百花的小戶型學(xué)位房十幾萬一平，但房源老舊，香蜜湖的學(xué)位雖然不如百花片區(qū)，但整體居住環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)遠(yuǎn)優(yōu)于百花片區(qū)，你怎么選？
老破舊高總價高的學(xué)位房真的值得買嗎？怎樣低價買到螺嶺小學(xué)學(xué)位房？
深圳的學(xué)位房一直是熱點(diǎn)，也是廣大家長關(guān)注的一個話題，今天“2016深圳房地產(chǎn)與家居房展會”上，淘房哥天悅來跟大家分享學(xué)位房該如何選擇，比如怎么查詢學(xué)位房的占用，比如怎樣買到高性價比的深圳學(xué)位房。
大部分購房者對學(xué)位房與學(xué)區(qū)房的區(qū)別不是很清楚，以前只有學(xué)區(qū)房，后來在學(xué)區(qū)房里演變出學(xué)位房。
學(xué)位房是孩子在小學(xué)及小學(xué)升初中時為了得到該地段相對應(yīng)學(xué)校的學(xué)位而在該學(xué)校規(guī)劃的學(xué)區(qū)房內(nèi)購房產(chǎn)，理論上是一定能進(jìn)入目標(biāo)學(xué)校。但實(shí)際的還是要看具體學(xué)校的入學(xué)制度，有的學(xué)位名額有限，并不能保證100%的直讀率。
學(xué)區(qū)房是由教育部門根據(jù)每年片區(qū)入學(xué)生源劃分出來的一個范圍。范圍里的房產(chǎn)叫做學(xué)區(qū)房。戶口遷入學(xué)區(qū)房內(nèi)，那么其子女可以按規(guī)定入讀在戶口所在地分配的學(xué)校。能不能進(jìn)入還的看學(xué)校的容量和報名人數(shù)等因素。
1、自己上官網(wǎng)查詢房子對應(yīng)學(xué)位。很多網(wǎng)友去到一個片區(qū)買房，不知道這個房子有沒有在學(xué)區(qū)里面，感覺很茫然，特別是有的網(wǎng)友去到自己不熟悉的區(qū)域，大部分都是聽中介講這個樓盤帶哪個學(xué)位。其實(shí)每個區(qū)都有教育局網(wǎng)站，每個片區(qū)都有，大家可以自己查詢，圖中紅色區(qū)域就是就是該學(xué)位覆蓋的樓盤。
2、購買二手房時簽合同前要先落實(shí)學(xué)校是否被前業(yè)主占用，時間把握好。買房之前要了解一下房產(chǎn)證，每個房子都有房屋編碼，在“查詢結(jié)果”這里如果顯示“已鎖定”，那么該學(xué)位已被占用。有些房子是業(yè)主自己沒用過，但被租客使用了，你買了之后使用不了就會非常麻煩。
3、積分限制，買入后盡早把戶口落戶到房產(chǎn)。如果是深戶，購買房產(chǎn)之后，要第一時間把戶口遷入該房產(chǎn)，這樣的積分會比沒有戶口的積分高一些。
年輕的家長比較喜歡新房，有些學(xué)位房新房的積分比周圍二手房的積分會低一點(diǎn)，羅湖在2015年初有一個新樓盤開盤，很多人都是沖著學(xué)位購買的，但第二年孩子上學(xué)的時候，因?yàn)榉e分不夠，很多孩子都入不了學(xué)，所以在非常著急入學(xué)的情況下，要提前落實(shí)目標(biāo)學(xué)校的學(xué)位是否緊張。
http://www.szeb.edu.cn/zdyw/xwsq/
這是各區(qū)學(xué)位申請的網(wǎng)站，大家可以收藏。
我們把南山、羅湖、福田、寶安、鹽田的名校學(xué)位，從2013年到2016年做了一個排名。
南二外一直是全區(qū)排名第一的；其后是育才二中、南實(shí)麒麟、南外高新、育才三中、學(xué)府中學(xué)、南外文華、南海中學(xué)。
