文章出處：http://military.club.china.com/data/thread/1011/2607/73/71/3_1.html
*房地產(chǎn)價格不大跌就不可能走出眼前的經(jīng)濟(jì)困局，當(dāng)前人們對解救經(jīng)濟(jì)的種種設(shè)想都不在點子上，都是隔靴搔癢，包括4萬億投資、十個行業(yè)的振興計劃、發(fā)消費券、發(fā)住房券、降低房貸利息，都沒用。只有在房地產(chǎn)業(yè)上動手術(shù)才能根本解決問題，并有可能帶領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)走出危機(jī)。
*從三個層面來談這個問題：
一）無論全國，還是全世界，房地產(chǎn)（包括住房、廠房和所有的建筑）占國民財富或人類財富的大部分，而房地產(chǎn)交易量占全國或全球貿(mào)易的很小部分。這就是說，房地產(chǎn)的交易價格的變化有很大的杠桿效應(yīng)，我們用很少的幾筆交易就可以使全球財富膨脹或縮小。這個效應(yīng)不是簡單地作用在人們心理層面上的，雖然社會心理對經(jīng)濟(jì)的意義極為重要，所謂的“三信（信用、信心和信任）”就是建立在心理層面上的。
二）整個房地產(chǎn)財富的價值轉(zhuǎn)移極大地影響物價指數(shù)。雖然買房和租房，住房、店鋪、寫字樓和廠房都分屬不同的市場，但是它們間有很密切的關(guān)聯(lián)度。住房價格上漲，勢必商鋪房、辦公樓、廠房和所有建筑都要上漲；房價上漲，租金也有上漲的動力。于是勞動者的生活成本、經(jīng)營成本和生產(chǎn)成本都上漲，物價也跟著上漲；房價下跌，也會引起物價下跌。一般而言，物價的漲跌是消費者、生產(chǎn)者和經(jīng)營者之間的利益調(diào)整，很難說出絕對的好處和壞處，但是由于房地產(chǎn)漲價引起的那部分價格上升肯定是壞事，生產(chǎn)者、經(jīng)營者和消費者都吃虧，只有食利者得利！這樣的社會有前途嗎？
工廠的房價和工人的工資因生活成本提高而上去了，他盈利空間縮小，倒閉的可能性就增大。有家工廠倒閉了，關(guān)門一清算反而賺錢了，因為廠房是他自己的，這不是黑色幽默嗎？開廠不賺錢，倒閉反而賺錢了？這樣，有廠房的人不是要搶著倒閉嗎？
三）從乘數(shù)效應(yīng)看，也是5倍，也就是說房地產(chǎn)業(yè)有一億的投入，就有五億的GDP產(chǎn)生。房地產(chǎn)業(yè)還能帶動水泥、建材、鋼鐵、建筑…..很多產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)上去了，其它行業(yè)也上去，大量工人有工作了；房地產(chǎn)下去了其它行業(yè)也都下去，大量工人要失業(yè)了。相對與其它行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)占總經(jīng)濟(jì)的比例很大。所以，房地產(chǎn)業(yè)起風(fēng)，國民經(jīng)濟(jì)就要起浪。
如果再加上投資資金的正反沖擊形成的共振，就是金融風(fēng)暴。
房地產(chǎn)業(yè)是金融風(fēng)暴的百慕大，也是金融危機(jī)轉(zhuǎn)到全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)的快速通道。經(jīng)濟(jì)走出危機(jī)的通道也在這里。
*中國遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī)看上去是美國的原因，其實還是我們自己的原因，毛澤東主席的原話我記不得了，意思是這樣，“促成事物發(fā)生變化的主要原因是內(nèi)因，而不是外因”，我國內(nèi)需不足是主要原因。內(nèi)需不足的真正原因有兩個，一是我們窮；二是我們窮了五千年，窮怕了。怕窮，用社會科學(xué)的術(shù)語來說就是一種憂患意識，是我們的一種文化。任何一中變革、改革，甚至革命，凡是對抗傳統(tǒng)文化的，必然失敗，發(fā)消費券，發(fā)住房券，甚至政府大規(guī)模投資等政策不可能帶領(lǐng)經(jīng)濟(jì)在走出困境。