今天不談排名，不講權重，只是誠心講一講怎么在青島買學區(qū)房。我把青島的學區(qū)房分為四種，一是穩(wěn)健型，二是成長型，三是沒落型，四是偽學區(qū)房，剩下的就不是學區(qū)房了。今天的話也許會得罪不少已經(jīng)買學區(qū)房的朋友，但要我為了討好公眾而說違心的話我也說不出，大家多擔待些吧。傳統(tǒng)的市南學區(qū)房分為西、中、東三大片區(qū)，其中東片區(qū)又分為東一、東二、東三、東四4個小片區(qū)。市南中片是青島學區(qū)的制高點，這一點沒人質(zhì)疑。市南中片的公立小學有青島市實驗小學（江蘇路小學）、太平路小學、大學路小學、文登路小學、德縣路小學、萊蕪一路小學，德縣路小學、萊蕪一路小學稍微弱點，另4所小學都是青島名校。市南中片對口初中是7中、26中、39中，在青島初中里都屬于上流水平。市南中片小學、初中質(zhì)量俱佳，是青島學區(qū)房里的最優(yōu)質(zhì)選擇，沒有之一。哪方面都好的東西，只有一方面不好，那就是價格太貴。青島市實驗小學、太平路小學、大學路小學、文登路小學4所小學的學區(qū)房最低買入價是200萬左右，德縣路小學、萊蕪一路小學2所小學的學區(qū)房最低買入價是100萬左右，而且這種最低價的房子面積一二十平，房齡六七十年，不能貸款。這就對買市南中片的家長提出了明確的要求：手里有閑錢，家里有住房，買了只為了學位。這樣的人，非富即貴，最低也是小康家庭。因為這個特點，普通家庭硬要負債吃力的把孩子送進市南中片，一定要考慮你的孩子能否適應周邊家庭優(yōu)越的同學圈子。有時候花錢替孩子拼命擠進的“富貴”朋友圈，在為孩子掙得一批優(yōu)質(zhì)發(fā)小的同時，也帶來了心理從小卑微的桎梏。因此，我建議買市南中片區(qū)的學區(qū)房一定要量力而為，最低的要求是先有一套大點的房子，給孩子舒適的居住環(huán)境，然后才能在市南中片考慮學區(qū)房，除非你有實力買一套能夠居住的市南中片學區(qū)房。你用于自住的房子一定要在市南或者市北區(qū)，一是因為市南中片的小學校車多只經(jīng)過市南市北區(qū)，上下學方便，二是你在別的區(qū)住的話孩子在學校里容易受歧視。在市南中片買學區(qū)房面積越小越好，總價越低越好，一套一二十平的房子你不會長期持有，上了學肯定要賣了，總價越低越容易出手。市南東一片區(qū)有嘉峪關學校、市南區(qū)實驗小學、鎮(zhèn)江路小學3所公立小學，學校質(zhì)量排名也是這個順序。初中是59中。市南東一片區(qū)的初中、小學質(zhì)量都比較優(yōu)秀，尤其是嘉峪關學校 59中的王霸組合。嘉峪關學校、市南區(qū)實驗小學的學區(qū)房單價基本都在4萬以上，鎮(zhèn)江路小學學區(qū)房價格便宜點，尤其是靠北的亢家莊小區(qū)也不乏兩萬多的房子，當然鎮(zhèn)江路小學也是三所小學里最差的。我個人認為，嘉峪關學校 59中的組合，不如青島市實驗小學、太平路小學、大學路小學、文登路小學 7中、26中、39中的組合，市南區(qū)實驗小學、鎮(zhèn)江路小學與德縣路小學、萊蕪一路小學在伯仲之間。主要原因還在于，市南中片優(yōu)質(zhì)小學更多、名氣更大，會吸引到源源不斷的優(yōu)質(zhì)生源。如果追求頂級學區(qū)房，應優(yōu)先考慮市南中片的青島市實驗小學、太平路小學、大學路小學、文登路小學，其次嘉峪關學校。退而求其次，可以考慮德縣路小學、萊蕪一路小學、市南區(qū)實驗小學、鎮(zhèn)江路小學。