全市排名：南二外最近四年在全市排名比較穩(wěn)定，前四、前三的水平。育才會有一些起伏，從前十幾位到前十位。學(xué)府中學(xué)這幾年有一些下滑的趨勢。
寶中的名校比較少，目前只有一個寶安中學(xué)，寶中連續(xù)四年都在全市前十名的水平，大家在寶安如果想選擇比較好的學(xué)位房，只有寶安中學(xué)可以關(guān)注，其他學(xué)校的學(xué)位都在20名以外的水平。
福田名校占比相對來講比較多，實(shí)驗(yàn)中學(xué)在福田區(qū)的排名比較靠前，高級中學(xué)非常穩(wěn)定，前一、前二。還有實(shí)驗(yàn)初中部，這三所學(xué)校是市直屬學(xué)校，在福田區(qū)排名比較靠前。紅嶺石廈部最近四年的進(jìn)步比較大，從之前的12到前10位，蓮花中學(xué)北校區(qū)也在前10的水平。
全市實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部最近四年的水平，今年比較靠前，高級中學(xué)在全市的排名相對來講略有下滑的趨勢，紅嶺石廈部的水平在全市的進(jìn)步比較大，僑香外國語有一些起伏，石廈學(xué)校不是太穩(wěn)定的學(xué)校。
羅湖區(qū)目前的學(xué)位房，在全市相比福田和南山而言，性價比算是比較高的。深中在羅湖區(qū)一直以來都是第一，翠園東曉最近幾年進(jìn)步比較大，雖然本部有一些下滑。羅外比較平均。深中連續(xù)四年的水平差不多在全市前10，翠園東曉最近幾年進(jìn)步比較大，東曉那一塊的學(xué)位房性價比比較高，5萬多可以買得到。深中大部分小戶型都在7、8萬的水平，80年代老破舊最近我統(tǒng)計了三個月，每個月成交的套數(shù)都在8套、9套，最高的一個月是13套。羅外這幾年有下滑的趨勢。
高峰學(xué)校一直以來都是龍華排名第一。從全市來看進(jìn)步也比較大，高峰學(xué)校從2014年的20名外到最近兩年20名以內(nèi)的水平。
大家關(guān)注鹽田的學(xué)位房比較少，鹽田的名校確實(shí)比較少，只有一個鹽外，鹽外最近四年有比較大的起伏，前面三年都是十位數(shù)的進(jìn)步，但今年打回原形，鹽田的學(xué)位房比較缺少，所以大家的關(guān)注比較少。
深圳的學(xué)位房，像百花的小戶型學(xué)位房都是十幾萬一平，但房源較舊，香蜜湖的學(xué)位雖然不如百花片區(qū)，但其整體居住環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)遠(yuǎn)優(yōu)于百花片區(qū)，你怎么選？以下是一些學(xué)位房購買建議，大家可以參考：
綜合自住+學(xué)位，購買群體主要集中在80后、90后，這部分家長對學(xué)位房的要求比之前更高，特別是現(xiàn)在深圳一路向西發(fā)展，南山、福田的學(xué)位房價格比較高，至少高于羅湖。今天以百花片區(qū)為例，百花片區(qū)的均價跟福田、香蜜湖的均價差不多，百花片區(qū)在8、9萬左右，香蜜湖的均價也在8、9萬，香蜜湖的學(xué)位不如百花片區(qū)，但其整體居住環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)遠(yuǎn)優(yōu)于百花片區(qū)，大家在置業(yè)時要進(jìn)行對比和思考。
百花片區(qū)大部分樓齡都是80、90年代的，但香蜜湖片區(qū)2000年后的房子為主，大概是03、06年，如果是我個人選擇的話，我會優(yōu)先選擇香蜜湖片區(qū)，因?yàn)橄忝酆瑓^(qū)有僑香外國語學(xué)校，這個學(xué)校比百花的實(shí)驗(yàn)差一個檔次，但如果只有比較好的學(xué)位，居住環(huán)境比較差，這種社區(qū)會對孩子成長有一定影響。我的置業(yè)建議就是綜合自住或加學(xué)位，如果是比較老舊的小區(qū)，自住就要慎重考慮了。