而且政府大規(guī)模投資風(fēng)險很大，投資的根本目的是獲利，而我們這次大規(guī)模集中投資是為了解決“內(nèi)需不足”，目的錯了，效果很難設(shè)想，弄不好，中國的經(jīng)濟(jì)陷入更嚴(yán)重的困境。如果有這樣一種東西，既能用于享受，又能積聚財富，對社會來說有能大力拉動內(nèi)需，人們一定都樂于接受，那就是房子。從文化角度講，在我們中國人的觀念里房子是家的一部分，沒有房子就是家的不完整，不幸福。所以促進(jìn)內(nèi)需，改善民生，住房是最重要一塊。房價包括買房和租房兩個部分，買房和租房的關(guān)系從量的角度來看，就是批發(fā)和零售的關(guān)系；但是對中國人來說，租房往往意味著人沒有根，生活不穩(wěn)定，不幸福。
*死扛著房價不跌，看上去有利于金融穩(wěn)定，為了實現(xiàn)這個目的，銀行7折利息貸給購房者；有人提出退稅；有人提出發(fā)住房券，讓大家消化掉存量房，就算存量房都能賣出去，可是新房源開工嗎？不能開工的話，乘數(shù)效應(yīng)就不可能發(fā)生，對走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)也沒有什么幫助。事實上房價未必真的能扛住，萬一扛不住，經(jīng)濟(jì)將陷于更嚴(yán)重的危機(jī)。
*現(xiàn)在的狀況是除了開發(fā)商和炒房團(tuán)都希望房價下跌。我是上海原住民，當(dāng)年舊房子動遷時給了我30萬，我加上10萬，買了兩套，一共100平米，打算一套兒子住?，F(xiàn)在房子值140萬，我也是貨真價實的百萬富翁，但是我還是希望房價跌，如果回到40萬，我再貼20萬，把房子換大點，這不？消費上去了。建筑工人也有活干了。只要是自己住房，無論是自有的，還是貸款買的都一樣，不會斷供。馬克思說的“危險一跳”你知道嗎？商品只有到了消費者手里才“安全”了。
不必關(guān)心房產(chǎn)投資者，他們都是食利者。政府應(yīng)該多關(guān)心生產(chǎn)者、經(jīng)營者和消費者。如果政府要關(guān)心投資者，那么請多關(guān)心營造商。
不必關(guān)心房價下跌會使很多人資產(chǎn)縮水，甚至成“負(fù)產(chǎn)階級”，這和消費沒有必然的聯(lián)系，他“負(fù)”的是不動產(chǎn)的名義價值，不是現(xiàn)金。
*有人說房價大趨勢是肯定的，要漲。供求關(guān)系決定的，城市里的土地會增加嗎？不會。人口在增加，存款總額在增加，這是剛性需求。
“剛性需求”這個概念我不很明白，這和“需求”的定義一樣嗎？所謂需求是指有購買能力的需要，我就很“需要”幾套別墅，可惜沒有錢，這能算需求嗎？“剛性需求”就是不管買得起買不起一定是需要的，并且一定是會去買的。如果是這樣來定義剛性需求，那么我來告訴你，世界上符合剛性需求這個定義的只有兩樣?xùn)|西：褲子和糧食。大米漲到100元一斤我也買，哪怕每天只買半斤；褲子的重要性排在糧食前面，人的尊嚴(yán)比生命重要，古今中外，99%以上的餓殍是穿著褲子的。
繼續(xù)討論“需求”問題，有多少人就有多少住房“需要”，并不是有多少人就有多少“需求”，上海內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間的房價是1.5萬元，買一套70平米的房子，加上裝修要110萬，一對小青年要儲蓄多少年？ 隨著房價上漲，“需求”會下降；隨著人口增長，需要會越來越強烈。住房的供求矛盾，就演化成了社會矛盾。球踢給政府了。
*政府現(xiàn)在正在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。這個政策是行不通的。廉租房政策本身就是一個悖論，在上海，能得到廉租房的必須是有上海戶籍的原住民，人均居住低于X平米，人均收入低于X百元，沒有高于X萬的存款和資產(chǎn)，沒有其它住房，等等，如果給予符合條件者以廉租房，那么原來的住房是不是收掉？如果不收，他就有了其它住房，他就可以將房子出租獲利；如果收掉，他今后收入增加了，你怎么收回廉租房？他會同意給你收掉嗎？他對動遷的利益預(yù)期遠(yuǎn)高于廉租房。你知道上海一共需要多少廉租房？一共需要投入多少資金？今后的管理成本是多少？政府財政有多少？隨著上海戶口的逐步開放，將來將實行居住證制度，這個政策能持續(xù)下去嗎？建議改用房租補貼的方式來改善住房困難戶。再來說說經(jīng)濟(jì)適用房。同樣是房子，經(jīng)濟(jì)適用房為什么能便宜？
