文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 肖磊
關(guān)于此次房地產(chǎn)市場大規(guī)模的調(diào)控政策，很多分析認(rèn)為，真正的目的在于“降一線、穩(wěn)二線、活三線”，意思可能是，要給一線城市房價降溫（不是降價），穩(wěn)住二線城市，把需求推到庫存較高的三線城市，使其“活”起來。
如果政策制定者真是這個邏輯，那實(shí)在不敢恭維，這就好比說，證監(jiān)會出了一個對股民的限購政策，目的是降低對創(chuàng)業(yè)板的炒作，穩(wěn)定中小板股價，把“過剩”需求推到大藍(lán)籌。可能嗎？
一
為什么說一線城市的房價更像是創(chuàng)業(yè)板股價，是因?yàn)橐痪€城市的房價具備大幅波動的條件，一個是有足夠多的概念（比如工作機(jī)會、教育、醫(yī)療等等），另一個是高流動性。但這并不僅僅適用于價格上漲。日本房價下跌的時候，東京等一線城市跌得最慘。
正是因?yàn)橐痪€城市聚集效應(yīng)明顯，一旦出現(xiàn)恐慌，更容易導(dǎo)致“踩踏”事件，且由于總市值巨大，買方幾乎難以承接，價格的調(diào)整幅度往往遠(yuǎn)大于三線城市。一線城市的房價特點(diǎn)是，漲的時候漲得多，跌的時候跌得多（是典型的創(chuàng)業(yè)板走勢），所謂的一線城市抗跌，只是一種想象罷了。
二
從2015年下半年開始，為了“去庫存”和保增長等目的，信貸市場對購房者的支持迅速擴(kuò)大，由信貸擴(kuò)張支撐的房價完全進(jìn)入到了投資交易主導(dǎo)的時代，這種情況下，沒有投資者愿意持有換手率極低的三、四線城市房產(chǎn)。哪里的房子價格波動更大、更容易成交，就會買入那里的房子，這跟股民選擇炒創(chuàng)業(yè)板還是持有大藍(lán)籌邏輯一致。
房子已成為一個交易標(biāo)的，諸多民眾購買房子的目的不再是居住消費(fèi)，而是博取價格上漲收益。作為金融交易資產(chǎn)，一線城市有足夠的概念忽悠下一個接棒者，這一點(diǎn)非常重要。也正是這一點(diǎn)，使得一線城市房價的上漲，幾乎是指數(shù)級別，全社會新增信貸大部分進(jìn)入到了房貸市場。房價，更具體的來說，體現(xiàn)的僅僅是信貸問題，而非需求問題。
三
在房子成為金融投資交易標(biāo)的之后，“限貸”實(shí)際上跟期貨市場提高保證金比例道理一致。提高首付款比例，實(shí)際上就是降低了杠桿、大幅抬升了買漲者的成本。
國際市場無論是商品期貨，還是金融期貨，一旦出現(xiàn)過度的投機(jī)，交易所和相關(guān)機(jī)構(gòu)都會采取提高保證金比例的方式，來遏制炒作，這一點(diǎn)無可厚非。只是市場低估了本輪房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中“限貸”的影響力，拿北京來說，購買第二套房子需要50%的首付款，看上去依然可以貸款50%，但由于房價早已上漲到了一定價位，拿50%首付款去買房，在三年前，可能就相當(dāng)于全款買房（這幾乎扼殺了大多數(shù)人的購房意愿）。
然而，跟“限貸”比起來，“限購”對市場的抑制更加直接。一方面買房的成本在迅速提高，投資者的意愿和預(yù)期在迅速降低，另一方面購房群體迅速減少，這種情況下價格如果不出現(xiàn)跳空下跌，那是沒有道理的。
四
如果一線城市房價下跌，二線城市能穩(wěn)得住嗎？顯然不能。這就好比說，黃金價格下跌的時候，你鼓勵大家買白銀，穩(wěn)住白銀價格，這幾乎是不可能的。此次國慶期間，黃金價格下跌了4.5%，白銀價格卻下跌了8.7%，比黃金跌幅大得多。
一線城市的房價，永遠(yuǎn)是二線城市的風(fēng)向標(biāo)，如果一線城市有風(fēng)吹草動，投資者首先拋售的是二線城市，以應(yīng)對一線城市的不確定。因?yàn)橥顿Y者都有一個潛在的認(rèn)識（盡管這個認(rèn)識是錯誤的），如果價格下跌被套，持有一線城市的房產(chǎn)解套機(jī)會更大，也就是說會拋掉二線城市，死扛一線城市。
