作者：易鋪網(wǎng)CEO陳建明
買房投資自古以來(lái)就是國(guó)內(nèi)外百姓理財(cái)?shù)闹匾x項(xiàng)，在當(dāng)今的中國(guó)更是如此，回顧房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的20年，相信不少買房投資的朋友都有體會(huì)：傳統(tǒng)買房投資觀念指導(dǎo)下的買房置業(yè)回報(bào)率真的很慚愧！
傳統(tǒng)買房投資觀念的核心：以租金收益作為投資的主要目標(biāo)！在這個(gè)目標(biāo)下不少人投資購(gòu)買租金收益比住宅好的商鋪、寫字樓、商住公寓等，過(guò)去20多年的結(jié)果是：北京、上海、深圳一線城市的住宅雖然租金回報(bào)率不到5%，可是價(jià)格上漲超過(guò)20倍；但是寫字樓、商住公寓價(jià)格上漲3-5倍，商鋪個(gè)案差別很大，上漲幅度在10倍左右，10年租金也就拿回相當(dāng)于一個(gè)房?jī)r(jià)的租金收益。
很顯然過(guò)分關(guān)注租金回報(bào)進(jìn)行的寫字樓、商住、商鋪投資，綜合考慮升值+租金收益，會(huì)發(fā)現(xiàn)在一線城市明顯不如租金略差的普通住宅，普通住宅升值在一線城市絕對(duì)超越其他商業(yè)用途房產(chǎn)的收益。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)是這樣的：北京西直門附近的普通二手住宅售價(jià)現(xiàn)在每平米8-10萬(wàn)，同地段的二手商住公寓、二手寫字樓每平米價(jià)格也就4萬(wàn)左右，大家都清楚，當(dāng)年這些寫字樓、商住公寓的售價(jià)可是比住宅還貴；潘石屹的SOHO中國(guó)當(dāng)年為中國(guó)投資置業(yè)者打造的SOHO系列項(xiàng)目，這些業(yè)主現(xiàn)在后悔不該當(dāng)年是必然，買SOHO商鋪的投資者，說(shuō)起來(lái)都是淚，有些甚至顆粒無(wú)收，買SOHO寫字樓和商住公寓的租金也就那樣，二手價(jià)格和周圍二手住宅價(jià)格相比，幾乎腰斬。
每個(gè)人的財(cái)富都不是白來(lái)的，但是選擇很重要：如果你選擇了一線城市的普通住宅投資，那你必須開心；如果你選擇了商鋪、寫字樓、商住公寓等，那么狠遺憾，升值+租金回報(bào)綜合算，不如同地段住宅的一半！
過(guò)分關(guān)注租金回報(bào)的房產(chǎn)投資為什么會(huì)出現(xiàn)不堪的結(jié)局呢？我的觀點(diǎn)是：在城市化發(fā)展過(guò)程中，租金回報(bào)和升值并非很多書呆子整天講的“租售比”等概念，而是方向關(guān)系，租金收益越穩(wěn)定，升值反而越?。蛔饨鹗找嬖讲环€(wěn)定，升值空間反而更大。世界上沒(méi)有兩全的，買寫字樓、公寓、商鋪，租金更高、更穩(wěn)定，結(jié)果就是升值不如租金略差的住宅！
除了上面的原因，我們必須清楚，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅收政策更加鼓勵(lì)普通住宅的投資交易，住宅交易稅費(fèi)成本無(wú)非5.6%的增值稅，而且超過(guò)2年還免征；1-3%不等的契稅；以及免征的土地增值稅和其他小項(xiàng)的稅費(fèi)?？墒巧啼?、公寓、寫字樓等的交易稅費(fèi)奇高：土地增值稅：可提供上手購(gòu)房發(fā)票的，土地增值稅=【轉(zhuǎn)讓收入-上手發(fā)票價(jià)（每年加計(jì)5%）-有關(guān)稅金】×適用稅率，不能提供上手購(gòu)房發(fā)票的，土地增值稅=（轉(zhuǎn)讓收入-轉(zhuǎn)讓收入×90%）×30%；個(gè)人所得稅：據(jù)實(shí)征收為（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%，核定征收為轉(zhuǎn)讓收入×7.5%×20%. 轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用相當(dāng)于個(gè)人凈收入；增值稅及附加稅：可提供上手購(gòu)房發(fā)票的，為（轉(zhuǎn)讓收入-上手發(fā)票價(jià)）×5.5%，不能提供上手發(fā)票的，為轉(zhuǎn)讓收入×5.5%，稅費(fèi)為差額的5.56%；土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價(jià)款的3%征收等。從上述稅收政策看，商鋪、寫字樓、公寓很高的納稅成本意味著交易活躍度大大降低，收益空間大大縮小。
現(xiàn)在不少在售的寫字樓、商住公寓、商鋪?lái)?xiàng)目，開發(fā)商故事講得很多，也是一輪一輪漲價(jià)，但是升值收益有限是不爭(zhēng)論的事實(shí)，對(duì)于追求穩(wěn)健投資的投資者來(lái)說(shuō)可以選擇，但是大家必須清楚不能指望升值收益了！
文章來(lái)源：公眾訂閱號(hào)-“建明財(cái)智”
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陳建明先生，清華大學(xué)本科、北大國(guó)際MBA畢業(yè)，CCTV2央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員、易鋪網(wǎng)CEO，長(zhǎng)期致力于房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，希望為普羅大眾房產(chǎn)投資、創(chuàng)業(yè)保駕護(hù)航！
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