引言：
商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性不僅在于投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、影響因素多、業(yè)態(tài)定位模糊、運營管理難等特性，更在于參與主體多、涉及部門廣、法律門類雜等因素，基于此借用一句古語“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”，從這個角度作為研究切入點。本文作者根據(jù)多年的商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)驗，將商業(yè)地產(chǎn)項目中經(jīng)常發(fā)生的10大法律風(fēng)險以“坐標(biāo)系”的視角展現(xiàn)出來，綜合評價風(fēng)險發(fā)生的可能性以及對項目影響程度兩個維度之間的關(guān)系，并對識別出的風(fēng)險進行分級排序，并提出10大風(fēng)險點相應(yīng)的解決方案，供各位在處理商業(yè)地產(chǎn)項目法律事務(wù)時參考適用。
一、圖示序號風(fēng)險點說明：
1、政策法規(guī)：未能與城市總體規(guī)劃、環(huán)境、交通、城市發(fā)展方向保持一致風(fēng)險；
2、規(guī)劃設(shè)計：未考慮商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑設(shè)計、客流動線、功能布局等風(fēng)險；
3、合作共建：合作開發(fā)模式下各合作單位未能彼此配合協(xié)助導(dǎo)致影響項目開發(fā)；
4、業(yè)態(tài)定位：因未對項目所在位置進行可行性研究，導(dǎo)致業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)；
5、合同法務(wù)：應(yīng)嚴(yán)格按照有利于項目實現(xiàn)盈利，做到合法合規(guī)開展項目建設(shè)；
6、資金籌集：宏觀調(diào)控影響籌資渠道及融資規(guī)模，導(dǎo)致資金鏈斷裂風(fēng)險；
7、工程建設(shè)：工程進度控制及質(zhì)量控制不嚴(yán)導(dǎo)致工期延誤，不能如期開業(yè)風(fēng)險；
8、招商方面：招商方在項目當(dāng)?shù)氐钠放铺栒倭Σ粡?，?dǎo)致招商失敗的風(fēng)險；
9、銷售方面：項目品質(zhì)不高導(dǎo)致投資者投資欲望不強導(dǎo)致銷售不佳風(fēng)險；
10、運營管理：運營管理能力有限或運營模式不佳導(dǎo)致運營慘淡的風(fēng)險。
二、圖示序號風(fēng)險點詳細(xì)剖析
1、政策法規(guī)風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，不僅需要前期的項目調(diào)研、決策定位， 還需要考慮當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，商業(yè)板塊規(guī)劃、環(huán)境治理、交通區(qū)位等地方法規(guī)政策對項目的影響，因政策法規(guī)對一個項目來說是生死存亡的因素，此風(fēng)險同時也是商業(yè)地產(chǎn)項目根本的風(fēng)險。
建議律師在介入此類項目時，要密切關(guān)注城市發(fā)展規(guī)劃，查看城市總規(guī)劃圖以及是否有最新修訂，城市未來的發(fā)展方向，產(chǎn)業(yè)政策，交通區(qū)位等，上述因素都應(yīng)當(dāng)成為律師或開發(fā)商關(guān)注的焦點，否則可能僅僅因為上述某一個因素就導(dǎo)致項目開發(fā)的失敗。
2、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是指對項目進行較具體的規(guī)劃或總體設(shè)計，提出規(guī)劃初案、愿景及發(fā)展方式、發(fā)展方向、控制指標(biāo)等，沒有商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)驗的律師或開發(fā)商可能會以傳統(tǒng)的住宅，公共建筑設(shè)計經(jīng)驗，注重建筑的外觀形式、忽視建筑的實用性及商業(yè)性。僅從建筑外觀的思維角度來考慮商業(yè)項目的主體結(jié)構(gòu)，將會導(dǎo)致未來的建筑設(shè)計不合理，利用率低、功能布局混亂、導(dǎo)致招商難度大、銷售不佳、租金收益率底等各種問題。實踐中很多商業(yè)地產(chǎn)項目在招商及日后的運營的過程中會發(fā)現(xiàn)諸多不符合商業(yè)運營理念的建筑形式，最終結(jié)果是不得不進行二次改造，或重新修建新的設(shè)施，增加了建設(shè)成本，延遲了項目開盤時間，造成了不可挽回的損失。
