（原文發(fā)表于2018年8月26日）
有讀者邀請我寫一寫IRR的事情，對于名詞解釋我一般都是比較怵的，因為寫到最后都會變成抄來抄去。但我也覺得現(xiàn)在市面上對IRR的所有文章，大多都很專業(yè)，非常教科書，同時也相對的，較為刻板，很多概念原理讀的很累。以下我也來嘗試用我的辦法理解IRR。
一、什么是IRR（內(nèi)部收益率）
概念很重要，究其本源意義：就是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。
這個怎么理解呢。
1、先提個問題，2017年的100萬元人民幣和2018年的100萬元人民幣哪個更加值錢？
答：也不用從匯率、可比物價這種考慮，只需要想想2017年100萬元存?zhèn)€余額寶，2018年就有104萬元了，當(dāng)然是2017年的100萬元更加值錢。以2017年作為基準時點，按照余額寶4%的年化利率，2018年的100萬元在2017年就值96.2萬元，那么96.2萬元就稱為折現(xiàn)值，4%稱為折現(xiàn)率。
2、再提個問題，有人花了20萬元買了臺車，租給別人開了3年的順風(fēng)車，按提成收錢，三年的收益分別為8萬、4萬、4萬，第三年結(jié)束的時候把車按照8萬元賣了，問投資順風(fēng)車做3年，和啥都不干存余額寶（4%年化利率）哪個強？
答：計算很簡單，因為投入了20萬元，最后拿回了24萬元，我們可以模擬要多少本錢投入才能賺到這個24萬元，分開算，第一年收入8萬元，折合本金是8/（1+0.04）=7.7萬元，第二年收入4萬元，折合本金是4/（1+0.04）^2=3.7萬元，第三年收入（4+8）=12萬元，折合本金是12/（1+0.04）^3=10.7萬元，相當(dāng)于本錢22.1萬元?？梢钥吹玫剑隙ㄊ情_順風(fēng)車比存余額寶賺得多，折現(xiàn)的本錢比原始的本錢多。
根據(jù)IRR的定義，其實也可以算一下IRR，看看到底有多少利率的理財產(chǎn)品才能比得上投資順風(fēng)車的收益。
期初
第一年
第二年
第三年
投入或收益
-20
8
4
12
用Excel表的irr公式拉一下，就能知道答案，公式就是irr（value），最后的結(jié)果是9%，就是說如果有理財產(chǎn)品年化利率要達到10%，才能比投資順風(fēng)車高。當(dāng)然常規(guī)的算法是插值法，這個就不提了，網(wǎng)上都有。
有人會覺得奇怪，20萬元賺4萬元，其實是賺了20%的凈利率，年化收益率應(yīng)該是20%/3=6.7%，為啥irr能算出來9%，理由就是算的過程中機械得算年化收益率并沒有考慮本金的歸還，計算基數(shù)是20，而irr的計算過程中本金是不斷減少的過程。
3、IRR圖形
我比較喜歡圖形，所以從網(wǎng)上抄了一張圖下來看看，很美的圖：
注：凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率
二、IRR在房地產(chǎn)中的應(yīng)用及注意事項
從上面可以看到，irr其實反映的是項目的收益率，即：在項目中沉淀的每一分錢所能產(chǎn)出的回報率，并用于和銀行利率、通脹率等外部指標(biāo)進行對比，從而評判項目好壞。
1、計算持有的經(jīng)營性房地產(chǎn)物業(yè)
若項目為全可售，在房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的高周轉(zhuǎn)策略之下，項目開發(fā)的IRR會奇高無比，已經(jīng)失去了參考意義，房地產(chǎn)企業(yè)會更多的用銷售凈利率這個指標(biāo)去評判項目。
但是不可售的經(jīng)營性物業(yè)，由于沒法一次性變現(xiàn)算凈利率，但是存在非常明確的一次性凈投入，后期穩(wěn)定收益產(chǎn)出的特點（后期大修費用可以分攤不至于變號），所以只能采用IRR去評價。國外的物業(yè)大多持有經(jīng)營，所以IRR使用非常普遍，就算要資產(chǎn)證券化，機構(gòu)或小散也是要看穩(wěn)定IRR收益的。
2、項目層面IRR和股東層面IRR
項目層面的IRR一般都是采用經(jīng)營性凈現(xiàn)金流量去計算，融資一般不參與計算，因為算的是項目本身的收益情況。此外股東層面的IRR一般都是通過股東的投入和產(chǎn)出的凈現(xiàn)金流量去計算，算的是股東回報的收益率。
PS:在推售講義《房地產(chǎn)收購勾地理論與實踐》
封面如下：
講義3.0版本的目錄如下：