買青島市實驗小學、太平路小學、大學路小學、文登路小學、嘉峪關學校的學區(qū)房，面積越小越好，總價越低越好。買德縣路小學、萊蕪一路小學、市南區(qū)實驗小學、鎮(zhèn)江路小學的學區(qū)房，要買那種能自住又總價低的房子。接盤這4所小學學區(qū)房的家長，手里錢都不多，有自住 學區(qū)的雙需求。市南中片、市南東一片之所以稱為穩(wěn)健型學區(qū)，一是因為這兩個片區(qū)的學校質(zhì)量比較穩(wěn)定，是經(jīng)過時間考驗的；二是因為這兩個片區(qū)學區(qū)劃片比較穩(wěn)定，沒有地方建新學校，也很少建新樓盤。作為對比的是，別的學區(qū)多因為建新學校、重新劃片、學校衰落等造成學區(qū)不穩(wěn)定，這種學區(qū)多分布在市北、嶗山這種本身為成熟市區(qū)又有地方建新學校的區(qū)。這里要說的第一個成長型學區(qū)——浮山后，即是上圖中的市北G片區(qū)。浮山后之所以能成為學區(qū)，是因為這里的初中。不止青島，全國的大城市都是以初中作為學區(qū)判斷標準的。浮山后現(xiàn)在有青島第二實驗初中和65中兩所初中，這兩所初中在近幾年的中考成績中都比較耀眼，尤其是在2020年中考：2020年中考中，青島第二實驗初中在青島二中的達線數(shù)量是50人，在青島市內(nèi)四區(qū)公立初中里排名第1，與青島實驗初中持平，超過26中、39中、59中、7中。二實驗在58中的達線人數(shù)是62人，仍是特別優(yōu)秀。65中在青島二中的達線數(shù)量是22人，在青島市內(nèi)四區(qū)公立初中里排名第6。這一成績與7中持平，超過了嶗山育才中學、53中、51中、5中等傳統(tǒng)強校。二實驗、65中對應的小學是：樺川路小學、寧安路小學、富源路小學、同安路小學、福州路小學、市北區(qū)第二實驗小學、嶗山區(qū)第二實驗小學、浮山小學。其中嶗山區(qū)第二實驗小學、浮山小學屬于嶗山區(qū)。浮山后之所以是成長型學區(qū)，一是浮山后的學區(qū)質(zhì)量還在上升期，近幾年一年比一年表現(xiàn)好；二是浮山后近幾年將會建好幾所中小學。其中2021年將會投入運營青島第四實驗初中（即浮山后一小區(qū)配套初中）和市北區(qū)第三實驗小學（即同安路第二小學），明年可能會投入運營浮山后第三小區(qū)配套初中。這些中小學的位置和小學的大致學區(qū)范圍我都畫在了下圖：浮山后學區(qū)令家長們擔憂的有兩點：一是怕青島第四實驗初中、浮山后三小區(qū)配套初中質(zhì)量不行，二是怕浮山后三小區(qū)配套初中投用后會取消3校電腦派位（目前已確定青島第四實驗初中今年和二實驗、65中3校電腦派位），因為青島很少有4個初中參與一個片區(qū)電腦派位的，即使市南中片也才是3個初中參與電腦派位。這種擔憂很有道理，但也稍顯過度憂慮，市北區(qū)第三實驗小學原定招生服務范圍為勁松五路以西、遼陽西路以南、勁松四路和同樂二路以東、銀川西路以北區(qū)域，包含浮山后六小區(qū)（同樂二路以東）。劃片一出，浮山后六小區(qū)（同樂二路以東）的部分家長表達了不同意見，有不少家長為了讓孩子上同安路小學，特意在這一區(qū)域買房，他們表示，同一小區(qū)劃成兩個部分不合理，希望能夠調(diào)整。市北區(qū)收到市民意見后，迅即調(diào)整為：將浮山后六小區(qū)同樂二路東側區(qū)域作為同安路小學和市北區(qū)第三實驗小學的共享學區(qū)（上圖紫色方框內(nèi)）。