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“共享辦公”是“共享經(jīng)濟”的一個細(xì)分領(lǐng)域，其誕生不得不從共享經(jīng)濟說起。

2008年金融危機震蕩全球，市場需求嚴(yán)重萎縮，解決產(chǎn)能過剩成為全球各國的首要議題，中國同樣遭受產(chǎn)能過剩的困擾，政府也開始鼓勵利用互聯(lián)網(wǎng)平臺優(yōu)化閑置資源的配置。隨著85后、90后、95后等新生代成為消費的主力軍，他們喜歡創(chuàng)新、追求新鮮事，并且樂于分享，進一步促進了共享經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是隨著移動互聯(lián)的發(fā)展，智能手機的普及成功解決大量供需匹配的難點，將此前分散的、小規(guī)模的共享行為聚合化，優(yōu)化社會資源的配置。隨之，共享經(jīng)濟百花齊放的春天成為了可能。

其中，共享辦公（co-working）作為降低高昂房租而進行共享空間的辦公模式，客戶僅需支付少量租金，就能一起共享辦公設(shè)施、環(huán)境和服務(wù)，并彼此分享信息、知識、技能、想法和拓寬社交圈子。并且，這一模式還突破了傳統(tǒng)的思維定式，將創(chuàng)業(yè)從相互分割的個體行為演化成跨界多元的“共享協(xié)作”，把傳統(tǒng)的辦公活動轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N時尚的“微社交”（micro social）文化?？梢哉f，共享辦公作為一種共享經(jīng)濟形式，其未來的預(yù)期值很高，想象的空間還很大。

市場方面，國內(nèi)商辦供給明顯過剩，其投資回報周期也長于美國等發(fā)達國家。根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)市場展望—寫字樓篇》， 2017年國內(nèi)寫字樓新增超過600萬平方米，創(chuàng)歷史新高；2018年供應(yīng)高峰持續(xù)，主要17個城市寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計接近850萬平方米。其中，二線城市新增供應(yīng)預(yù)計大幅上漲50%，整體空置率上揚，租金繼續(xù)承壓。

受以上市場供應(yīng)高峰的影響，再加上大中型企業(yè)對靈活辦公需求的增長以及風(fēng)險資本的青睞，共享辦公業(yè)務(wù)就成了“解套”的新出路，預(yù)計主要共享辦公品牌2018年在國內(nèi)一二線城市的網(wǎng)點數(shù)量將以超過50%的速度增長。同時，普遍的共識在未來幾十年內(nèi)共享辦公將達到一個萬億級別的市場。另外，隨著更多業(yè)主對共享辦公在營造辦公社群、為租戶提供增值配套服務(wù)等方面的認(rèn)可，共享辦公也正從一道填空題變成選擇題。

數(shù)據(jù)來源：艾瑞咨詢

從教育背景看，中國人均受教育水平飛速提升，20~24歲的人口接受高等教育的比例從1980年的0.9%上升到2010年的26%，略高于法國、瑞士、挪威等發(fā)達國家，甚至在2016年高等教育毛入學(xué)率達到了42.7%。另一方面，新一輪“歸國潮”悄然而至，各類留學(xué)回國人員總數(shù)從2007年的4.4萬人到2016年已高達43.25萬人。同時，90后開始大量涌入職場環(huán)境，他們不再單一依賴于薪酬選擇工作，職場環(huán)境的好與壞越來越成為一個重要的風(fēng)向指標(biāo)。

最喜歡的辦公場所（參《90后辦公行為研究報告》）

教育水平的提高，加之客群的年輕化，必然引發(fā)對辦公需求的變化。一般而言，客戶的辦公需求分為重、中、輕三層：重度需求，強調(diào)固定性、私密性和歸屬感；中度需求，強調(diào)流動性和便利性，走到哪里都有可用的桌子、電源、會議室；輕度需求，強調(diào)辦公氛圍和配套活動，即培訓(xùn)、交流、活動、聚會等等。十年前，市場上的辦公需求主要聚集在重度這塊，傳統(tǒng)寫字樓可以很好地滿足。

但現(xiàn)在，由于大量高知、年輕、個性、國際化的客戶的出現(xiàn)，需求已經(jīng)往中度、輕度偏移了。自由職業(yè)、遠(yuǎn)程辦公、高頻流動辦公隨處可見，他們更關(guān)注科技性、靈活性、社區(qū)性的東西，這些新興辦公人群是傳統(tǒng)寫字樓抓不住的，所以需要出一個更靈活、更有吸引力的辦公解決方案，共享辦公就是其中一個方向。

