在我國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮十余年之后，2014年前五個月的房地產(chǎn)銷售量及房地產(chǎn)投資指標（如新房開工面積）等都出現(xiàn)大幅度下滑，面對這突如其來的變局，有人認為房地產(chǎn)市場的黃金時期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場將進入下行周期。但也有人依然堅持樂觀的判斷，認為時下的波動屬于房地產(chǎn)市場的正常調(diào)整，不值得大驚小怪。堅持看多的判斷中有一理由似乎十分充分，即中國的城鎮(zhèn)化人口比例才剛剛超過50%，距離70%還需要十多年的時間（從國外的經(jīng)驗看，當人口城市化率超過70%后，人口向城市流動減緩，房地產(chǎn)需求放緩）。
在筆者看來，中國的人口城鎮(zhèn)化的實際進展可能要遠遠超過統(tǒng)計數(shù)據(jù)所揭示的情況，統(tǒng)計數(shù)據(jù)大大低估了人口城鎮(zhèn)化的進程。再退一步說，即使統(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有低估人口城鎮(zhèn)化的實際進程，未來還有大量的農(nóng)民工進城，但這些農(nóng)民工與城市的房地產(chǎn)市場不存在太大的關(guān)系，希望農(nóng)民工進城來消化城市大量的房地產(chǎn)存貨是不現(xiàn)實的。
一、中國的人口城鎮(zhèn)化比率被嚴重低估
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2013年底，中國人口城鎮(zhèn)化比率為53%。這意味著中國總?cè)丝诘?3%在城鎮(zhèn)，則相對應(yīng)的應(yīng)該有47%的人口在農(nóng)村。但實際調(diào)研的情況看，農(nóng)村的現(xiàn)況并不是如此，無論是在中國的哪個地區(qū)，幾乎所有的農(nóng)村青年都已經(jīng)離開農(nóng)村進入城市，仍然留在農(nóng)村的主要是老人和孩子，還有生理上有殘疾的年輕人。盡管有些年輕人并非完全離開農(nóng)村，但他們大多數(shù)已經(jīng)不再從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，即使還從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，農(nóng)業(yè)收入已經(jīng)不占主導(dǎo)。
從農(nóng)民收入構(gòu)成的分析可以印證上述結(jié)論。下圖是國家統(tǒng)計局公布的農(nóng)民工監(jiān)測報告的數(shù)據(jù)，根據(jù)該數(shù)據(jù)，2013年在城市工作的農(nóng)民工的月均收入是2609元，折算成年度收入為31308元。而全國農(nóng)民的平均收入是8896元，其中：工資4025元，占人均純收入的45.2%，超越家庭經(jīng)營純收入成為農(nóng)民收入的首要來源；家庭經(jīng)營純收入3793元，占42.6%，同比下降2個百分點；第一產(chǎn)業(yè)收入占31.8%，下降2.6個百分點?？梢?，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)的收入在他們的收入結(jié)構(gòu)中只占1/3的比例，務(wù)工收入已經(jīng)占主導(dǎo)。
假如一個農(nóng)民只是從事農(nóng)業(yè)勞動，它的收入將遠遠低于進入城鎮(zhèn)務(wù)工的農(nóng)民工收入。一個農(nóng)業(yè)勞動力一年從事農(nóng)業(yè)的純收入大約只有3000元左右，與城市農(nóng)民工的收入相差近十倍。在人口流動沒有限制，就業(yè)沒有限制的情況下，收入的巨大差異一定導(dǎo)致勞動力從農(nóng)村流向城市。不僅如此，農(nóng)村與城市就業(yè)收入的巨大差異還導(dǎo)致了對農(nóng)村的歧視，尤其是對農(nóng)村的年輕人而言，務(wù)農(nóng)業(yè)不僅意味著收入上的損失，更意味著身份和地位上的劣勢，呆在農(nóng)村的年輕人將面臨婚嫁上的困難，沒有女孩愿意嫁給一個從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)民。
在此背景下，留在農(nóng)村仍然從事農(nóng)業(yè)的年輕人只能是無法進入城鎮(zhèn)的人，從當前的情況看，這些無法進入城鎮(zhèn)的人主要包括身體有殘疾的人及婦女（她們?yōu)榱藫狃B(yǎng)子女）。
再從城市的就業(yè)狀況看，從2010年就開始出現(xiàn)用工荒，說明農(nóng)民到城市就業(yè)并沒有找工作方面的困難。城市出現(xiàn)用工荒的現(xiàn)象說明我國農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移已經(jīng)接近尾聲。
從數(shù)量上看，依然留守在農(nóng)村的老、弱、病、殘、兒童占全部農(nóng)村人口的比例應(yīng)該在30%左右，不會超過35%。依此估計，當前的城鎮(zhèn)常住人口比率應(yīng)該占總?cè)丝诘?5%-70%，遠高于當前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。筆者的這些觀察與統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在很大的差異，是否正確值得關(guān)注。
官方的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)為什么會低估城鎮(zhèn)化人口的比例？這是需要認真分析的問題。作為地方政府官員，人口基數(shù)擴大則意味著各項人均的經(jīng)濟指標會降低，不利于其政績考核，因此，城市常住人口被低估是符合情理的?？陀^而論，人口頻繁流動也的確給人口統(tǒng)計帶來相當?shù)碾y度。
