產(chǎn)？
2、可以設(shè)定抵押和質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)有哪些？
3、動(dòng)產(chǎn)抵押和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別？
4、以動(dòng)產(chǎn)抵押的，到哪里辦理登記？未辦理的后果？附：《動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保統(tǒng)一登記辦法（中國(guó)人民銀行令〔2021〕第7號(hào)）》解讀
5、浮動(dòng)抵押和普通抵押的區(qū)別——《民法典》396條和411條解讀
6、浮動(dòng)抵押和普通動(dòng)產(chǎn)抵押競(jìng)存時(shí)，誰(shuí)更優(yōu)先？——九民紀(jì)要第64條解讀。
7、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)何時(shí)設(shè)立？——如何理解交付？交付的方式有哪些？
8、以動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的，需要在動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利動(dòng)產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)登記嗎？
9、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——《新?lián)Ｖ贫冉忉尅返?5條解讀
10、動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析：權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)、估值風(fēng)險(xiǎn)、登記風(fēng)險(xiǎn)、重復(fù)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、保管風(fēng)險(xiǎn)、處置風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)。
二、活體畜禽抵質(zhì)押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)
1、活體牲畜抵質(zhì)押貸款概述；
2、活體牲畜抵質(zhì)押的可行性分析；——消耗性生物資產(chǎn)和生產(chǎn)性生物資產(chǎn)。
3、活體畜禽是設(shè)定抵押好還是設(shè)定質(zhì)押好？
4、是設(shè)定浮動(dòng)抵質(zhì)押還是設(shè)定普通抵質(zhì)押？
5、活體畜禽的權(quán)屬如何核實(shí)？
6、如何解決活體畜禽抵質(zhì)押貸款中“抵質(zhì)押物”特定化的問(wèn)題。
7、以活體畜禽抵押的，去哪里辦理登記？未辦理登記的法律后果？
8、活體畜禽價(jià)值評(píng)估中的常見(jiàn)問(wèn)題。
9、活體畜禽抵質(zhì)押業(yè)務(wù)中的貸后管理
10、貸款逾期如何實(shí)現(xiàn)抵質(zhì)押權(quán)？
11、實(shí)操案例。
12、活體畜禽貸款，可不可以要求客戶為畜禽上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為抵押權(quán)人？
13、抵質(zhì)押的活體畜禽死亡、丟失的法律后果及應(yīng)對(duì)。
14、抵質(zhì)押人將在擔(dān)保期間將提供擔(dān)保的畜禽私自對(duì)外銷售給第三方且不還款，如何應(yīng)對(duì)？
15、借款逾期后，如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)？
16、活體畜禽抵押的，限制禁止轉(zhuǎn)讓的法律意義及后果。
17、活體畜禽重復(fù)擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。
18、抵押的效力是否及于孳息——抵押期間，牛羊產(chǎn)的幼崽是否屬于抵押財(cái)產(chǎn)？
19、主要風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)、估值風(fēng)險(xiǎn)、登記風(fēng)險(xiǎn)、擅自處置和重復(fù)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、保管風(fēng)險(xiǎn)、處置風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)。
第四講：土地農(nóng)轉(zhuǎn)用占補(bǔ)平衡、增減掛鉤操作要點(diǎn)解析
一、如何辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地預(yù)審，助力報(bào)批報(bào)建，促進(jìn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程
1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用全流程解析
2、何種項(xiàng)目可以辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用
3、項(xiàng)目占農(nóng)用地需要辦理哪些手續(xù)
4、占用農(nóng)用地建設(shè)審批流程是什么
5、占農(nóng)用地建設(shè)核心及審批要點(diǎn)
6、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批周期如何預(yù)判
7、農(nóng)轉(zhuǎn)用《補(bǔ)充耕地方案》編制要點(diǎn)
8、農(nóng)轉(zhuǎn)用《土地征收方案》編制要點(diǎn)
9、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用其他注意要點(diǎn)
10、建設(shè)用地預(yù)審全流程級(jí)及關(guān)鍵工作
11、如何研判項(xiàng)目是否可以通過(guò)建設(shè)預(yù)審
12、建設(shè)用地預(yù)審前提與主要目的
13、建設(shè)用地預(yù)審主要內(nèi)容與關(guān)鍵手續(xù)辦理
14、《農(nóng)轉(zhuǎn)用方案》《補(bǔ)充耕地方案》《供地方案》《土地征收方案》編制要點(diǎn)
15、《基本農(nóng)田補(bǔ)劃方案》、《規(guī)劃修改方案》編制要點(diǎn)
16、其他手續(xù)辦理要點(diǎn)：地災(zāi)、考古、壓礦
17、占用耕地、林地如何處理
18、項(xiàng)目占耕、占林預(yù)審情況分析
19、建設(shè)用地預(yù)審周期研判與批復(fù)
二、如何抓住增減掛鉤、占補(bǔ)平衡機(jī)遇，購(gòu)買建設(shè)用地、耕地指標(biāo)，落位一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)？
1、什么是拆舊區(qū)？
2、什么是建新區(qū)？
3、增減掛鉤內(nèi)涵解析
4、最新增減掛鉤政策與安排（政策、經(jīng)濟(jì)、指標(biāo)、項(xiàng)目）
5、如何通過(guò)增減掛鉤挖掘存量建設(shè)用地
6、如何通過(guò)增減掛鉤周轉(zhuǎn)存量建設(shè)用地
7如何通過(guò)增減掛鉤交易存量建設(shè)用地指標(biāo)
8、增減掛鉤指標(biāo)交易流程、平臺(tái)、費(fèi)用
9、如何通過(guò)增減掛鉤落位建設(shè)項(xiàng)目
10、如何操作增減掛鉤項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利
11、增減掛鉤操作流程、審批、手續(xù)、費(fèi)用、時(shí)間
12、增減掛鉤資金審批、申請(qǐng)、使用
13、如何將增減掛鉤與企業(yè)發(fā)展好結(jié)合利用，做好公司轉(zhuǎn)型
14、案例分析
（1）XX市社會(huì)投資城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目
（2）XX市指標(biāo)異地購(gòu)買增減掛鉤案例分析
（3）XX市指標(biāo)異地使用增減掛鉤案例分析
15、占補(bǔ)平衡概念要點(diǎn)解析
16、占補(bǔ)平衡最新政策與安排
17、占補(bǔ)平衡立項(xiàng)前提
18、占補(bǔ)平衡操作模式
19、占補(bǔ)平衡操作流程、審批、手續(xù)、費(fèi)用、時(shí)間
18、占補(bǔ)平衡指標(biāo)交易模式、盈利模式
19、占補(bǔ)平衡交易流程、平臺(tái)、費(fèi)用
20、如何將占補(bǔ)平衡與企業(yè)發(fā)展好結(jié)合利用
21、案例分析
（1）XX市占補(bǔ)平衡開(kāi)發(fā)、指標(biāo)交易試點(diǎn)項(xiàng)目
（2）XX市占補(bǔ)平衡異地指標(biāo)交易案例分析
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