建筑作品是靠建筑設計過程來體現(xiàn)的，怎樣評判建筑設計的優(yōu)劣？怎樣描述建筑作品的社會價值？若從建筑設計的角度回答，答案是：滿足社會需求，功能設計合理，造型新穎美觀，符合業(yè)主要求。若從市場經濟的角度出發(fā)，答案是：保證社會資源的充分合理應用，以求建筑作品的最大經濟價值。具體而言，建筑平面、建筑層高、建筑面積等都會影響項目造價。以最小的投入得到最大的產出，在建筑設計的每一個環(huán)節(jié)顯現(xiàn)優(yōu)化設計的經濟價值，這是決勝地產項目成功的關鍵。
房地產開發(fā)建設在落實了土地購置等相關手續(xù)后，首先要考慮的是選擇一家建筑規(guī)劃設計單位，但要用怎樣的標準來衡量和確定設計單位？怎樣評估設計單位的作用和價值？怎樣理解和發(fā)揮設計單位的潛在價值？有的開發(fā)商把設計費的低價中標作為選定設計單位的首要條件，這在很大程度上顛倒了主次關系。的確，節(jié)約和控制成本是每家開發(fā)企業(yè)必須認真重視和嚴格對待的問題。土地成本、建造成本、銷售成本、財務成本等構成開發(fā)建設總成本中的設計費用成本，僅占建造成本的3%左右（根據2002年建設部頒發(fā)的建設工程設計收費標準），而好的設計成果不但能夠為開發(fā)商節(jié)省大量的建造成本，同時還能產生數(shù)倍于設計費用的附加值。
建筑設計優(yōu)化在房地產開發(fā)中的實際價值貢獻，因涉及建筑行業(yè)的項目保密規(guī)則，故此次選取的三大案例隱去開發(fā)商及項目名稱。
案例一：隱形浪費
某設計公司完成的600萬平米住宅小區(qū)建設項目，僅鋼筋購置費一項用資3.42億元，經驗測算用鋼指標較大，超出經驗估值。解除了合同設計單位后重新委托一家資質、信譽、能力良好的設計單位，其結構專業(yè)設計人員優(yōu)化結構方案，精心結構計算，筆下完成的結構設計成果經造價咨詢機構詳細計算鋼筋用量，鋼筋購置費1.98億元，僅用鋼資金一項節(jié)省建設投資1.44億元。該開發(fā)商支付了設計公司1800萬元設計費用，避免了1.44億元（相當于8倍設計費）的投資隱性浪費——類似于水電管線的非合理布置；“肥梁胖柱”的混凝土用量增加；不科學的空調系統(tǒng)設計；非簡約式的采暖系統(tǒng)布局；結構基礎方案中的非必要超挖；用電負荷的超功能計算；建筑用材的不當選取等。諸多“隱性浪費”在建筑設計成果中隨處可見，而這種“隱性浪費”很難被人們發(fā)現(xiàn)，也不會引起人們的足夠重視。
在竣工驗收座談會上，負責前期開發(fā)的人員感慨地說：設計費用成本在建筑安裝工程成本中占有很小的百分比，而正是這占有很小百分比的設計機構去完成全過程的建安設計成果，過度壓低設計費用，過短的設計周期，挫傷了設計師的創(chuàng)作熱情，擠掉了設計師的優(yōu)化設計時間，換回了數(shù)倍設計費用等值的“隱性浪費”。
案例二：絕對值高出3億
某房地產開發(fā)建設的住宅小區(qū)，總體規(guī)劃審批后根據開發(fā)商的資金條件，分兩期設計、建設與銷售，一期32萬平米，二期20萬平米。一期開盤后銷售狀況不好，大多客戶反映戶型問題，施工質量問題，使用功能與平面布局不協(xié)調等等。開發(fā)商更換了設計單位，重新委托二期設計工程項目，該設計單位選派了最強設計人員組成專項設計小組，認真研討和總結一期項目的成敗教訓，通過一系列的精心組織、精心設計、精心計算，最終完成的設計成果在整體建設標準不低于一期基礎上呈現(xiàn)的數(shù)據如下：
從以上數(shù)據分析：一期項目建造投資浪費9600萬元（較經驗值）；二期項目建造投資較一期節(jié)省6000萬元；二期銷售收入高出一期1500元/ 平米，絕對值高出3億。
案例三：從爛尾到地標
有一個項目總建設規(guī)模12萬平米，由A、B、C區(qū)組成，規(guī)劃意見下達后分期建設實施，方案設計幾經上報均因日照、消防、控高等問題不能滿足規(guī)劃條件而得不到審批，開發(fā)商違規(guī)主體施工A區(qū)1萬平米的公建形成爛尾項目。開發(fā)無法繼續(xù)，項目整體轉讓，設計單位認真研究分析規(guī)劃設計條件，挖潛技術潛能，合理利用總圖布局、層高控制、功能關系等多渠道多方面的技術手段，最終完成了符合規(guī)劃條件的方案成果，獲得了12萬平米的開發(fā)建設許可，項目如期開盤。開盤價12000元/ 平米，很短時間內幾次調高售價，最高達26000元/平米。該項目獲地標性建筑，體現(xiàn)了較高的經濟價值。從爛尾樓的形成到成功開發(fā)與取得驕人業(yè)績的全過程，充分說明了建筑規(guī)劃設計在房地產開發(fā)建設中的重要作用與經濟價值。
合理、優(yōu)化的建筑設計不但可以節(jié)約項目造價成本，還可以為開放商創(chuàng)造附加經濟價值：標志性建筑作品的產生；成功樓盤的開發(fā)與建設；建設成本的有效控制與資金節(jié)??；固定資產投資的高效回報；充分高效合理的使用土地資源；維護建設法規(guī)的嚴格體現(xiàn)。在房地產界流行著“地段，地段，還是地段”的說法，而對建筑規(guī)劃設計來說，設計是無形資產，設計是生產力，設計是社會財富的創(chuàng)造與奉獻者。
聯(lián)系客服