建議律師在接觸規(guī)劃設(shè)計階段的業(yè)務(wù)時，要從業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能規(guī)劃、布局規(guī)劃、交通規(guī)劃、空間規(guī)劃、設(shè)備配套、裝修設(shè)計、外觀形象八個方面來考察規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容，防止規(guī)劃設(shè)計浪費甚至失敗的案例發(fā)生。
3、合作開發(fā)風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項目合作開發(fā)是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)的一方與提供土地的一方合作進行商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，雙方在明確約定共同出資、共同管理、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤的一種合作方式，目前比較常見的是股權(quán)收購模式的合作，即一方注冊公司拿地，待開發(fā)強度符合法律允許轉(zhuǎn)讓的時間節(jié)點，即把目標(biāo)公司相應(yīng)的股權(quán)出售給合作收購方。因?qū)儆诤献鏖_發(fā)，故雙方均有可能在互不信任的前提下爭奪財務(wù)、人事控制權(quán)，或在工程領(lǐng)域爭奪主導(dǎo)權(quán)等，在項目獲得利潤后，各方對利潤的分配多寡亦存在一定的分歧。
故建議律師在處理合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時，提前在合同文本內(nèi)安排好合作開發(fā)的各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對財務(wù)、人事、工程、利潤等方面提前做好約定，避免合作僵局的出現(xiàn)，同時建議結(jié)合具體的項目情況參照本文后的商業(yè)地產(chǎn)項目成套文本，能在一定程度上防止合作開發(fā)模式下的法律風(fēng)險。
4、業(yè)態(tài)定位風(fēng)險
商業(yè)業(yè)態(tài)是指開發(fā)商為滿足不同消費需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)，一般商業(yè)地產(chǎn)項目可以分為傳統(tǒng)商鋪、專業(yè)市場、綜合商業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心、休閑度假商業(yè)、商住辦公樓、甲級寫字樓、大型商業(yè)中心MALL，商業(yè)地產(chǎn)項目的分類往往決定著一個項目的未來走向。
建議律師在接觸此類業(yè)務(wù)時，參照項目前期的可研報告、調(diào)研報告等材料，根據(jù)報告的背景、數(shù)據(jù)、調(diào)查結(jié)論等分析適合該項目的業(yè)態(tài)定位，以便在出現(xiàn)招商銷售困境時及時調(diào)整戰(zhàn)略避免出現(xiàn)更大的損失。
5、合同法務(wù)風(fēng)險
因我國法律體系還不夠完善，部分法律條文不夠嚴(yán)謹(jǐn)，目前建筑市場競爭十分激烈，開發(fā)商常常提出比較苛刻的合同條件，而承包商迫于生計不得不接受。有些承包商希望進行嚴(yán)格的合同管理，但在實際工作中往往由于開發(fā)商的不規(guī)范行為難以實施。其次由于合同管理意識淡薄，缺乏可行的有效的合同管理體系和具體的操作流程，不能對工程進行及時的跟蹤和有效的動態(tài)合同管理。
故建議律師在介入商業(yè)地產(chǎn)項目后，通過本系列文章及文后成套的商業(yè)地產(chǎn)項目合同文本，提高對合同訂立時各種風(fēng)險的預(yù)見性，在項目實施過程中對重要的合同條款、缺陷和漏洞進行補充，合同管理和索賠是高經(jīng)驗型的、涉及全局的，又是專業(yè)性、技術(shù)性強、極為復(fù)雜的管理工作，故建議商業(yè)地產(chǎn)項目律師加強此方面知識及合同文本的學(xué)習(xí)，不斷提高執(zhí)業(yè)技能，防范商業(yè)地產(chǎn)項目中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險。
6、資金籌集風(fēng)險
根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，目前房地產(chǎn)項目融資難度不斷加大，針對商業(yè)地產(chǎn)項目的融資渠道及融資規(guī)模亦在不斷縮小，一旦融資出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項目資金周轉(zhuǎn)困難，未來資金風(fēng)險導(dǎo)致項目進展困難的的可能性同時增大。
建議提前制作資金籌集及使用計劃表，后期按表實施資金籌集及使用，避免資金鏈出現(xiàn)風(fēng)險。
