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優(yōu)美: 房價(jià)這么高，“買房”還是“賣房”？

2016.03.13

房價(jià)這么高，“買房”還是“賣房”？

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昨天，和深圳理財(cái)圈的幾位媽媽坐一小聚。久未謀面，免不了談到今年深圳暴漲的房價(jià)。X媽媽說，“盯了幾年房，卻沒動手，錯(cuò)過了今年的大漲，搬幾年磚那么辛苦，也追不上這一年房子的漲幅?！盢媽媽說“別提了，大漲前把手里的學(xué)位房賣了，想起來都心疼?！鄙钲谶@一年房價(jià)的暴漲太血腥，以至于股市失利的媽媽們席間感嘆，還是房子更靠譜。

其實(shí)在大家眼里，每一個(gè)當(dāng)下的房價(jià)從沒有低過，誰也不知道過些年房價(jià)是否會大跌。買房還是賣房，這樣的問題從來都讓人糾結(jié)。怎么判斷要不要買房？如果非要事后去解釋為何今年房價(jià)上漲，可以講很多，銀行放松房貸款、降息、資金面寬松、地方債務(wù)危機(jī)、土地財(cái)政、930政策等等。但在房價(jià)居高不下的背景下，這些都不足以讓人去做買房的決策。決定買房還是賣房，我認(rèn)為最重要考慮的還是房產(chǎn)在家庭財(cái)產(chǎn)中的比重是否合適，說得再直白一點(diǎn)就是買房的“安全線”。

舉個(gè)例子,A女士手里有兩套房產(chǎn)，兩套市值合計(jì)1000萬（一套600萬，一套400萬），都無貸款，另外手中還有500萬現(xiàn)金可以理財(cái)，她每年低風(fēng)險(xiǎn)收益達(dá)到10%以上。她很糾結(jié)是否要換個(gè)大一點(diǎn)的學(xué)位房，看中的目標(biāo)房產(chǎn)市值1000萬。如果現(xiàn)在賣掉600萬的那套房子，買入1000萬的學(xué)位房，相當(dāng)于加倉了400萬的房產(chǎn)。她很擔(dān)心，這一輪暴漲后，明年房價(jià)會大跌，自己就高位加倉了。

我考慮“安全線”角度，會給A女士2種建議：

第一種最保守的方案：

  賣掉手里的兩套房產(chǎn)，收回1000萬現(xiàn)金，加上自己手里現(xiàn)金500萬，家庭凈資產(chǎn)有1500萬。賣出同時(shí)，做按首套首付3成即300萬貸700萬買市值1000萬的那套學(xué)位房。這樣的結(jié)果是：

（1）她仍持有1000萬的房產(chǎn)，不論房價(jià)漲跌，她持有的房產(chǎn)市值未變，房產(chǎn)比重未變不用糾結(jié)將來房價(jià)漲跌；
（2）手里的現(xiàn)金增加為1200萬（原來的500萬+貸款700萬）。700萬貸款按現(xiàn)在首套房貸款利息成本4.89%，她的理財(cái)收益10%，每年賺5%的利息差，也就是比原狀態(tài)增加35萬/年的收如果做不到10%的收益，按現(xiàn)在銀行t+0理財(cái)收益4%（微眾銀行近5%）,再一點(diǎn)做一點(diǎn)別的套利沖量什么的，輕松打平貸款4.89%的成本，保持現(xiàn)金在手，當(dāng)遇到明確的低風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會，可以有機(jī)會賺得更多。如果真的黑天鵝情況出現(xiàn)，很長一段時(shí)間無法打平成本，還可以選擇提前還貸。某些銀行提前還貸不罰息。
（3）學(xué)位問題解決，孩子可以入讀最好的小學(xué)和中學(xué)；
（4）深圳限購，2套換1套后，空出1個(gè)購房名額，以后想加倉房子的時(shí)候，可以隨時(shí)買。

