買賣不破租賃與合同的概括轉(zhuǎn)移
泰山區(qū)法院 尹棟 馬翔
【裁判要旨】
《中華人民共和國合同法》第二百二十九條[1]關于買賣不破租賃原則的規(guī)定，是基于承租人在租賃物所有權(quán)發(fā)生變動時對租賃房產(chǎn)占有的維持，而并非租賃合同權(quán)利義務的概括轉(zhuǎn)移。
【案情】
2010年9月27日，孫某與張某簽訂商鋪租賃合同，約定孫某將其商鋪租賃給張某，租賃期限為2010年11月1日至2013年10月31日，月租金標準為5000元，按季度交納租金，先交錢、后用房。合同同時約定如張某逾期2個月支付租金，孫某有權(quán)提前解除合同。在張某放棄優(yōu)先購買權(quán)后，孫某與劉某于2011年11月30日簽訂商品房買賣合同，將上述房屋出售給劉某。后劉某以買房之前張某拖欠孫某房租半年為由訴至法院，請求解除雙方租賃合同，被告立即騰退租賃房屋。
被告張某辯稱，劉某買房后，我并沒有拖欠原告房租，之前和孫某之間是有過拖欠房租，這和劉某無關，請求法院駁回其訴求。
【爭議】
本案爭議的焦點在于買賣不破租賃是否屬于合同權(quán)利義務的概括轉(zhuǎn)移。對此審判實踐中存在兩種觀點：
一種觀點認為，租賃物的轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生了債的概括轉(zhuǎn)移的效果。買受人購買房屋后，因租賃合同產(chǎn)生的權(quán)利義務全部轉(zhuǎn)歸買受人承繼。無論是買賣合同成立前還是成立后，出租方應承擔的義務，承租方均可以向買受人主張權(quán)利；同樣，出租方享有的權(quán)利，買受人均可以向承租人予以主張。買受人如果承擔了買賣合同成立前的義務，可以按照買賣合同的約定向出賣人追償；同樣，如果行使了權(quán)利，出賣人可以追償。
另一種觀點認為，出租人將租賃物的所有權(quán)讓與他人時，就等于是將出租人的地位也讓與了他人。[2]原告購買房屋后，孫某與張某的房屋租賃關系在原被告之間當然延續(xù)。該延續(xù)并不需要經(jīng)過原告劉某的同意，而是基于《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定而產(chǎn)生。但應當明確的是，買受人是與承租人建立了一種新的房屋租賃關系，買賣合同成立前的權(quán)利和義務均不必然轉(zhuǎn)移給買受人。
【評析】
筆者贊同第二種觀點。
第一，買賣不破租賃原則的實現(xiàn)并不必然要求租賃合同權(quán)利義務概括轉(zhuǎn)移。買賣不破租賃實質(zhì)上是為了保護承租人的利益，使得租賃權(quán)這種債權(quán)具有了對抗第三人的物權(quán)效力，進而承租人對于買受人的無權(quán)占有轉(zhuǎn)化為有權(quán)占有。這樣, 既簡化了當事人之間重新訂立新合同的程序, 又節(jié)省了重新訂立合同的成本和產(chǎn)生的費用, 有利于交易便捷，維護經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，同時有利于社會誠信的維護。而這些立法價值和目的只要求租賃合同繼續(xù)有效即可實現(xiàn)。
第二，合同權(quán)利義務的概括轉(zhuǎn)移并不一定有利于實現(xiàn)買賣不破租賃原則的價值。事實上，買賣不破租賃規(guī)則適用的結(jié)果導致租賃合同法定轉(zhuǎn)讓，出租人退出租賃合同關系，受讓人被強制加入租賃合同而成為新出租人。這種強制轉(zhuǎn)讓的后果是迫使承租人與一個什么都不了解的“陌生人”打交道，各種風險都會產(chǎn)生。當然我們可以理解的是，買賣不破租賃規(guī)則雖然突破了債的相對性原理，把原來與買受人毫不相關的承租義務通過買賣行為移轉(zhuǎn)給買受人，這表面看起來對買受人有損公平，但仔細研究發(fā)現(xiàn)，買受人之所以愿意接受負擔承租義務的房屋，是一種自愿承擔風險的行為，同時買受人也并不完全都是承擔義務的，他在承擔一定義務的同時，也會獲得收取租金等諸多相應的權(quán)利。一方面法律規(guī)定強行締約，另一方面合同需要意思自治；一方面承租人的利益需要保護，另一方面買受人的合同風險需要控制。這中間是一個“度”的把握問題。
第三，具體到本案來說，如果認為租賃物的轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生了債的概括轉(zhuǎn)移的效果，那么買受人必須承擔買房以前出租人的合同權(quán)利義務，買受人如果承擔了，又會產(chǎn)生出賣人和買受人之間的追償問題。原本簡單的兩者關系，非要拉入第三方，會使問題復雜化。因此，在原告購買房屋前，根據(jù)租賃合同約定，張某拖欠孫某房租半年，孫某有權(quán)解除租賃合同，但該合同解除權(quán)并不因原告購買房屋而當然移轉(zhuǎn)給原告。現(xiàn)原告要求解除租賃合同，無請求權(quán)基礎，其訴求不能得到支持。
綜合以上分析，筆者以為，厘清房屋買賣前后的租賃合同關系至關重要，賣房前應是賣房人和承租人的事，買房后應是買房人和承租人的事，這樣不僅會減少當事人訴累，節(jié)省司法資源，還會分清責任、引導當事人承擔合理注意義務，從源頭上減少糾紛的產(chǎn)生。也就是說，應當把買賣不破租賃規(guī)則理解為買受人和承租人就原租賃合同成立了新的租賃關系，而非原租賃合同關系的概括轉(zhuǎn)移。
[1] 《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！?/p>
[2] 鄭玉波：《民法債編各論》，臺灣地區(qū)三民書局，1986年版，第233頁。
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