并且浮山后一小區(qū)配套初中今年確定掛牌青島第四實驗初中，并傳言有二實驗副校長掌校，又把同安路第二小學定名為市北第三實驗小學，市北區(qū)把浮山后打造成市北教育名片的意圖已經(jīng)“昭然若揭”。這給我們一個提示：浮山后今后將是市北教育的一個招牌，誰都不愿意破壞它。所以，我認為，在青島第四實驗初中、浮山后三小區(qū)配套初中質(zhì)量獲得認可之前，4校電腦派位將是長期的大概率事件。浮山后學區(qū)房單價從1.8萬到4萬都有，總價從100萬以下到上千萬都有，開放式小區(qū)和高品質(zhì)小區(qū)也都有，可選空間較大。如果你想找到一個價格不高、能自住、學校又好的地方，那么非浮山后莫屬。一是，浮山后的9所公立小學（含市北區(qū)第三實驗小學）質(zhì)量差不多，不要聽信中介說哪所學校多好多好，那都是騙人的。在浮山后買房，越靠南越好，南邊靠近浮山環(huán)境好點，更重要的是浮山后的4所初中都靠南，以后上初中方便。二是，浮山后的4所初中都位于市北區(qū)，第二實驗初中雖然緊鄰嶗山區(qū)的魯信長春花園小區(qū)，但依然是市北的?，F(xiàn)在嶗山區(qū)的嶗山區(qū)第二實驗小學、浮山小學可以上浮山后的初中，不代表以后也能上，畢竟不是一個行政區(qū)。所以，在浮山后買學區(qū)房，優(yōu)選屬于市北區(qū)的。三是，浮山后100萬以內(nèi)的房子都是套一和閣樓（有產(chǎn)權），150萬以內(nèi)有套一、閣樓和靠北的夾嶺溝、保兒東山等幾個小區(qū)的套二。我不建議買閣樓，即使他有產(chǎn)權、能上學，孩子住在閣樓里時間長了會壓抑，而且閣樓不能貸款，以后不好處理。在浮山后買學區(qū)房，優(yōu)選套二、小套三，其次套一，打算在浮山后長期自住的話可以考慮新房和二手大房子，最次閣樓。嶗山育才已經(jīng)不能算是嚴格意義上的成長型學區(qū)了，周圍的小區(qū)已經(jīng)漸漸步入中年，學區(qū)劃片范圍也很穩(wěn)定，只有學校質(zhì)量還在上升期。嶗山育才最大的優(yōu)勢是九年一貫制，這一點是上述學區(qū)不能比擬的。嶗山育才的學區(qū)房房齡多在10年左右，居住品質(zhì)尚可，單價在3-5萬之間，適合對居住品質(zhì)和學校質(zhì)量都有要求的家長。啟元學校周邊環(huán)境嘈雜、小區(qū)品質(zhì)參差不齊，在這樣的地方能夠誕生新的學區(qū)，可見學校老師和家長的努力。啟元學校的質(zhì)量要稍微弱于上述學校，但因為也是九年一貫制，可以當做學區(qū)房考慮，并且2020年也發(fā)出了學區(qū)預警。啟元學校的學區(qū)房價格在1.5-3萬之間，建議優(yōu)選品質(zhì)小區(qū)，如保利百合花園。在青島買學區(qū)房一定要謹記一點，市南中片的頂級學區(qū)房可以只考慮學區(qū)不考慮自住，別的片區(qū)需要同時考慮學區(qū)和自住，也就是說除了市南中片外，別的學校質(zhì)量已經(jīng)不足于為了學校放棄居住舒適性。還有一點要注意，啟元學校周邊環(huán)境比較嘈雜，適合對周邊環(huán)境要求不高、對小區(qū)品質(zhì)和學校要求高的家長。同樣是2萬多的單價，在浮山后只能買末流的老房子，在啟元學區(qū)則可以買到品質(zhì)小區(qū)。把53中小學部放在沒落型中，肯定會得罪很多人，但這是一個事實。53中小學部曾經(jīng)很輝煌，那時還叫師范附小，可近些年確實一年不如一年，紛紛被浮山后、嶗山育才、啟元超過。