通過案例梳理和研究發(fā)現(xiàn)，目前市面上運營良好的共享辦公空間基本可以歸納為五種模式，分別為線上社區(qū)模式、媒體投融資模式、科技運營服務(wù)模式、開發(fā)商運作模式和二房東運作模式。

線上社區(qū)模式，即通過線下物理空間打造企業(yè)線上社區(qū)，此類共享辦公空間入住率較高。其中，WEWORK和裸心社服務(wù)的客戶更為高端，入駐率達90%以上，而優(yōu)客工場則服務(wù)創(chuàng)業(yè)型客戶為主，入駐率達87%。線上社區(qū)模式的共享辦公注重社區(qū)打造，通過社交活動、沙龍、線上社區(qū)增強會員之間的溝通，提升用戶粘性；未來的盈利點可來自線上平臺，可以在平臺上對接資源、廣告、提供線上服務(wù)等。

從客戶層面看，線上社區(qū)模式面對的客戶群體有兩種，一種是業(yè)務(wù)較為穩(wěn)定的高端企業(yè)，如專業(yè)服務(wù)、外資企業(yè)分支等，他們支付能力較強，需要打造高端，有設(shè)計特色的產(chǎn)品，滿足體驗需求，這方面WEWORK和裸心社的做法是通過配置較高的休閑面積提升空間體驗；另外一種是初創(chuàng)型企業(yè)，他們支付能力較弱，通常用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計降低成本，滿足他們節(jié)省成本的需求，這方面優(yōu)客工場的做法是通過配備較少的休閑空間，較多的辦公空間便于減少租金成本。

媒體投融資模式是指利用媒體、投融資能力提升空間對客戶的吸引力，且可以通過股權(quán)投資獲利的模式。此種模式以氪空間較有代表性，其運營公司由科技媒體36KR創(chuàng)立，利用新媒體宣傳優(yōu)勢為入駐企業(yè)提供宣傳、投資等各種資源。氪空間的租金價格較低，首要目標(biāo)是擴大運營規(guī)模，形成足夠大的用戶群體，通過其他增值服務(wù)提升業(yè)績，因此共享空間入駐率通常也達90%以上。

從客戶層面看，氪空間客戶多以小企業(yè)為主（20人以下），不過有逐漸向中大型企業(yè)客戶轉(zhuǎn)型的趨勢。在產(chǎn)品的設(shè)計，氪空間采取標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計降低成本，同時配備面積較大的休閑空間滿足體驗需求。

科技運營服務(wù)模式是指為行業(yè)內(nèi)的共享辦公輸出智能辦公解決方案的商業(yè)模式，比較有代表性的品牌是夢想加。

夢想加運營的共享空間數(shù)量并不多，而且這些空間只是它的實驗場地，它的目的在于將它的智能辦公系統(tǒng)、設(shè)計、運營標(biāo)準(zhǔn)化，然后向外輸出。其最核心的能力在于它的智能技術(shù)，大大地提高了用戶辦公的便捷性。

另外，夢想加多為非創(chuàng)業(yè)客戶，約80%的客戶是專業(yè)服務(wù)、中小型企業(yè)、大企業(yè)分支，對產(chǎn)品體驗有要求；夢想加通過智能辦公的方式提升辦公體驗，同時配備足夠的休閑空間提升休息體驗。

開發(fā)商運作模式是利用自持的存量物業(yè)，將閑置資源改造成共享空間，提供基礎(chǔ)的共享辦公環(huán)境和配套服務(wù)。兩家代表性的公司分別是SOHO中國的SOHO3Q，和中駿置業(yè)的FUNWORK。對比其他模式的共享空間，開發(fā)商運作模式的共享空間入住率低于85%，他們在產(chǎn)品的設(shè)計和運營上相對缺乏特色，滿足客戶的核心需求也略差。

其中，SOHO中國推出SOHO3Q，將旗下位置不佳的裙樓或?qū)懽謽且远套獾男问酵庾?，以解決空置難題。在運營上，其采用互聯(lián)網(wǎng)眾包模式，鼓勵所有個人和公司加入3Q銷售網(wǎng)絡(luò)成為3Q伙伴和3Q聯(lián)盟，并從中獲利。

(左）北京光華路soho 3q

（右）上海東海soho 3q

二房東運作模式是指通過長期租約低價鎖定場地，精裝修后出租，以賺取租金差價為主。但與傳統(tǒng)擅長做隔斷房的二房東不同，當(dāng)下共享辦公的二房東運作模式要求更多擁有BAT背景，懂技術(shù)，深諳互聯(lián)網(wǎng)精神下用戶體驗的重要性，擅長在租客面前，兜售著情懷與生活品質(zhì)，并且對運營能力、標(biāo)準(zhǔn)化落地、人員配比等都有較高的要求。