五
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有公共產(chǎn)品的價格是可以“穩(wěn)”住的，比如公共汽車、地鐵等，你不可能因?yàn)槌俗娜嗽龆喽S時漲價。除了公共產(chǎn)品，其他所有的商品都很難將價格穩(wěn)定在某一水平，尤其是房產(chǎn)價格，相比其他市場流動性要低得多，一旦需求受限，成交量下滑，很多投資者會迅速大幅降價以求盡快脫手，價格波動往往更加劇烈。你不可能干預(yù)賣房者的報(bào)價，你更難以預(yù)測在面對下跌時，投資客到底會有多恐慌。
六
普通住宅應(yīng)該是按需供應(yīng)，以色列經(jīng)常為了獲得幾百平米的猶太人定居點(diǎn)建設(shè)用地，不惜跟巴勒斯坦打仗。住宅需求是民眾最基本的需求，只要有需求，就必須得增加土地供給來蓋房子，中國的一線城市雖然土地緊缺，但還沒緊缺到像以色列一樣的程度吧。
中國諸多城市，以各種名義（比如控制人口等等）搞土地限售，市場只能哄抬地價，最終按房子供給來決定人口規(guī)模，而不是以增加住宅供給來滿足人口增長。導(dǎo)致房價畸形嚴(yán)重，除了炒家以外沒有多少民眾能買得起房。時下，對于大多數(shù)民眾來說，要么透支爺孫三代積蓄高價買房（財(cái)富一次性向頂端轉(zhuǎn)移），要么無條件承受越來越高的租金（抑制其他消費(fèi)）。
七
歸根結(jié)底，普通住宅只是老百姓用來居住的最基本商品，普通住宅甚至可以說是一種半公共產(chǎn)品。
政府的職責(zé)在于，提供充足的普通住宅，對老百姓最基本住房需求提供補(bǔ)貼和保障，而對于奢侈需求，比如別墅、大面積的公寓等等，根本不需要“限購”，且應(yīng)該鼓勵“炒作”，然后對增值部分征稅就可以了（操作方面還需要具體關(guān)注立法和程序等等），拿這個稅錢去補(bǔ)貼民眾的普通居住需求，如此可能會減緩因房子問題進(jìn)一步拉大的貧富差距。
現(xiàn)在的問題是，大家都在炒普通住宅，而且是全民參與的炒作，房價增速在遠(yuǎn)高于民眾收入增速數(shù)倍的軌道上運(yùn)行。后果是什么呢？
八
中國的生產(chǎn)能力毋庸置疑，我們已是全球最大的鋼鐵、水泥等生產(chǎn)國，全球諸多領(lǐng)域充斥著“中國制造”，但諸多城市房子問題似乎一直處在“緊缺”狀態(tài)。在國內(nèi)同樣稀缺的原油、黃金等重要戰(zhàn)略資源可以靠進(jìn)口來滿足巨大的供給缺口，房子則沒法用進(jìn)口解決。
一線城市人口凈流入，需求持續(xù)，而土地供給嚴(yán)重不足，這是一線城市“百炒不厭”的概念；反過來，三、四線城市人口凈流出，土地供給卻嚴(yán)重過剩。市場配置資源的能力失效，說到底，是土地被壟斷的問題（因?yàn)椴荒苓M(jìn)口，很多人認(rèn)為土地是唯一可以一直壟斷下去的資源）。
但所有人為的稀缺都是不可持續(xù)的，人均土地面積比中國少的國家比比皆是，故意制造稀缺往往會自毀前程（香港是個好案例），況且價格可以讓稀缺變成過剩，任何足夠稀缺的資產(chǎn)，當(dāng)價格漲到一定程度，需求自然就下降了。
隨著中國勞動力人口拐點(diǎn)的推進(jìn)（2012年中國勞動力人口拐點(diǎn)就已出現(xiàn)），建筑成本持續(xù)飆升，再加上老齡化的到來，中國對土地的開發(fā)能力將急劇下降。也就說，中國諸多明確要嚴(yán)控人口的城市，在國民開發(fā)能力最強(qiáng)、開發(fā)成本最低、開發(fā)效率最高、需求最大的時候，沒有更多的投放土地。這是一個巨大的錯誤。
(本文作者介紹：財(cái)經(jīng)專欄作家)
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