【導(dǎo)讀】有過(guò)買(mǎi)房經(jīng)歷的人都知道，買(mǎi)房的過(guò)程簡(jiǎn)直就像經(jīng)歷了一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，有朋友說(shuō)買(mǎi)了一次房，瘦了好幾斤。這確實(shí)沒(méi)有夸大，畢竟房產(chǎn)少則上百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)。作為買(mǎi)家，不僅要面對(duì)賣(mài)家，還要提防不誠(chéng)信中介的陷阱。雖然房產(chǎn)中介行業(yè)，大多數(shù)從業(yè)人員都是好的，但是由于利益的驅(qū)使，不誠(chéng)信的中介也頻繁出現(xiàn)。筆者工作中，接到過(guò)各種當(dāng)事人的咨詢和訴訟代理，總結(jié)起來(lái)，少數(shù)不誠(chéng)信中介的陷阱可以概括為以下6招。掌握之后，基本上可以避開(kāi)中介的陷阱。
一、簽合同，買(mǎi)賣(mài)雙方不見(jiàn)面，不給合同正本
這種情況多發(fā)生在簽訂居間協(xié)議的時(shí)候。這時(shí)候中介通常會(huì)說(shuō)，要等另一方簽字后再將合同給你。由于居間協(xié)議多為中介預(yù)先印制的條款，空白處較多，隨后中介由于某種原因，可能會(huì)擅自在合同的空白處加上一些文字。這樣，一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議將難以舉證添加部分非自己真實(shí)的意思表示。更有甚者，有的中介只簽一份正本，保存在在中介處，這樣可能方便中介隨時(shí)修改或增添內(nèi)容。
破解之法：簽完合同后，務(wù)必讓中介復(fù)印一份，并加蓋中介的公章，并寫(xiě)明“此復(fù)印件與原件一致”。如果中介不配合，就拒絕簽合同，或者將已經(jīng)簽字的合同拿走或撕掉。
二、中介工作人員私自收中介費(fèi)卻人間蒸發(fā)
部分中介從業(yè)人員，打著優(yōu)惠的幌子，甚至在沒(méi)有簽訂居間協(xié)議的情況下，就向當(dāng)事人收取中介費(fèi)?；蛘唠m已簽訂居間協(xié)議，但給付中介費(fèi)不開(kāi)發(fā)票，或者只是以中介人員個(gè)人的名義打了個(gè)收條。而當(dāng)這個(gè)工作人員一走了之的時(shí)候，維權(quán)的難度很大。
破解之法：實(shí)務(wù)中，確實(shí)很多中介公司收取中介費(fèi)都不開(kāi)具發(fā)票。如果要求開(kāi)具發(fā)票確有難度，可以要求對(duì)方提供加蓋有中介公司公章或財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)，這樣可以確保費(fèi)用是中介公司收取的，一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議，也有助于維權(quán)。
三、約定不得通過(guò)其他中介成交
中介往往約定，簽訂居間之日起一定時(shí)間內(nèi)，不得再通過(guò)其他中介公司與出售方簽訂該房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，否則承擔(dān)房屋總結(jié)2%的違約金。
破解之法：賣(mài)方往往會(huì)委托多家中介出售房屋。根據(jù)最高人民法院第一批指導(dǎo)案例確定的裁判要點(diǎn)：“房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約?！币簿褪钦f(shuō)，只要房東通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，買(mǎi)家分別通過(guò)不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過(guò)其他中介公司促成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的情況并沒(méi)有利用原中介公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，不需要承擔(dān)違約責(zé)任。
四、欺瞞買(mǎi)賣(mài)雙方，吃差價(jià)
利用第一招，不讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面，故意向買(mǎi)家抬高房?jī)r(jià)，簽正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)再設(shè)法將房?jī)r(jià)寫(xiě)低，并告知寫(xiě)低點(diǎn)可以少繳稅，其實(shí)差價(jià)進(jìn)了中介的腰包。
破解之法：首先，可以向主管部門(mén)投訴，行政部門(mén)會(huì)進(jìn)行處理。同時(shí)注意收集證據(jù)，協(xié)商不成的，可能向法院起訴要求退回差價(jià)。
五、催定金，攬生意
這是中介最常用的一招，畢竟買(mǎi)家交了定金，這筆生意就有希望達(dá)成了。通常中介會(huì)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲很快，如果不支付定金，很可能其他人會(huì)捷足先登。這樣，一種情況是，買(mǎi)家甚至沒(méi)有簽訂定金合同和居間合同的情況下，就交付了一筆定金，只是出具了一個(gè)定金收據(jù)；另一種情況是，含有定金條款的居間協(xié)議并沒(méi)有經(jīng)過(guò)雙方的充分溝通，最后導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。
對(duì)于第一種情況，如果在雙方?jīng)]有對(duì)任何條款進(jìn)行磋商的情況，即交付了定金，如果雙方談不攏而反悔的情況，只需要退還金額即可，收取定金一方不需要任何賠償；對(duì)于第二種情況，在條款沒(méi)有深入了解的情況，即貿(mào)然簽訂合同，對(duì)于主要條款已經(jīng)確定的情況下，收取定金的一方如果違約，要雙倍返還定金，給付定金一方違約，定金要被沒(méi)收。
破解之法：即使你真的想快速達(dá)成交易，也要對(duì)合同的主要條款進(jìn)行充分的溝通，并簽署書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同或者居間協(xié)議。而不要貿(mào)然地交付定金。
六、隱瞞房屋的實(shí)際情況
實(shí)務(wù)中，有的中介登記的信息時(shí)并沒(méi)有拿到房東的產(chǎn)證，對(duì)于房屋的面積等信息，很有可能是按照房東口述所登記的，因此，很可能由于種種原因?qū)е屡c實(shí)際不符。另外，還有可能涉及房屋的抵押、司法查封以及戶口遷移等情況。
破解之法：在簽署買(mǎi)賣(mài)合同（居間協(xié)議）之前，務(wù)必要求中介或者自行前往房產(chǎn)交易中心調(diào)取房屋的登記信息，以了解房屋的真實(shí)狀況。至于戶口問(wèn)題，可以與房東一起與轄區(qū)派出所查詢。
【結(jié)語(yǔ)】以上為實(shí)務(wù)中最常見(jiàn)的問(wèn)題，供買(mǎi)房的朋友參考。房屋交易程序是比較復(fù)雜的，除本文所列內(nèi)容之外，還有很多方面也應(yīng)予以注意。而對(duì)于交易中可能產(chǎn)生的其他陷阱，可以參考筆者的另一篇文章《5招讓您遠(yuǎn)離二手房交易陷阱》。
文/杜繼業(yè)（上海市專職律師，民商法學(xué)碩士，微信號(hào)：ad80805）
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