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居
間
合
同
房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方往往會(huì)在房產(chǎn)中介的撮合下簽訂一份《居間合同》。
一些購(gòu)房者認(rèn)為《居間合同》顧名思義只是雙方磋商階段簽訂的意向性合同，并不能完全鎖定交易，當(dāng)遇到賣(mài)方跳價(jià)違約時(shí)購(gòu)房者沒(méi)有意識(shí)到可以憑借《居間合同》來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
而另一些購(gòu)房者卻因?yàn)閷?duì)《居間合同》鎖定交易的效力過(guò)于自信，沒(méi)有及時(shí)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》來(lái)明確房產(chǎn)交易的主要條款和細(xì)節(jié)，導(dǎo)致房產(chǎn)交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行下去，錯(cuò)失心儀的房產(chǎn)。
那么，什么樣的《居間合同》才能鎖定交易呢？
案例一
（2015）浦民一（民）初字第29513號(hào)
原告和被告簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定原告向被告購(gòu)買(mǎi)浦東新區(qū)某處房產(chǎn)，總價(jià) 680 萬(wàn)元。
原告向被告支付定金 20 萬(wàn)元。被告在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》之前已告知原告房產(chǎn)存在抵押，后原告考慮到房產(chǎn)可能會(huì)存在被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)，遂在居間合同簽訂后要求首付款支付至監(jiān)管賬戶而不是直接支付給被告。
被告不同意原告的請(qǐng)求，導(dǎo)致雙方交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，原告起訴要求被告雙倍返還定金。
法院認(rèn)為，雙方在簽訂居間合同時(shí)，就正式合同的內(nèi)容及補(bǔ)充條款進(jìn)行了協(xié)商，并口頭約定簽訂正式合同的日期，而從居間合同內(nèi)容來(lái)看，該合同未約定房屋過(guò)戶及交房時(shí)間，也未約定逾期交房、過(guò)戶或支付房款的違約責(zé)任，結(jié)合上述事實(shí)可以認(rèn)定雙方簽訂的居間合同應(yīng)屬預(yù)約。
現(xiàn)原告以資金安全為由要求通過(guò)資金監(jiān)管的方式支付首付款，而兩被告則要求直接支付其首付款，雙方由此產(chǎn)生爭(zhēng)議致正式合同未能簽訂，系不可歸責(zé)于雙方的事由，故原告要求解除居間合同并返還定金，法院予以支持。原告要求雙倍返還定金的訴請(qǐng)，法院不予支持。
案例二
（2016）滬0117民初5685號(hào)
原告和被告簽訂《居間合同(買(mǎi)賣(mài))》，對(duì)房產(chǎn)的位置、房號(hào)、房?jī)r(jià)、支付方式、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，原告向被告支付了定金 2 萬(wàn)元。后被告以兒媳戶口不肯遷出為由，不同意簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
原告遂起訴要求繼續(xù)履行合同。
法院認(rèn)為：雙方簽訂的合同對(duì)于交易房屋的具體坐落、面積、房款、付款方式、附屬設(shè)施、違約責(zé)任、交房時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)等均進(jìn)行了約定，已經(jīng)具備了房屋買(mǎi)賣(mài)的主要條款，且并未明確本合同僅為預(yù)約合同，雙方需要另行簽訂本約合同，故雙方依據(jù)《居間合同(買(mǎi)賣(mài))》已經(jīng)形成了房屋買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系。被告關(guān)于無(wú)法遷戶口而合同無(wú)法履行的抗辯意見(jiàn)，缺乏法律依據(jù)，法院對(duì)此不予采納。
最終法院判決繼續(xù)履行合同，原告在 10 日之內(nèi)付清房款，被告在 10 日之內(nèi)將房屋過(guò)戶至原告名下，并將房屋交付給原告。
律師分析
——居間合同是如何鎖定交易的
從上述兩個(gè)案例可以看出，居間合同能否鎖定交易，關(guān)鍵是看其性質(zhì)是預(yù)約合同還是本約合同。
1
預(yù)約和本約合同的差異
預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一個(gè)確定性合同即本約的協(xié)議，預(yù)約人依此享有請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約合同的權(quán)利，但不得依此直接請(qǐng)求對(duì)方履行本約中的實(shí)體義務(wù)。