  這是最無需糾結(jié)的方案。換房后，帶來多個(gè)好處，卻沒有壞處。如果一件事情，沒有壞處，只有好處（即使只有一點(diǎn)點(diǎn)好處，或只是可能有好處）時(shí)，都值得去做。這與格雷厄姆的投資守則“不虧損”是同樣的道理。

第二種方案：
第一種方案是可以馬上動手去做的。但A女士希望能保有兩套房產(chǎn)，但又想換學(xué)位房。那么還有一套“不危險(xiǎn)”的方案可以選擇：

賣掉手里的一套600萬的房子，付300萬貸700萬買1000萬的學(xué)位房。這樣房產(chǎn)持倉市值從1000萬增加到1400萬，房產(chǎn)配置比重加大了。結(jié)果是：
（1）家庭凈資產(chǎn)仍是1500萬，房產(chǎn)占1400萬（如還清貸款還有100萬現(xiàn)金）。
（2）手里現(xiàn)金800萬（現(xiàn)金100萬+貸款700萬）。

這種方案里，房價(jià)如上漲，A女士資產(chǎn)會增加更多，房價(jià)如果下跌A女士會增加虧損。但是誰知道房價(jià)長期是會漲會跌呢？就像去年此時(shí)，沒有人想到深圳房價(jià)后面1年漲1倍。所以，若趨勢無從判斷，就考慮自己的“安全線”吧。即使明年房價(jià)跌掉50%，A女士有幾點(diǎn)是確定的：

（1）手里有兩套房產(chǎn)，一套學(xué)位房自住，生活品質(zhì)提高、孩子學(xué)位問題解決。
（2）手里現(xiàn)金增加到800萬，低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)收益10%，收益80萬。其中700萬是貸款，貸25年（按4.89利率）月供為40500元/月，年供48.6萬。收益減去月供，仍有31.4萬結(jié)余。如果出現(xiàn)理財(cái)收益較長時(shí)間平不了貸款成本的情況，可以考慮提前還清貸款，剩100萬現(xiàn)金。
（3）一套房產(chǎn)放租收益，約8萬/年。

這種方案，如果房價(jià)大跌，A女士房價(jià)市值可能賬戶市值大幅縮水。但實(shí)際上生活并不受影響，而且居住品質(zhì)提高，孩子上學(xué)問題解決了。A女士的“安全線”是，無論房價(jià)如何大跌，她都不會出“現(xiàn)金流”斷掉的問題，即使還清貸款，還有100萬現(xiàn)金在手，有8萬/年租金可收（實(shí)際因通脹存在會每年上漲）。小康生活完全無憂。

  A女士換房后，可能遇到的更好情況是：一線城市核心地段學(xué)位房價(jià)長期上漲，手里的房產(chǎn)抗通脹甚至跑贏通脹；貸款來的現(xiàn)金投入低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)，每年賺5%利差，甚至更高收益。過10年、20年后，換與不換的資產(chǎn)差距會很明顯。

“買房”還是“賣房”，最重要是的考慮自己的安全線。如果現(xiàn)金流肯定不會斷掉，即使運(yùn)氣不好高位買房也不用太擔(dān)心，不會影響自己實(shí)際的生活品質(zhì)（在安全的前提下，自己和家人的生活品質(zhì)得到提升，才是實(shí)實(shí)在在的收益，賬面資產(chǎn)更像是個(gè)幻覺。）如何才算安全呢？每個(gè)人的情況不同，想法不同。我認(rèn)為的是安全線是“持有房產(chǎn)的總市值<或=家庭凈資產(chǎn)”。如果你是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)投資者，有較穩(wěn)定的收益。保持“持有房產(chǎn)總市值=家庭凈資產(chǎn)”，盡量貸款買房，將房產(chǎn)市值的50%左右，甚至70%轉(zhuǎn)代成現(xiàn)金在手，做低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)，用銀行的錢幫自己賺錢。如此循環(huán)往復(fù)，長期堅(jiān)持。

以上為個(gè)人觀點(diǎn)，不是投資建議，僅供交流討論，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

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