這方面比較有代表性的品牌是納什空間。其首先以物理空間設(shè)計作為最重要的服務(wù)，包括燈光、WIFI、空氣質(zhì)量等；其次就是做好基礎(chǔ)服務(wù)，比如維修、保潔、搬家、工商注冊等；最后是提供一些高級服務(wù)，包括融資、申請政府補貼、納什學(xué)院等。

共享辦公在中國是一個新興起不久、發(fā)展很快的行業(yè)，一時間涌現(xiàn)很多企業(yè)來做。在2018年一季度末，在主要城市已經(jīng)有550個共享辦公場所。并且在資本介入的持續(xù)催化下，共享辦公行業(yè)頭部效應(yīng)開始出現(xiàn)，行業(yè)將迅速進入整合期。比如地庫、孔雀機構(gòu)、MadSpace共享空間相繼退出市場。17年無界空間完成全資收購富空間（Fourwork），優(yōu)客工場與洪泰創(chuàng)新空間宣布戰(zhàn)略合并。星牌集團戰(zhàn)略入股優(yōu)客工場和共享際，分別投資近4億元，三家企業(yè)將在共享辦公領(lǐng)域開展深度合作，行業(yè)洗牌一時成為圈內(nèi)的新話題。

共享辦公企業(yè)收并購及戰(zhàn)略合作情況

共享辦公對場地的選擇是極其嚴(yán)格的，許多區(qū)位相對一般的空置寫字樓早已被排除在外，“地段”這個標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)黃金定律，正在共享辦公領(lǐng)域里被復(fù)制。以SOHO3Q為例，其在招標(biāo)書中明確劃出各個城市優(yōu)選和次選區(qū)域，要求選址要在“比較繁華的地段”，潘石屹對此更具體的定義是“離地鐵站步行五六分鐘”。這樣的條件之下，以共享辦公來去化寫字樓不良資產(chǎn)只是許多人的一廂情愿，如果其遠(yuǎn)離城市中心，那么肯定會影響入駐率。

（左）北京共享辦公空間分布

（右）上海共享辦公空間分布

種種跡象表明，在共享辦公行業(yè)內(nèi)，做大是一種趨勢。氪空間在2018年初宣布一舉拿下一線城市12萬平方米辦公面積，涵蓋北京、上海核心地段14座地標(biāo)性甲級及超甲級寫字樓，4月初又宣布進駐杭州CBD制高點平安金融中心，拿下其中5~9層共計一萬多平方米的寫字樓面積。4月中旬，WeWork宣布通過收購裸心社，規(guī)模瞬間提升一倍。

以WeWork為例，截至18年7月其在全球25個國家、73個城市擁有超過395家辦公地點，承載了數(shù)萬名會員企業(yè)及超過幾十萬名會員。通過密集布點、范圍擴張，規(guī)模效應(yīng)與連鎖效應(yīng)為會員帶來更大的使用價值，提升客戶粘性，這也是就是WeWork等行業(yè)巨頭爭相通過收購競爭對手或戰(zhàn)略合作資產(chǎn)持有方尋求規(guī)模擴張的原因。而在中國，WeWork在全球平臺上的會員也是可以向WeWork中國用戶分享的一筆“財富”，他們旨在幫助用戶在線上展示各種信息，也在線下辦公室中獲得交流，在WeWork平臺上快速的找到上下游合作伙伴。

如果共享辦公的盈利主要靠租金差，其投資回報大概在6%到10%，這只是一個微利。為提高收益，聯(lián)合辦公就必須從單一的租售贏利轉(zhuǎn)向金融服務(wù)和客戶資源的深度挖掘，通過深入、系統(tǒng)、持續(xù)的分析客戶的觀念、需求、支付能力、敏感點等，提供有自身特色和優(yōu)勢的服務(wù)體系，最終搶占客戶更多的消費資源。因此，共享辦公不僅是co-working，而是co-business，不僅包括辦公場所，還應(yīng)該包括圍繞客戶所提供的一系列服務(wù)。比如做24小時服務(wù)，以描摹客戶全天的工作生活行為需求為基礎(chǔ)，將每一個小時客戶需要的空間和場景里的細(xì)節(jié)服務(wù)顯性化，進而導(dǎo)出客戶對于相關(guān)軟硬件的需求，把它清單化、條理化，這就有可能會是未來的核心競爭力。