通俗點(diǎn)說(shuō)，如果買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《居間合同》被認(rèn)定為預(yù)約合同，當(dāng)賣(mài)方違約，買(mǎi)方只能請(qǐng)求適用定金罰則或《居間合同》中的違約條款來(lái)主張賠償，而不能直接要求賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，將房屋過(guò)戶到買(mǎi)方名下。
如果《居間合同》被認(rèn)定為本約合同，則買(mǎi)方有權(quán)要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，將房屋過(guò)戶到買(mǎi)方名下。
2
房產(chǎn)交易中預(yù)約合同和本約合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
區(qū)別房產(chǎn)交易中《居間合同》是預(yù)約合同或本約合同的主要標(biāo)準(zhǔn)是看其是否包含了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同又應(yīng)當(dāng)具備哪些主要條款呢？
一般而言，如果《居間合同》對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人、房屋座落、房屋價(jià)款、付款方式、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交付、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，通常該《居間合同》較易認(rèn)定為是本約合同，即雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系已經(jīng)基本成立。
律師建議
——鎖定房產(chǎn)交易五連招
第 一 招
明確約定居間合同性質(zhì)
買(mǎi)賣(mài)雙方可以根據(jù)實(shí)際需要，直接在居間合同中約定此合同的性質(zhì)是預(yù)約合同還是本約合同，即雙方當(dāng)事人完全可以在合同中用明確的文字來(lái)說(shuō)明居間合同的目的是鎖定交易，或者僅僅是達(dá)成初步交易意向。
當(dāng)然，如果雙方希望鎖定交易，《居間合同》應(yīng)當(dāng)具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)約定的必備條款。
第 二 招
杜絕違反交易習(xí)慣的約定
在部分案例中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的居間合同具備了房屋買(mǎi)賣(mài)的主要條款，但是一些條款與交易習(xí)慣不符（比如合同中約定買(mǎi)家貸款到賣(mài)家賬戶后，賣(mài)家才配合過(guò)戶）。
該約定實(shí)際無(wú)法履行，有存在被認(rèn)定為雙方對(duì)支付方式約定不明的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致該《居間合同》無(wú)法實(shí)現(xiàn)鎖定交易的效果。
第 三 招
嚴(yán)格區(qū)分不同性質(zhì)違約條款
居間合同如果是預(yù)約性質(zhì)，雙方的義務(wù)是在一定條件下簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，相對(duì)應(yīng)的違約條款是針對(duì)違約方不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而設(shè)定的；如果居間合同是本約的性質(zhì)，買(mǎi)方的主要義務(wù)支付房款，賣(mài)方的主要義務(wù)是配合過(guò)戶和交付房屋，因此違約條款的設(shè)置也需要針對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的義務(wù)而定。一旦出現(xiàn)混淆，會(huì)給居間合同性質(zhì)的認(rèn)定帶來(lái)不確定性。
第 四 招
審慎填寫(xiě)格式合同
目前房產(chǎn)交易中使用的居間合同，多為房產(chǎn)中介提供的格式合同。
雙方在簽訂合時(shí)切忌馬虎，少填或漏填將會(huì)被認(rèn)定為沒(méi)有約定或約定不明，極易引發(fā)糾紛（如房屋地址不寫(xiě)戶號(hào)、違約條款不填寫(xiě)）。
房產(chǎn)中介作為居間方應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，避免使交易各方的權(quán)利義務(wù)處于不確定的狀態(tài)。
第 五 招
積極履行彌補(bǔ)合同瑕疵
如果簽訂的《居間合同》存在瑕疵，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)簽正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，盡快明確雙方在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的主要權(quán)利義務(wù)，以達(dá)到鎖定交易的目的。
如一方有違約的傾向，守約方在積極履行自身義務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)通過(guò)書(shū)面形式催告對(duì)方履行其義務(wù)，為下一步維權(quán)做好準(zhǔn)備。
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