二小姐
我首套房票已用盡
7成首付借點(diǎn)錢(qián)咬咬牙勉強(qiáng)可以上
請(qǐng)問(wèn)我現(xiàn)在要不要上？
二小姐
我媽媽58歲，上海戶口
養(yǎng)老金一共存了150萬(wàn)
聽(tīng)銀行說(shuō)58歲不讓貸款了
請(qǐng)問(wèn)我們?cè)谏虾５姆钯t或者金山
全款買(mǎi)一套投資房怎么樣？
或者把戶口遷到杭州
去杭州全款買(mǎi)一套投資房怎么樣？
二小姐
二套首付的政策實(shí)在太不友好了
可我只有二套房票了
上海還能不能入手？
杭州還能不能買(mǎi)入？
諸如此類的問(wèn)題
在小密圈和分答里
不斷出現(xiàn)
每一個(gè)手握現(xiàn)金稍有積蓄的二套投資者都急得不得了
仿佛現(xiàn)金就是燙手山芋
一天不花出去就會(huì)灰飛煙滅
來(lái)來(lái)來(lái) 二小姐今天就和你擺事實(shí)講道理 用真實(shí)數(shù)據(jù)告訴你 買(mǎi)二套房投資， 你必須承受7成首付1.1倍利率的酷刑 在如此酷刑下掙錢(qián)有多難？
首先我們擬定模型基調(diào)： 上海一宗600萬(wàn)元物業(yè) 為了購(gòu)置這宗物業(yè) 你付出：首付7成420萬(wàn)元現(xiàn)金 中介費(fèi)稅費(fèi)評(píng)估費(fèi)雜費(fèi)約50萬(wàn)元 貸款180萬(wàn)元，1.1倍利率 滿打滿算貸滿30年，月供10100元 事實(shí)上沒(méi)有這么好的事 一般買(mǎi)二套投資的人都有一定的年紀(jì)了，上35歲銀行就不會(huì)給你批復(fù)30年貸款了 而房齡也有嚴(yán)重影響， 老房子很難得到30年貸款 因此滿打滿算， 月供10100實(shí)現(xiàn)的概率并不大 你最終能從銀行得到的貸款 只會(huì)比10100/月要高 二小姐先以樂(lè)觀值預(yù)估
假設(shè)房子滿2年后賣(mài)出
則你投入的資金共計(jì)：
420首付+50稅費(fèi)+25兩年月供=495萬(wàn)
事實(shí)上沒(méi)有這么好的事
二小姐以前就說(shuō)過(guò)
滿2年免征營(yíng)業(yè)稅，那是去庫(kù)存周期才發(fā)生的好事
對(duì)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，我們生存過(guò)的大部分時(shí)間都是——滿5年才能免稅
所以即便現(xiàn)在還執(zhí)行滿2年免稅的政策
我們不得不為滿5年免稅做一個(gè)預(yù)案
假設(shè)房子滿5年后賣(mài)出
則你投入的資金共計(jì)：
420首付+50稅費(fèi)+60.6五年月供=530.6萬(wàn)
稅費(fèi)是個(gè)雙刃劍，滿五唯一稅少，但五年前買(mǎi)入價(jià)都很便宜，導(dǎo)致差額營(yíng)業(yè)稅很高；不是滿五唯一稅多，但由于買(mǎi)入價(jià)也比較高，差額稅少，反正算來(lái)算去稅都不可能少
這部分資金損失的機(jī)會(huì)成本
如果你買(mǎi)4%銀行理財(cái)，
可獲得42.4萬(wàn)或106萬(wàn)元利息
如果你買(mǎi)8%互聯(lián)網(wǎng)金融，
可獲得85萬(wàn)或212萬(wàn)元利息
（你放心，8%年利息的互聯(lián)網(wǎng)金融不會(huì)跑路，跑路的都是年化24%以上的平臺(tái)）
因?yàn)橘I(mǎi)了這套房子
你損失了42-212萬(wàn)的潛在利息
這就是你的機(jī)會(huì)成本
房子持有期間是會(huì)創(chuàng)造現(xiàn)金流的
這個(gè)現(xiàn)金流就是房租
上海一宗600萬(wàn)的物業(yè)，視裝修情況月租金在8000-10000元左右
因?yàn)槎址客顿Y，我們不會(huì)購(gòu)入豪華裝修
因此租金以低值計(jì)算
則兩年間房屋租金為19.2萬(wàn)元
五年的房屋租金為48萬(wàn)元
事實(shí)上也沒(méi)這么好的事情
做過(guò)房東的人都知道
房屋是有空置期的
你想沒(méi)有空置期，你就必須低于市場(chǎng)價(jià)跑量；你想以市場(chǎng)價(jià)出租，就必須承受15-30天的空置期
總之，無(wú)論如何，兩年內(nèi)這套房屋你想總收入19.2萬(wàn)元租金，是不可能的