還不是采取少收，甚至不收土地轉(zhuǎn)讓費。既然能對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房少收、不收，那么為什么不能對商品房也少收、不收？“兩房”政策是對市場規(guī)則的破壞，房價貴就貴在土地上，如果對所有的房子都少收、不收，那么也就不用建“兩房”了。
這個“兩房”政策就是從香港和新加坡搬來的，他們是什么情況？是特區(qū)城市和城市型國家，人口封閉，困難戶相對固定，這個政策能行。中國大陸地方大，城鄉(xiāng)差別大，人口流動大，在建國后的一段特殊時期，為了穩(wěn)定和發(fā)展制訂了城鄉(xiāng)分離的戶口制度，這個制度隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的流動正在逐步改變，最終城鄉(xiāng)戶口將一體化。如果城鄉(xiāng)戶籍制度統(tǒng)一了，又有這么好的住房保障制度，那么全國至少有一億農(nóng)民進(jìn)上海，所以“兩房”政策將阻滯戶籍制度改革的進(jìn)程。
*土地有償使用是必須的，不然國有的土地會不停地流失，無償?shù)爻蔀闃I(yè)主的使用權(quán)土地；而且土地的價值是客觀存在的，但是現(xiàn)在我們的“土地價值”的內(nèi)涵已經(jīng)被資本市場的炒作而歪曲（詳細(xì)可以參讀《資本論.第三卷》中關(guān)于地租的原理），有必要撥亂反正。但是現(xiàn)在的情況是開發(fā)商和炒房團(tuán)炒高房價，然后國土資源管理機(jī)關(guān)抬高土地出讓金，炒房團(tuán)以此為根據(jù)再炒高房價，事實上國土資源管理機(jī)關(guān)也已經(jīng)淪為職業(yè)炒手。政府要有這樣的機(jī)制，限制炒作。各級政府的收入主要應(yīng)該建立在生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域的稅收里，而不應(yīng)該建立在土地出讓費里。因為土地是有限的，政府的收入建立在有限的土地出讓費里，和我們的“科學(xué)發(fā)展觀”要求我們長期而持續(xù)地發(fā)展是相悖的，土地賣完了，政府的收入也就沒有了。而生產(chǎn)、流通和消費可以良性互動持續(xù)發(fā)展。
*我國幾億人口的大移民，城市里沒有形成貧民窟，這在世界上是沒有的?，F(xiàn)在沒有不等于以后沒有。房價貴就貴在土地上，貧民窟也是要占土地的，政府該做的工作是，要在貧民窟還沒有形成之前，在貧民窟的土地上蓋起房子，讓農(nóng)民工買不起也要租得起。
*現(xiàn)在更值得關(guān)心的是房價上漲的原因。如果是由于人們的住房消費需求引起的上漲，那沒什么好說的，這是好事情。除了擴(kuò)大供應(yīng)沒有其它辦法，而且應(yīng)該積極投資房產(chǎn)建設(shè)，滿足人民生活的需要。問題是還有一種叫“投資需求”，“投資需求”和“剛性需求”一樣，絕對不是“需求”這個概念的子概念，都不是真正的“需求”。“投資需求”和“剛性需求”相反，“剛性需求”是人們有需要，但是沒有錢；投資者有購買能力，但是他并不需要房子，這兩者都不符合“需求”的定義，他看中的不是房子的使用價值，而是房產(chǎn)的增值前景，就像買入一只宋朝叫花子的缽頭一樣，他并不需要去討飯，只是看中它可能漲價，買進(jìn)的目的是為了賣出，“投資需求”之所以用上了“需求”兩字是因為它和“需求”表現(xiàn)出相同的市場行為——買入。
這都是“投資需求”造的孽。我有幸看到過一份來自社科院的關(guān)于房地產(chǎn)的研究報告，上面足足用了兩三百個字和一張圖表在討論量價關(guān)系，而且一點也沒有關(guān)于消費需求和“投資需求”的區(qū)分研究。如果是研究單純的消費需求和供應(yīng)形成的供求關(guān)系，這樣的研究方法是正確的，而“投資需求”是無法用量價關(guān)系來分析的，因為世界上投機(jī)資金是無法計算的，來如龍去如風(fēng)；你如果買過股票就知道，投資商品的量價關(guān)系在不同的階段表述的盤口語言可以是完全相反的。
