中國投資咨詢網(wǎng)訊 近6年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年26%的增速，然而另一方面商業(yè)地產(chǎn)問題積聚，困局重重。未來我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢主要分為以下幾個(gè)方面。
1、幾種有開發(fā)潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)
總的來說，目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài)，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本身可能整合的各類資源，進(jìn)行一定的業(yè)態(tài)組合。所謂業(yè)態(tài)組合就是不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場所的組合形態(tài)。業(yè)態(tài)組合是必須在項(xiàng)目開發(fā)前期就完成的對項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行的規(guī)劃，若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使樓盤營銷添加賣點(diǎn)，推進(jìn)樓盤的銷售，也可為項(xiàng)目建成運(yùn)營后實(shí)現(xiàn)長期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
根據(jù)中國目前的生產(chǎn)水平和居民消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力，較具開發(fā)潛質(zhì)的單項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)有以下幾種。
?。?）中等規(guī)模的購物中心
雖然中國人口基數(shù)較大，但人均消費(fèi)能力還處于較低的水平，因此在歐美等發(fā)達(dá)國家常見的商業(yè)業(yè)態(tài)未必完全適合中國國情。比如典型的美國郊區(qū)大型購物中心，就是建立在人均高消費(fèi)能力和汽車文化普的基礎(chǔ)之上。近幾年在國內(nèi)各地紛紛展開的造mall運(yùn)動(dòng)，成功者寥寥無幾，就是忽視國內(nèi)消費(fèi)能力相對較低的結(jié)果。而且中國消費(fèi)者還沒有形成在集中時(shí)間、集中地點(diǎn)進(jìn)行集中消費(fèi)的消費(fèi)文化，而是根據(jù)實(shí)際需求，分別選擇相應(yīng)的購物消費(fèi)場所，使本來就不高的消費(fèi)能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不成熟（少數(shù)城市除外），而粗放型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、底商等供應(yīng)量已經(jīng)趨于飽和。因此，中等規(guī)模的購物中心無論在檔次還是消費(fèi)容量方面都適應(yīng)于現(xiàn)階段的國情。
?。?）社區(qū)商業(yè)
社區(qū)商業(yè)是近幾年在北京及全國房地產(chǎn)市場中盛行，并發(fā)展起來的商業(yè)地產(chǎn)形式。不是住宅內(nèi)的商鋪都是社區(qū)商業(yè)，只有以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要、進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)、位置相對集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務(wù)面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能稱之為社區(qū)商業(yè)物業(yè)。
社區(qū)商業(yè)空間與社區(qū)住宅唇齒相依，它的消費(fèi)者群體直指社區(qū)住戶。
?。?）旅游地產(chǎn)
目前市場上比較認(rèn)可的旅游地產(chǎn)包含四類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假襯、產(chǎn)權(quán)酒店等； 第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。
以“旅游帶銷售的模式”是旅游地產(chǎn)發(fā)展的主流。隨著國民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐漸放大，開始轉(zhuǎn)向以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、 運(yùn)動(dòng)置業(yè)為代表的舒適住宅運(yùn)動(dòng)。旅游地產(chǎn)正是基于消費(fèi)者的這種消費(fèi)變化開始蓬勃興起。
?。?）具休閑功能的商業(yè)地產(chǎn)
據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場所的客流有6 5％以上是為了娛樂旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費(fèi)，在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費(fèi)，參與抽獎(jiǎng)、表演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費(fèi)，僅三成多的人是為購物而來，而體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見，體驗(yàn)式的消費(fèi)購物將成為未來消費(fèi)模式的新寵。因此，在客流量充足的一級城市開發(fā)商發(fā)展針對這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤空間。
