摘要：本文從房地產(chǎn)景氣循環(huán)的概念引出房地產(chǎn)市場非景氣的內(nèi)涵，并對市場非景氣的具體特征進行界定，然后總結歸納房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略類型，最后論述了各類不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場非景氣的不同階段應該選擇何種企業(yè)戰(zhàn)略。
論文關鍵詞： 市場非景氣 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 戰(zhàn)略選擇
一、房地產(chǎn)市場非景氣之判斷
（一）、房地產(chǎn)市場非景氣的內(nèi)涵
由于房地產(chǎn)景氣循環(huán)的復雜性和各個專家的認識不同，目前國際上還缺乏一個標準的房地產(chǎn)景氣循環(huán)概念，引用比較多的是由英國皇家測量師協(xié)會（RICS）在1994年《理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)》中給出的概念，即“房地產(chǎn)景氣循環(huán)是指所有類型房地產(chǎn)總收益率的重復性但不規(guī)則的波動；這種波動在其他許多房地產(chǎn)活動指標中也很明顯，但它們的變動落后或領先于上述房地產(chǎn)總收益率周期”。 這里，“房地產(chǎn)景氣循環(huán)”用于表示在房地產(chǎn)市場活動中各種經(jīng)濟變量的循環(huán)，因此，房地產(chǎn)景氣循環(huán)指房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長期趨勢的周期性但并非定期的波動。
從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的角度，房產(chǎn)經(jīng)濟周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟水平所呈現(xiàn)出來的擴張與收縮兩大階段交替出現(xiàn)、復蘇—繁榮—衰退—蕭條四個環(huán)節(jié)循環(huán)往復的周期波動。由于房地產(chǎn)景氣循環(huán)形成于房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，因此，房地產(chǎn)景氣循環(huán)也可以分為四個階段：復蘇、繁榮、衰退、蕭條。從市場供求角度來看，當供過于求時，就產(chǎn)生非景氣現(xiàn)象；通過市場機制的調(diào)整，達到供求平衡，進而產(chǎn)生供不應求，即出現(xiàn)市場景氣現(xiàn)象，因此，景氣與非景氣周而復始的重復就形成了房地產(chǎn)景氣循環(huán)。
綜上所述，本人認為房地產(chǎn)市場非景氣的內(nèi)涵為房地產(chǎn)市場總供給大于總需求，房地產(chǎn)市場各種經(jīng)濟變量表現(xiàn)出不利于房地產(chǎn)總收益率提高的現(xiàn)象，這里的經(jīng)濟變量，例如價格、租金、吸納率，空置率和建筑活動等，并且呈現(xiàn)在房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)的復蘇階段、衰退階段、蕭條階段。
（二）、房地產(chǎn)市場非景氣的特征
根據(jù)房地產(chǎn)市場非景氣的內(nèi)涵及形成原因，其共同特征是空置率較高，房價和租金下降，房地產(chǎn)的總投資下降，市場的總供給大于總需求等，但是不同循環(huán)階段的房地產(chǎn)市場非景氣具有不同的特征。
1、復蘇階段
在復蘇階段前，市場供給過剩達到最低點，空置率達到最高值，然后進入復蘇階段。在這個階段，房地產(chǎn)供給大于需求，購樓者特別是住宅類購樓者在滿足自用的前提下進入市場，但從總體上看房地產(chǎn)交易量不大，價格與租金水平仍然處于較低位置，各類房屋的期房價格仍低于現(xiàn)樓價格。隨著復蘇階段的繼續(xù)，空置率下降（仍高于長期平均空置率），使得市場的租金率開始穩(wěn)定，房地產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)供求關系開始逐漸改善。金融專業(yè)畢業(yè)論文
2、衰退階段
在衰退階段，供給的增長率比需求的增長率高，空置率開始上升，市場上房地產(chǎn)價格總體水平出現(xiàn)了下調(diào)趨勢，特別是現(xiàn)樓價基本上停滯不前甚至有所回落，房地產(chǎn)交易量也明顯減少。在收縮的開始階段，由于供給過剩還不是太嚴重，租金仍在上升，但租金增長的速度開始下降；在收縮開始階段的后期，隨著新的供給越來越多，租金的增長停滯并開始下降。然后，市場參與者發(fā)現(xiàn)市場已經(jīng)下滑，處于開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)轉(zhuǎn)手、停建等現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資量大幅度縮減，房地產(chǎn)市場日漸停止萎縮、衰退的趨勢。
3、蕭條階段
經(jīng)過急速且痛苦的衰退階段后，房地產(chǎn)市場便進入了持續(xù)時間相對較長的蕭條階段。房地產(chǎn)銷售價格和租金水平繼續(xù)維持著衰退期的原值或建造成本，同時期樓價格加速下降，從繁榮時期高于現(xiàn)樓價回復到低于現(xiàn)樓價的水平。伴隨房地產(chǎn)價格的大幅下跌，房地產(chǎn)交易量進一步銳減，其中期房交易量降幅更大，房地產(chǎn)空置率居高不下成為市場的普遍現(xiàn)象。在市場普遍蕭條的情況下，出租者認識到，如果他們的租金不具有競爭性，就將失去市場份額，于是降低租金來獲得租客，有時甚至受益只能和成本相當。最后，在價格暴跌和成交萎縮的雙重打擊下，房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)達到最低點。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略類型
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場日漸規(guī)范、競爭日益激烈，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都逐漸形成了自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
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