客戶24小時行為描摹

同時，矯枉不能過正，特色服務(wù)體系并不意味著做很多花里胡哨的東西，比如跑步機、健身房、睡眠艙等等，而忽略最基礎(chǔ)的服務(wù)和設(shè)施，比如前臺的微笑、廁所沒味道、網(wǎng)絡(luò)足夠快、垃圾桶及時清理、舒適的辦公桌、溫和的燈光，還有足量的會議室等等這些創(chuàng)業(yè)者最剛需的內(nèi)容。

在重視線下物理空間的設(shè)計和設(shè)施，以實現(xiàn)對客戶吸聚的基礎(chǔ)上，通過規(guī)?；l(fā)展和開發(fā)線上APP產(chǎn)品，將客戶從線下倒入線上，從而形成一個巨大的社群。盡管從微觀看兩個毫無業(yè)務(wù)往來的人每天在那聊得非常起勁，這其實是一個不太現(xiàn)實的場景，畢竟人們在辦公環(huán)境中產(chǎn)生的需求、特點和他在社交屬性當(dāng)中的特點是完全不一致的。

但是當(dāng)客戶達到一定基數(shù)，通過同類人群的積聚、社交互動和服務(wù)提供，就有可能形成同類用戶粘性較強的線上社區(qū)，并將社區(qū)中的各種資源，包括人力資源、智力資源、資本資源、創(chuàng)意資源等，定向的挖掘出來，形成新的創(chuàng)新項目點，最終通過線下的實體辦公場景進行落地，進而實現(xiàn)價值。在此過程中，租金收入、服務(wù)收入、增值收入等都是支撐這樣商業(yè)模式的基礎(chǔ)收入，而更多的收入來自于社群運營的增值收入，其想象的空間巨大。

共享辦公線下物理空間和線上社群運營

以WeWork為例，其通過制定標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系，在設(shè)計裝修、城市擴張、客戶選擇方面已經(jīng)沉淀出一個套路，保證在業(yè)務(wù)實現(xiàn)的時間及資產(chǎn)成本的壓縮。比如說，設(shè)計裝修方面，WeWork在幾乎任何市場里都能迅速打造辦公空間，其設(shè)計要求可以精確到兩個工位之的距離，力求在營造舒適辦公環(huán)境的同時，提高空間使用效率。同時，這種標(biāo)準(zhǔn)化體系還依靠大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在運營方面的應(yīng)用去提升迭代產(chǎn)品，升級用戶體驗，從而打造智慧辦公空間。

（左）監(jiān)測辦公室使用情況的傳感器

（中、右）通過大數(shù)據(jù)積累優(yōu)化的平面對比

城市包含了居民區(qū)、街道、醫(yī)院、學(xué)校、公共綠地、寫字樓、商業(yè)賣場、廣場、公園等要素。為使一個這樣龐大的聚落實現(xiàn)“連接”、“文化”、“效率”，成為一個有活力的理想城市空間，就需要系統(tǒng)性的思維，即城市思維。

從空間內(nèi)部看，如果能注入城市思維，那么這個辦公空間就變成了一個辦公社區(qū)。比如，擺脫傳統(tǒng)寫字樓的格子間，共享辦公空間可以是一個城市大花園，綠植掩映、空曠怡人，有種我思故我在的豁達寧靜之感。室內(nèi)的墻體可以轉(zhuǎn)化為城市街墻，裝飾各有特色，每一面都是不同的城市風(fēng)景?？床灰娝乃姆椒降母褡娱g，也看不見重復(fù)的物件，而是個充滿故事的空間。人文文化與情感連接，從而創(chuàng)生出更有質(zhì)量和效率的辦公環(huán)境。

融入城市花園的共享辦公空間

融入城市街巷空間的室內(nèi)場所

從空間外部看，由于共享辦公大部分為舊物業(yè)更新，其向外具有與城市主要功能節(jié)點空間融合共享的內(nèi)在特性及現(xiàn)實需求。通過共享辦公空間與不同城市空間節(jié)點之間的混合布局和綜合建設(shè)，由此激發(fā)城市多種功能的聯(lián)動效應(yīng)，實現(xiàn)城市空間的再利用及城市的有機更新，實現(xiàn)城市發(fā)展、鄰里受益，同時企業(yè)獲利的良性循環(huán)。

共享辦公在不同尺度下與城市功能的融合

（參《邁向更加“自由”的辦公空間》）

6.健康建筑，建筑健康。