7、工程建設(shè)風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)及裝修標(biāo)準(zhǔn)一般要高于住宅項目，而且建設(shè)階段、裝修階段均可能因承包方資質(zhì)、施工組織、質(zhì)量工藝、墊資能力、施工安全、施工工期等問題導(dǎo)致工期嚴(yán)重滯后，最終導(dǎo)致不能如期開盤影響整個項目的招商與銷售工作。
建議前期談判階段律師即建議由項目工程部相關(guān)人員與招商（外包情況下）對接裝修標(biāo)準(zhǔn)、出圖審圖、施工進度、消防驗收等環(huán)節(jié)，按照開業(yè)時間倒推工期并制作裝修施工進度橫道圖并嚴(yán)格按進度施工。
8、招商方面風(fēng)險
某一招商代理品牌的號召力是影響招商效果的決定性因素，但同時應(yīng)考慮到具體商業(yè)地產(chǎn)項目的位置及項目物業(yè)現(xiàn)狀等不利因素，對商業(yè)地產(chǎn)項目的招商的最終結(jié)果影響巨大，律師應(yīng)引導(dǎo)開發(fā)商對招商隊伍在不同地區(qū)的品牌影響力有不同的期待，在必要時可以考察招商團隊在其他項目的招商及運營的歷史業(yè)績，對正在進行中的商業(yè)地產(chǎn)項目具有現(xiàn)實的借鑒意義。
同時建議在合同文本中約定在必要時由本地招商團隊與品牌代理招商方聯(lián)合招商，以保證招商的實際效果，在簽署招商代理合同時應(yīng)特別關(guān)注是否排除了獨家代理招商的合同條款。
9、銷售方面風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售不僅直接關(guān)系到實現(xiàn)商業(yè)目的獲取利潤，更關(guān)系到項目資金鏈的運轉(zhuǎn)，若開發(fā)商在項目建設(shè)的過程中，因項目市場定位不準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計出錯、銷售團隊不力、銷售控制失誤、銷售渠道不通、推廣不力、定價失誤等因素導(dǎo)致項目銷售出現(xiàn)困境。因銷售不佳導(dǎo)致項目整體對外形象受損，有可能導(dǎo)致成為爛尾項目的嚴(yán)重后果。
故建議律師在介入銷售階段的商業(yè)地產(chǎn)項目時建議開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過充分的市場調(diào)研找準(zhǔn)項目的市場、業(yè)態(tài)定位，制定合理的營銷策略、加強項目宣傳與推廣樹立項目的品牌價值，引導(dǎo)投資者的投資熱情，采取可調(diào)整的價格策略并準(zhǔn)確把握銷售時機，提醒開發(fā)商把控整個項目的銷售節(jié)奏，在最大程度上避免銷售不佳的情況出現(xiàn)。
10、運營管理風(fēng)險
因每個商業(yè)地產(chǎn)項目均有其特殊性，從某種意義上來講，每次的開發(fā)均是一種全新的嘗試，故在運營管理方面，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)自己的運營管理團隊，當(dāng)外聘的運營管理團隊不受控制時，可直接要求其退場由開發(fā)商運營管理團隊接手，是比較穩(wěn)妥的一種風(fēng)險防控措施。否則當(dāng)合作出現(xiàn)僵局又無預(yù)案時，將使項目處于危險的狀態(tài)。
建議在與運營管理團隊簽署協(xié)議時應(yīng)當(dāng)充分考慮外聘招商團隊的退場機制。
三、結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)項目是一項高投入、高回報、高風(fēng)險的投資活動，且風(fēng)險因素存在于房地產(chǎn)投資決策、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、報審報批、工程建設(shè)、招商銷售、運營管理的各個階段。律師在介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目時，不僅需要掌握與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的各類風(fēng)險點，更應(yīng)該在各階段的合同文本中做出相應(yīng)的條款安排，避免出現(xiàn)大的法律風(fēng)險，才能為商業(yè)地產(chǎn)項目的順利建設(shè)運營提供強有力的法律保障。
文末推薦王克運律師撰寫的商業(yè)地產(chǎn)成套文本。本套文本適用于商業(yè)地產(chǎn)項目，包含前期土地獲取、融資擔(dān)保階段，中期勘察設(shè)計、土建安裝階段，后期招商銷售、運營管理階段。這套法律文本涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)項目全流程所需全套文本。該套法律文本能夠更好的從事前防范、事中控制、事后化解三個方面來處理項目風(fēng)險。
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