總會(huì)比19.2萬(wàn)元少一點(diǎn)
五年內(nèi)你想總收入48萬(wàn)元也是不可能的，總會(huì)比48萬(wàn)元少一點(diǎn)
而且，房屋出租5年，家電需要更新，裝修需要折舊，這都要繼續(xù)投錢(qián)進(jìn)去
但我們暫且以樂(lè)觀值預(yù)估
也有人問(wèn)了，房租不是年年漲嗎？
可能在過(guò)去的十幾年
房租的確是年年漲的
但是自從一線城市“趕人計(jì)劃”正式實(shí)施以后，至少?gòu)娜ツ甑浇衲?/span>
二小姐手下的屌絲房房租
不漲反跌
你沒(méi)看錯(cuò)，跌價(jià)我才租掉
為了不跌價(jià)，我足足挺了一個(gè)月
最后我接受了跌價(jià)的事實(shí)
當(dāng)然，小密圈里也有人說(shuō)，我房子去年到今年漲租30%呢
這是你以前的房子租便宜了而已
并不能推論至上海的房租漲了30%
兩年后/五年后 我們能以什么價(jià)格拋掉這套投資房呢？ 你不知道 我也不知道 但我們可以計(jì)算，以什么價(jià)格拋售才能跑贏你的機(jī)會(huì)成本 對(duì)！ 因?yàn)橘I(mǎi)了這套房子 你損失了42-212萬(wàn)的潛在利息 付出了一來(lái)一回100萬(wàn)左右的交易稅費(fèi)雜費(fèi)中介費(fèi)，心好累有木有？ （在這個(gè)模型中，二小姐已經(jīng)把月供和租金收益都以樂(lè)觀值預(yù)估了，因此把稅費(fèi)以悲觀值預(yù)估才能貼近動(dòng)態(tài)平衡。如果把模型里全部敏感因子都以樂(lè)觀值預(yù)估，得到的結(jié)論偏差太大） 42-212萬(wàn)潛在利息—— 這就是你的機(jī)會(huì)成本 我們至少要跑贏它對(duì)不對(duì)？ 如果你平時(shí)資金是放在銀行理財(cái)吃4%的利息的 這套房子兩年后賣(mài)價(jià)必須高于 600+100+42.4-19.2=723.2萬(wàn)元 也就是年均房?jī)r(jià)遞增10% 這套房子五年后賣(mài)價(jià)必須高于 600+100+106-48=758萬(wàn)元 也就是年均房?jī)r(jià)遞增5.3% （簡(jiǎn)便起見(jiàn)沒(méi)有算復(fù)利，如果要計(jì)算復(fù)利，則賣(mài)房?jī)r(jià)格要更高才行） 如果你平時(shí)資金是放在互聯(lián)網(wǎng)金融吃8%的利息的 這套房子兩年后賣(mài)價(jià)必須高于 600+100+85-19=766萬(wàn)元 也就是年均房?jī)r(jià)遞增13.8% 這套房子五年后賣(mài)價(jià)必須高于 600+100+212-48=864萬(wàn)元 也就是年均房?jī)r(jià)遞增8.8% （簡(jiǎn)便起見(jiàn)沒(méi)有算復(fù)利） 今天你以600萬(wàn)買(mǎi)入的二套投資房 日后要以758-864萬(wàn)拋售 你才能做到不虧！ 請(qǐng)注意，是不虧！ 不是掙錢(qián)！ 這個(gè)售價(jià)區(qū)間 才堪堪覆蓋你損失的機(jī)會(huì)成本而已
上海的接盤(pán)俠數(shù)量 正在一年年流失 常住人口里黑戶太多，數(shù)據(jù)失真，我們通常以一年級(jí)小學(xué)生入學(xué)數(shù)量作為統(tǒng)計(jì)該區(qū)域人口數(shù)量變動(dòng)的精準(zhǔn)指標(biāo) 因?yàn)槊恳粋€(gè)小學(xué)生，都是一個(gè)蘿卜一個(gè)坑精準(zhǔn)數(shù)人頭數(shù)出來(lái)的
上表可知，在2006-2013年
上海的人口進(jìn)入了高速膨脹的區(qū)間
從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)看，
2012年是上海最為如日中天的一年
而人口遷徙因?yàn)闇笮?yīng)，
晚一年出現(xiàn)峰值
此后的指標(biāo)一年不如一年
剛剛出爐的《2017全國(guó)各大城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》也印證了這一點(diǎn)
帝都魔都雙雄人口零增速
什么鬼？
你是否看到了國(guó)家趕人的決心？
深圳廣州杭州鄭州武漢
