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     實務(wù)中有企業(yè)財務(wù)人員知道預(yù)收賬款稅務(wù)機關(guān)會監(jiān)控是否申報預(yù)繳稅款，因此也有的記入了其他會計科目。實際記入其他會計科目，如何金額突然變得很大，稅務(wù)機關(guān)也會關(guān)注。房屋在預(yù)售階段，如果期末預(yù)收賬款大于期初預(yù)收賬款，說明企業(yè)預(yù)收賬款是增加了。

     絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同地區(qū)開發(fā)項目都會應(yīng)當(dāng)?shù)卣笤诋?dāng)?shù)刈怨?，以便各項?yīng)納稅額均在當(dāng)?shù)乩U納。不過項目有大有小，項目大的分期開發(fā)、分期預(yù)售、分期竣工確認(rèn)收入。項目小的，可能沒有分期。如果項目比較大，有分期預(yù)售的情況，可能有一部分預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入，另有后期預(yù)售房增加預(yù)收賬款，即使預(yù)收賬款減少了，也有可能存在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅沒有依法申報的問題。

     不管項目大小，也不管是否分期預(yù)售，如果出現(xiàn)了期末預(yù)收賬款大于起初預(yù)收賬款的情況，說明預(yù)收賬款增加了。出現(xiàn)這種情況，如果增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅申報繳納沒有配比的納稅申報記錄，可能存在以下涉稅風(fēng)險疑點。

     1.可能沒有按規(guī)定預(yù)繳增值稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定的，不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

     適用一般計稅方法計稅的，目前按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)預(yù)收賬款增加數(shù)與上述公司計算的預(yù)繳增值稅進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)不配比，就會進(jìn)行預(yù)警。

     2.可能沒有按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。

     《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。據(jù)此，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收收入÷（1+稅率或征收率）×預(yù)征率

     《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

     據(jù)此，預(yù)交土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。需要提醒的是兩種計算預(yù)繳土地增值稅的辦法企業(yè)可以自由選擇。

     3.可能沒有按規(guī)定確認(rèn)預(yù)售收入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。也就是說，會計上不滿足收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款在企業(yè)所得稅上要作為收入對待。

    《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計毛利率不同地區(qū)存在一定差異，稅務(wù)機關(guān)在進(jìn)行預(yù)警分析時，根據(jù)預(yù)收收入和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項目毛利率進(jìn)行測算，看數(shù)據(jù)是否匹配。

      這個預(yù)警指標(biāo)涉及的政策比較復(fù)雜，這里專門進(jìn)行了政策解讀說明，實際上稅務(wù)機關(guān)預(yù)警比對分析非常簡單，就是按上面不同稅款計算公式計算結(jié)果與納稅人申報記錄進(jìn)行比較，數(shù)額相差較大的，就會被稅務(wù)機關(guān)列入預(yù)警對象。編輯：曾瑩   審核：鄭雨順