截了一些圖，大家可以對比一下，國誠花園均價10萬，香蜜湖的均價也是9萬、10萬，同樣是三房，一個是95年的，一個是06年的房，大家可以對比一下再決定選擇什么樣的物業(yè)，如果是土豪就無所謂了，買了之后只用學(xué)位不居住，但對于大部分人來講，買一個上千萬、大幾百萬的房子，壓力還是比較大的。
小戶型學(xué)位房，我是建議買學(xué)位房可以往小戶型去買，以羅湖為例，羅湖有深中，深中旁邊的小戶型單價比大戶型單價高一倍，我剛剛講到一個小區(qū)，80年代的房子，很破舊，像宿舍樓一樣，這種房子基本上都是租客在住，差不多賣到8萬/平方米，就是因?yàn)樯钪袑W(xué)位，深中+翠北。旁邊同樣是老破舊小區(qū)房，兩房70平米最小的戶型，三房一百多平米，101平米的房子單價才4萬多，大家如果投資小戶型，可以優(yōu)先考慮性價比高的。
低總價小戶型成本低一些，未來比較好轉(zhuǎn)手。小戶型成交很活躍，有一個小區(qū)我連續(xù)統(tǒng)計了三個月，每個月不低于8套，最高的是13套。羅湖螺嶺小學(xué)在深圳也是非常出名的，旁邊的小戶型，像東門那一塊的二手房住宅成交量，除了學(xué)位房，每個月的成交量不到5套，那一塊的二手房成交量非常非常低的，大家去東門逛的時候也知道，中介地鋪很少，那邊只有東門168、天地大廈等幾個小區(qū)帶螺嶺小學(xué)學(xué)位，我連續(xù)統(tǒng)計了三個月，只有這幾個小區(qū)有成交，其他二手房基本上沒有成交，東門是非常繁華的商業(yè)片區(qū)，比較宜業(yè)，但是不宜居，買那一塊只考慮學(xué)位。那一帶的學(xué)位房，2015年是3萬多，經(jīng)過去年的飆漲，已經(jīng)漲到差不多6萬了，如果關(guān)注純學(xué)位房的話，可以稍微關(guān)注一下。如果有居住需求，就不建議看那一塊。
對比一下國誠花園小戶型比大戶型，單價貴差不多6萬/平方米，如果國誠花園的小戶型賣到16萬，未來還有什么樣的人會去接盤？這種房子這樣的價位就要慎重，七、八百萬買個一房一廳，大家可以想一下。而東門目前一百多萬、兩百萬左右還可以買比較不錯的學(xué)位房。
現(xiàn)在70、80、90后占購房群體的主力，80、90的年輕人為什么選擇去關(guān)外龍崗買房，而不去羅湖、鹽田買老破舊的房子？現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)這么發(fā)達(dá)，網(wǎng)上可以解決一切，購物、吃飯都可以通過互聯(lián)網(wǎng)解決，新房小區(qū)比老破舊的小區(qū)品質(zhì)更好，舒適性更高。大家想一下，平時上班，一半時間在公司，一半時間在家里，在小區(qū)周圍逛的時間確實(shí)很少，所以年輕人的購房需求發(fā)生了改變，為什么龍華能炒到這么火？其實(shí)這跟購買力的變化有關(guān)。
國誠花園七百多萬買個一房一廳，我想在座各位應(yīng)該不會選擇這樣的房子，七百多萬可以在南山、福田區(qū)買一個小三房，帶中上水平學(xué)位的房子都可以買得到。老破舊、高總價學(xué)位房未來變現(xiàn)更難，大家可以關(guān)注綜合自住、宜居的小區(qū)，未來學(xué)位應(yīng)該不會那么重要，因?yàn)槊絹碓蕉?，每個片區(qū)都有很多名校進(jìn)駐，所以對于高總價的學(xué)位房，如果是土豪就無所謂，但對于一般家庭來講，還是要慎重選擇高總價學(xué)位房。
大戶型，如果沒有自住需求，也不要關(guān)注太多。
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