*我們的GDP結(jié)構(gòu)不合理，消費性內(nèi)需太少，投資和出口太多，我們說要擴(kuò)大內(nèi)需說了多少年了，可是內(nèi)需總上不去，拉動國民經(jīng)濟(jì)的三駕馬車，我們對投資和外貿(mào)這“兩匹馬”依靠太多，造房子的本來目的是擴(kuò)大內(nèi)需滿足人民生活需要，如今我們造房子也用于投資和出口，溫州炒房團(tuán)來了，摩根斯坦利也來了，印幾張綠紙片來換我們的房子。中國的法律規(guī)定不可以買賣土地，他們卻通過買賣房子來買賣土地。驅(qū)動國民經(jīng)濟(jì)的三駕馬車——消費、投資和出口都來拉房子，它這一拉，把房價拉上去了，卻把住房消費拉下去了，土地資本化不說，連貨幣資本化也被加速了，原來40萬能買的房子現(xiàn)在要100萬了，這60 萬不會進(jìn)入消費和生產(chǎn)的流通領(lǐng)域，而成了金融資本，適量的金融資本是好東西，但是過大了對實體經(jīng)濟(jì)有很大的反作用，歷史上幾乎每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)都和過量的金融資本有關(guān)。它一方面使得消費和生產(chǎn)缺少資金，另一方面又成為流火敗氣，流到哪里那里就肚飽氣漲。“結(jié)構(gòu)性”，這個詞已經(jīng)是我們的經(jīng)濟(jì)評論文章的常用詞，可是我們的同志很少真正從“結(jié)構(gòu)性”上去考慮問題。所以必須把房地產(chǎn)置業(yè)的投資需求和出口這兩匹轅馬卸下來，擴(kuò)大住房消費。
*針對二手房買賣開征資本利得稅。賣房子征收100%的利得稅，10年以后每年遞減5%，30年以后免稅。對于要改善居住而換房子的可以給予退稅，因為他沒有獲利。投機(jī)資金耐不得寂寞，他們不肯死坐30年的。這樣所有的“投資需求”就都退出市場，外國資本也不會進(jìn)來。房價就會快速下行，市場需求就會快速擴(kuò)張。開發(fā)商將迎來巨大的發(fā)展機(jī)會。
有計劃地改革房產(chǎn)市場交易制度引起的價格下行和市場扛不住房價有本質(zhì)的不同，有計劃地改革房產(chǎn)市場交易制度能使房價快速見低，促使消費馬上起動；由于是有計劃的，所以能避免大量壞帳對金融體系的沖擊，并且永久性地奠定經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
*土地是不可再生資源，但是并不像有些人想象的那樣緊張。城市每向外延伸一公里，土地的供應(yīng)量是成幾何級數(shù)增加，半徑平方乘3.14，你算啊，當(dāng)然18億畝可耕地的紅線不要碰。就說土地最緊張的上海，我看內(nèi)環(huán)以內(nèi)的需要改造的舊房子就不少，連最市中心都有19世紀(jì)20年代造的房子，很破舊，完全沒有“收藏”價值。天空沒有紅線，上世紀(jì)60-70年代造的6層樓房子改建成26層的，至少能“賺”10層。如果實施了利得稅，農(nóng)村宅基地是一塊很大的可發(fā)展基地。
如果實施了利得稅，“投資需求”和“房子出口”這兩匹轅馬就卸下來了，房價會快速下行，需求會很快跟上，銷售會成幾倍增長，建材、鋼鐵、水泥、裝潢、家具、家電等三百六十行全面帶動，于是失業(yè)率大幅下降，我們最快能在半年里走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)……，而且更重大的意義在于我們給經(jīng)濟(jì)奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。沒有“投資需求”參與的房價能更正確反映供求關(guān)系，發(fā)揮其應(yīng)有的市場功能。
一旦住房發(fā)展帶來的內(nèi)需有效啟動，并且實現(xiàn)了良性循環(huán)，出口降低到我們要求的范圍，我們的人民幣也可以主動升值，這意義非常重大（進(jìn)口資源和技術(shù)的費用可以下降，而我們儲備的外匯雖然相對人民幣貶值，但是不影響外匯在國際市場的購買力）。
*最近不少地方有人在買農(nóng)民的宅基地造的小產(chǎn)權(quán)房，便宜得多。這不符合國家的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)得不到保障。存在皆合理。這是所謂的“剛性需求”逼出來的。