體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，所帶來的人氣是購物消費(fèi)的重要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場與客戶，需要在商業(yè)購物環(huán)境的設(shè)計(jì)中增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段環(huán)境、自身特點(diǎn)，以客戶的偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì)。目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)臺。比如大型的挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動(dòng)成為空間組織的新亮點(diǎn)，甚至有些商業(yè)廣場把城市的文化活動(dòng)與集會功能納入進(jìn)來，此外娛樂與運(yùn)動(dòng)設(shè)施也開始以最刺激的方式吸引新新人類的另類消費(fèi)需求。因此，特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性為體驗(yàn)式消費(fèi)購物環(huán)境的特點(diǎn)，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)于一體的業(yè)態(tài)組合科學(xué)、特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力。
2、高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式——商業(yè)綜合體
隨著城市的發(fā)展，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺，個(gè)人生活成本加大、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低，在這種情況下，城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)等行業(yè)領(lǐng)袖提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來的城市建設(shè)，招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，這被認(rèn)為是拉開了中國城市化進(jìn)程的序幕，開啟了中國城市綜合體的發(fā)展。
城市綜合體(英文為HOPSCA)是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心(Shopping mall)、會議中心(Convention)、公寓(Apartment)首個(gè)英文字母的縮寫。也就是說，每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率綜合體。因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”。
“城市綜合體”的基本特點(diǎn)是：（1）規(guī)模大。一般的“城市綜合體”的建筑面積都是30萬至80萬平方米，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著重要的角色。（2）功能強(qiáng)。通常“城市綜合體”都包括大型商業(yè)中心、五星級酒店、寫字樓及大型公寓，各類功能之間互相疊加和補(bǔ)充。（3）整體統(tǒng)一性。建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。（4）大空間尺度。室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。（5）通道樹型交通體系。將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。（6）現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。
（7）高科技集成設(shè)施。具備高科技和高智能的先進(jìn)設(shè)施。
城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開發(fā)的浪潮。各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在城市綜合體內(nèi)互動(dòng)，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%。此外，還可以帶動(dòng)大量就業(yè)和巨額稅收，帶動(dòng)一個(gè)城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在城市規(guī)劃建設(shè)方面起到巨大作用。紐約的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、東京的六木本，每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的開放式街區(qū)。據(jù)中國社會科學(xué)院2009年《城市藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，截至2008年末，我國城鎮(zhèn)化人口為6.07億。麥肯錫2008年3月預(yù)測稱，按照目前中國城市化的發(fā)展趨勢，中國城市人口將于2025年達(dá)到9.26億，到2030年將突破10億。未來20年，我國城市新增人口將在4億左右，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開發(fā)之路，城市綜合體是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng)。
做城市綜合體，開發(fā)商需具備相當(dāng)強(qiáng)的資金實(shí)力，如果酒店、商場是開發(fā)商自己持有的，在銀行只能提供短期貸款的前提下，綜合體就是一個(gè)很好的商業(yè)模型:公寓、寫字樓可以銷售，開發(fā)商通過這些可以消費(fèi)的產(chǎn)品迅速完成資金的回轉(zhuǎn)，以此支持酒店和購物中心的運(yùn)營，這是其獲得大量不動(dòng)產(chǎn)的新方式。對于市民而言，綜合體是一個(gè)全天候的生活消費(fèi)娛樂中心，可以滿足人們的多種需求。
“城市綜合體”雖然具有很多優(yōu)勢，但并不是所有開發(fā)商都能開發(fā)此種產(chǎn)品，也不是所有城市都適合開發(fā)“城市綜合體”，它對開發(fā)商和城市有著極高的要求。對城市來說，必須具備足夠的終端消費(fèi)能力；“城市綜合體”要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套，因?yàn)閹缀跛械摹俺鞘芯C合體”建筑都是建在一個(gè)城市的中心區(qū)域、核心位置，交通便利、商圈繁榮。對開發(fā)商來說，須具有雄厚的實(shí)力和高素質(zhì)。“城市綜合體”作為高投入、多功能、大體量建筑群，投資至少需要20-30億，因此對開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這也就需要開發(fā)商有能力控制開發(fā)節(jié)奏。此外，“城市綜合體”的開發(fā)建設(shè)從定位、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、中期開發(fā)建設(shè)、后期運(yùn)營管理每個(gè)環(huán)節(jié)都涵蓋了大量的技術(shù)專業(yè)知識，要求開發(fā)商有一定的資源配套能力。