接納了帝都魔都趕出來(lái)的精英
是不是牛逼大了？
其實(shí)
春江水暖鴨先知
手握一大把屌絲房的包租婆二小姐
早就從租房市場(chǎng)的變化中感受到了人口零增速的寒意
我依然要重復(fù)我的觀點(diǎn)：
深圳是個(gè)牛逼的城市
哪怕他目前的房?jī)r(jià)在筑底階段
也不妨礙他依然擁有美好未來(lái)
所有拿不到京滬戶口的小白領(lǐng)
哪怕你在京滬工作，也不妨考慮把戶口遷到深圳去
人口零增速的城市沒(méi)有未來(lái)
但——帝都有豁免權(quán)
因?yàn)樗堑鄱?/font>
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)真的難看了，
他馬上會(huì)出臺(tái)新的政策吸引人口
而魔都沒(méi)有豁免權(quán)
因?yàn)槟悴皇鞘锥?/font>
中央沒(méi)人為你說(shuō)話撐腰
杭州當(dāng)年房?jī)r(jià)腰斬
投資客是死是活
國(guó)家有人關(guān)心過(guò)嗎？
會(huì)特意為你出臺(tái)救市政策嗎？
房產(chǎn)投資，其實(shí)是玩杠桿游戲
如果你是處女貸購(gòu)入這套房子呢？
用上述的模型重新計(jì)算一遍
保本壓力區(qū)間落在了（701-785）萬(wàn)之間
是不是比二套投資房的（758-864）萬(wàn)壓力小很多呢？
結(jié)論：
全款買(mǎi)房的投資回報(bào)率
低得超過(guò)你的想象
大概約等于人口增量+通貨膨脹速度
太多理財(cái)渠道跑得贏全款買(mǎi)房
投資買(mǎi)房，玩的就是杠桿
當(dāng)杠桿逐漸消失
請(qǐng)勿入甕
去年為什么上海二套房可以投資
因?yàn)槿ツ甓椎恼呤?成首付85折利率
所以可以投資
二小姐為什么要在去年的2月大批量買(mǎi)入杭州的房子？
同樣的道理
杭州二套房政策是首付3成1.1倍利率
全國(guó)都找不到這么低首付的二套！
處女貸房票不好找
二套房票可不少
接力貸房票也不少
果斷買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)！
而現(xiàn)在，事易時(shí)移
不可一概而論
7成首付1.2倍利率的投資房
誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)傻！
各位手握二套首付現(xiàn)金的 小密友 面首團(tuán) 真愛(ài)粉 兔司機(jī) 現(xiàn)金絕不是燙手山芋 當(dāng)流動(dòng)性收緊的時(shí)候 當(dāng)有一天二套首付重新放開(kāi)的時(shí)候 你手握現(xiàn)金 就能大殺四方！ 至于近期 還是先理理財(cái)觀望吧！ 具體可以翻前幾天的歷史推送或點(diǎn)文末原文鏈接 怕死的就買(mǎi)本金不變的9.2%固定收益類 不怕死的買(mǎi)黃金，今天出現(xiàn)了277牌價(jià)，一個(gè)買(mǎi)點(diǎn)
說(shuō)了一大坨話
有人有意見(jiàn)了
二小姐，你說(shuō)得不對(duì)
我只要買(mǎi)入低于市場(chǎng)價(jià)20%的筍盤(pán)
再把他高于市場(chǎng)價(jià)10%拋出
我不就掙錢(qián)了嗎？
根本就不需要遵循你的計(jì)算公式
當(dāng)然
嘴炮總是覺(jué)得什么事都很簡(jiǎn)單
挖筍盤(pán)很簡(jiǎn)單
找傻逼也很簡(jiǎn)單
反正只要嘴巴說(shuō)說(shuō)就行了
哪來(lái)這么多低于市場(chǎng)價(jià)20%的筍盤(pán)？
就是有
你也很難高于市場(chǎng)價(jià)10%拋出
筍盤(pán)可能永遠(yuǎn)是筍盤(pán)
你買(mǎi)入的時(shí)候低于市價(jià)20%
你拋出的時(shí)候也要接受低于市價(jià)20%這個(gè)赤裸裸的現(xiàn)實(shí)
而不是你發(fā)白日夢(mèng)里的高于市場(chǎng)價(jià)10%
當(dāng)然，如果你真的遇上這樣的傻逼房東和傻逼接盤(pán)
你長(zhǎng)得漂亮說(shuō)什么都對(duì)
你牛你掙錢(qián)！
你這種把房東和下家玩得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)的牛人
活該你掙錢(qián)！