只要城市房市能一直高價堅挺下去，小產(chǎn)權(quán)房就會蔓延，就像隨地吐痰一樣，人人都吐，你就禁止不了，法不治眾，最后形成第二房產(chǎn)市場，你稅務(wù)局來不來收稅？不收，大量稅收流失；收稅，就是承認(rèn)交易的合法性！
先有市場后有市場管理；先有社會，后有反社會，而后又有了法制，我們的社會學(xué)家應(yīng)該預(yù)計到小產(chǎn)權(quán)房市場有形成的可能，我們的政府應(yīng)該根據(jù)這種預(yù)計采取措施將其納入法制軌道。
*開放農(nóng)村宅基地交易是件很慎重的事情，輕易開放了，很多職業(yè)投資家，甚至鬼子也下鄉(xiāng)掃蕩，大量收購老宅基改建成別墅來營利，很多農(nóng)民會賣了房子到城里來混日子，一旦日子混不下去又會不了老家，社會問題又產(chǎn)生了。
但是政府如果真的實行了房產(chǎn)利得稅政策，農(nóng)村宅基在沒有人收購炒賣的情況下可以開放了，最重要的是能部分解決“三農(nóng)（農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民）”問題，甚至是破解“三農(nóng)”問題的契口，我去過農(nóng)村，很多農(nóng)民的宅基地很大，越窮的地方宅基越大，一百平米不希奇，三個人一條狗；還有的人在城里過得很好了，鄉(xiāng)下房空關(guān)著，這些土地的價值不能得到體現(xiàn)。在房價不被炒作的情況下開放老宅基地的買賣和規(guī)劃互換（比如100平米的土地?fù)Q100平米的樓房），可以在大城市周邊擴(kuò)大城鎮(zhèn)，吸納農(nóng)村人口進(jìn)城，疏散大城市居民去城鎮(zhèn)，逐步地，有序地實現(xiàn)世博的口號，“城市使生活更美好”。
*有人給我描述了另一幅景象：開發(fā)商大量破產(chǎn)，很多房貸會斷供，銀行壞帳大量發(fā)生，股市里由于權(quán)重很大銀行股和地產(chǎn)股的下跌引起股指暴跌，大量股票投資者倒霉，消費信心喪失，外資則趁機(jī)收購我們的資產(chǎn)……，我們各級地方政府收入大幅度減少，最終倒霉的還是人民！
我的回答是不會。在《銀行家》雜志里我看到一個數(shù)據(jù)，到2008年9月底，全國房貸總額是3.3萬億，開發(fā)商們的貸款是5.3萬億，即使房價下跌30%，根據(jù)香港的經(jīng)驗，房貸部分?jǐn)喙┮簿?.2%；5.3萬億這一塊就算壞掉1/3，也就1.8萬億，再說壞掉的本來就是靠不住的帳，盤出來的卻是流動性。
我不知道各級地方政府要那么多錢干什么。已經(jīng)講過，靠賣地不符合“科學(xué)發(fā)展觀”對我們的要求，地賣完了，發(fā)展也就到頭了。我覺得各地政府的收入主渠道應(yīng)該放發(fā)展經(jīng)濟(jì)上，工作重心最好放在發(fā)展適合自己的地方情況。
對付開發(fā)商破產(chǎn)，銀行壞漲都是有辦法的。開發(fā)商破掉幾家，并給有資質(zhì)的，銀行給他們延期還貸，再增加貸款；地方政府原來收去的土地出讓金里退出一點；讓他們加強發(fā)展能力，以適應(yīng)住房消費新高潮。商業(yè)銀行可以向社會和政府的資金管理公司以相等于凈資產(chǎn)值的價格增發(fā)股票募集一點；準(zhǔn)備金里放出一點，央行再創(chuàng)設(shè)一點。央行的儲備為什么一定是金、銀和外匯？既然已經(jīng)有人發(fā)明了鉑金、鈀金，我們也可以發(fā)明“鈮金、鉭金、鎢金”，我們有那么多稀土礦藏，黃金部隊立即對其實行軍管，國家儲備起來，壟斷抬高價格，作為超額發(fā)行貨幣的物質(zhì)儲備。精銅、電解鋁、石油都可以儲備，需要回籠的時候什么東西價格高拋什么。這個工作也可以有國家的資金公司來做。
銀行家們除了研究流通性過大或太小以外，還應(yīng)該多研究流通性的結(jié)構(gòu)性問題。流通性問題就如全國平均降水量問題，每年多5%，或少5%問題不是很大，問題大的是“北旱南澇”和“三月旱八月澇”。商業(yè)銀行要講政治，不要都想又“穩(wěn)妥”又“賺錢”的房貸項目，人人都認(rèn)為最安全最賺錢的地方就是最危險的地方。
上海下崗工人 胡靜波
2009.2.27
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