53中小學部的問題不在學校本身，而在于生源，在于周邊房子的老化。53中小學部的學區(qū)房中房齡最新的應該是金桂小區(qū)，也已經(jīng)是2002年的了，別的多是上世紀80年代的，連90年代的都很少，而且戶型特別奇葩，150萬以內(nèi)基本找不到帶正規(guī)客廳的套二。這樣的老房子自然吸引不到對居住環(huán)境有要求的家長，久而久之，生源固化、優(yōu)秀教師流失，學校質(zhì)量自然一年不如一年。53中小學部沒落的一個標志就是，前面說過學區(qū)主要看初中，浮山后因為初中好所有小學都被歸為學區(qū)，而53中只有小學部被認為是學區(qū)，其他小學則為普通小學，也就是說大家對53中是不認可的。53中小學部在初中只有采取獨立班招生和教學才能維持一點成績。
這里需要做一個對比，市南中片也是老房子扎堆，而且房齡更老、戶型更加奇葩，那為什么市南中片沒有生源固化，反而能夠吸引到源源不斷的全市優(yōu)秀生源和家長呢？根本原因還在于，市南中片的學校質(zhì)量值得家長舍去居住需求而只選擇學校需求，53中小學部的質(zhì)量還不足于使家長放棄居住舒適性。我一直堅持一個觀點，一個城市的頂級學區(qū)是不大變化的，變化的多是一般學區(qū)，隨著學區(qū)房老化、生源固化，老的一般學區(qū)逐漸沒落，新的一般學區(qū)逐漸崛起。上面說的浮山后、嶗山育才、啟元學校都是這樣起來的，以后也會起來更多的學區(qū)。臺東六路小學、平安路第二小學曾經(jīng)是青島市十大名校，不考慮初中的話現(xiàn)在也應該是。可沒有好的初中徹底毀了臺六和平二，2020年這兩個小學都沒有招滿，還要去浮山后、錯埠嶺、啟元那邊跨區(qū)域招生，不能不說是一個悲劇。和臺六、平二相似的小學還有南京路小學、寧夏路第二小學、上清路小學、四方實驗小學、鞍山二路小學等。在越來越重視初中的現(xiàn)在，或許臺六、平二這些小學已經(jīng)不能稱為學區(qū)了，這從他們對應的學區(qū)房價格上也能看得出來，已經(jīng)和周邊普通小學的房價差不多了。基于這一點，城陽、黃島、即墨、膠州、平度、萊西的家長沒有必要為孩子專門買市區(qū)的學區(qū)房，買一個本區(qū)市排名靠前的初中、小學學區(qū)房即可。我認識不少青島市區(qū)的家長，都在孩子高中時找關系去平度、萊西的高中上學、高考，也有專門把孩子送去高新區(qū)青島中學上小學的。所以說，市區(qū)人費力擠進去的學區(qū)，郊區(qū)人還真不一定看得上。市南中片和市南東一片，適合手里有閑錢、家里有住房、買房只為了學位的家長，普通家庭沒必要放棄居住舒適度拼上“身家性命”買。浮山后適合兼顧學區(qū)和自住的家長，選擇范圍比較大，居住品質(zhì)低的和高的都有。嶗山育才適合對居住品質(zhì)和學校質(zhì)量都有要求的家長。啟元學校適合對周邊環(huán)境要求不高、資金有限、對學校有要求的家長。53中小學部建議謹慎考慮，市區(qū)的其他學校不建議作為學區(qū)考慮。郊區(qū)的家長買本區(qū)市的優(yōu)質(zhì)中小學學區(qū)房即可。警示：轉載本號文章及圖片請注明出處，否則視為侵權！由于目前公眾號改變了推送規(guī)則，可能需要您以后在每一次閱讀后，在文末右下角點一下“在看”。這樣，我推送的文章才會第一時間出現(xiàn)在您的訂閱列表里。
本站僅提供存儲服務，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權內(nèi)容，請
點擊舉報。