城市綜合體應(yīng)當(dāng)是各種物業(yè)類型的有機(jī)搭配，而不是隨機(jī)組合，否則可能導(dǎo)致整體項(xiàng)目后期無法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性運(yùn)營，放棄了長期現(xiàn)金流的收入。城市綜合體的不同業(yè)態(tài)屬于不同的專業(yè)領(lǐng)域，在管理上，購物廣場、寫字樓、公寓等都屬于不同的領(lǐng)域，需要培養(yǎng)不同的團(tuán)隊(duì)去管理、運(yùn)營。如果開發(fā)商能夠在每個(gè)領(lǐng)域培養(yǎng)一支獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)，在總體上又能使這些獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)有共同的調(diào)控目標(biāo)，就能比較好地控制投資風(fēng)險(xiǎn)。但這個(gè)過程本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)鏈，如果城市綜合體中一個(gè)業(yè)態(tài)失敗了，就可能影響其他的業(yè)態(tài)，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。
3、主題和特色商業(yè)地產(chǎn)
從世界其他國家的成功項(xiàng)目來看，建筑形式及風(fēng)格特色在很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)對消費(fèi)者吸引力的大小。但在目前的中國，發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)僅僅局限在招商上面，殊不知“主題特色”才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營的基礎(chǔ)。 近幾年來，由于中國商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，越來越多的國外商業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)公司紛紛造訪中國，針對中國目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的種種問題，對比國外先進(jìn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，他們提出，未來中國商業(yè)地產(chǎn)要朝兩個(gè)方向發(fā)展。
?。?）挖掘地方文脈
目前中國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還是現(xiàn)代國際式或歐美風(fēng)格，明顯可以看到對本土特色的挖掘還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從發(fā)展的眼光來看，越是民族的才越是國際的。本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚(yáng)光大是世界各國建筑文化的共同發(fā)展目標(biāo)。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的傳承也當(dāng)仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。上海新天地的成功，實(shí)際上就是對本土文化特色充分挖掘的成功。
中國有很多歷史文化名城、古城、古鎮(zhèn)，但由于歷史的原因，大多遭到嚴(yán)重的破壞。舊城老商業(yè)銜區(qū)隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸沒落，但它們作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)，亟需復(fù)興其原有活力，這是打造獨(dú)特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可利用的基本素材。
從世界范圍來看，任何商業(yè)地產(chǎn)都不能忽略當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地域特色。在這方面，歐洲的舊城保護(hù)及改造經(jīng)驗(yàn)和做法值得我們學(xué)習(xí)，其核心指導(dǎo)思想就是保護(hù)性開發(fā)。而這種有限度的開發(fā)不僅不會降低開發(fā)帶來的商業(yè)價(jià)值，而且可以帶動(dòng)旅游資源的挖掘。老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興，不僅僅是舊有建筑功能及設(shè)備的更新，更是綜合環(huán)境的整治，包括建筑外觀、街道空間、廣場空間、環(huán)境綠化的整體性規(guī)劃。
?。?）重視商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀職能
商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的外在表現(xiàn)形式是各種建筑物、構(gòu)筑物及廣場和街道空間，其外觀形式色彩的豐富性和多樣性遠(yuǎn)勝其它單一的建筑類型，如寫字樓、酒店、住宅等。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)除了滿足商業(yè)利用價(jià)值外，其對城市景觀的影響是至關(guān)重要的，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會價(jià)值的統(tǒng)一。
特別是中國目前處于城市建設(shè)的高峰期，尤其需要注意重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的城市景觀功能。如有可能，與政府合力打造城市標(biāo)志性建筑，這有助于獲得更多的政府支持，有利于項(xiàng)目的融資和運(yùn)營管理。