按照國家統(tǒng)計局的農(nóng)民工監(jiān)測報告數(shù)據(jù)，2013年的農(nóng)民工數(shù)量是2.69億，這些農(nóng)民工在就業(yè)所在地的統(tǒng)計中，很多沒有納入城鎮(zhèn)常住人口中，而在戶籍所在地一般把他們?nèi)匀划斪鬓r(nóng)村居民。因此，從總體上低估了人口城市化比例。
表1 農(nóng)民工規(guī)模
單位：萬人
指 標
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
農(nóng)民工總量
22542
22978
24223
25278
26261
26894
1．外出農(nóng)民工
14041
14533
15335
15863
16336
16610
（1）住戶中外出農(nóng)民工
11182
11567
12264
12584
12961
13085
（2）舉家外出農(nóng)民工
2859
2966
3071
3279
3375
3525
2．本地農(nóng)民工
8501
8445
8888
9415
9925
10284
資料來源：國家統(tǒng)計局
將上述2.6億農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計存在異議，主要的問題是這些人沒有城鎮(zhèn)戶籍。從經(jīng)濟增長的角度看，農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化之所以能夠促進經(jīng)濟增長，是因為這個過程提高了生產(chǎn)效率，因為農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)勞動的生產(chǎn)率低于從事工業(yè)或服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)效率。因此，只要人口從農(nóng)村流向城市，整個國家的生產(chǎn)率就會提高，經(jīng)濟增長的動力就不會衰竭，與他們的戶籍無關(guān)。
如果筆者的估計符合實際情況，則意味著中國的人口城鎮(zhèn)化過程已經(jīng)基本結(jié)束，將城鎮(zhèn)化當作未來經(jīng)濟增長動力的期盼可能要落空，將房地產(chǎn)的行業(yè)繁榮仍然依靠城鎮(zhèn)化的想法是不現(xiàn)實的。
不僅如此，中國未來還會出現(xiàn)逆城市化的現(xiàn)象。從農(nóng)民工的年齡結(jié)構(gòu)看，第一批農(nóng)民工大多數(shù)是1960年后或1970后出生的，他們是新中國第一個人口高峰期的產(chǎn)物，這批的人的童年是在農(nóng)村度過的，生活十分艱苦，有些人在農(nóng)村還從事過繁重的體力勞動，他們向往城市生活，可以忍耐惡劣的生活環(huán)境，吃苦耐勞是他們共同的特點。當這批農(nóng)民工進入城市與現(xiàn)代化的機器結(jié)合后，生產(chǎn)效率大幅度提高，創(chuàng)造了驚人的生產(chǎn)力，讓中國迅速成為世界工廠。但1960至1970后出生的這批人現(xiàn)在已經(jīng)人到中年，很快將進入年老體衰階段，繼續(xù)在城市打拼越來越困難，而城市并沒有因為他們曾經(jīng)的貢獻而給他們提供相應(yīng)的養(yǎng)老保障，他們將被迫返回農(nóng)村，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)勞動。
城市化意味著生產(chǎn)力的提高，那么，逆城市化就意味著生產(chǎn)力的降低，經(jīng)濟的增長速度將下一個臺階，這可能就是未來中國經(jīng)濟的新常態(tài)。
二、農(nóng)民進城難以形成有效的住房需求
過去的是十幾年里，人口城鎮(zhèn)化快速推進，伴隨的是城市房價的大幅度飚升，于是，很多人把這兩個現(xiàn)象用因果關(guān)系聯(lián)系起來。從簡單的邏輯看，農(nóng)民進城就需要住房，因此，進城的農(nóng)民越多則城市的房價就越高。
但事實情況并非如此。從國家統(tǒng)計局公布的農(nóng)民工監(jiān)測報告看，農(nóng)民工居住方式大多數(shù)是通過非市場化的，獨立租賃的占18.2%,務(wù)工地購買房的只占0.9%，農(nóng)民工在城鎮(zhèn)打工主要通過單位宿舍及工地工棚來解決居住的問題（參見表2）。因此，中國式的人口城鎮(zhèn)化并不是推高房價的真正因素。
表2 2013年按城市和住宿類型分的外出農(nóng)民工人數(shù)構(gòu)成
單位：%
指 標
單位
宿舍
工地
工棚
生產(chǎn)經(jīng)營場所
與人
合租
獨立
租賃
務(wù)工地自購房
鄉(xiāng)外從業(yè)
回家居住
其他
合計
28.6
11.9
5.8
18.5
18.2
0.9
13.0
3.1
直轄市和省會城市
30.4
14.9
5.9
21.6
20.4
0.7
3.2
3.0
地級市
33.0
10.9
5.8
20.5
19.9
0.9
6.4
2.7
小城鎮(zhèn)
23.0
10.4
5.6
13.9
14.9
1.2
27.3
3.8
資料來源：國家統(tǒng)計局
從收入考慮，只有城鎮(zhèn)戶籍人口才有購買住房的能力。在城鎮(zhèn)人口的增長中,戶籍人口每年增加約220萬，按照每套住房居住2個人計算，由城鎮(zhèn)常住人口增長所創(chuàng)造的住房需求約為每年100萬套左右。
表3:城鎮(zhèn)人口增長來源 單位:百萬
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
平均
城鎮(zhèn)人口增長
19.1
19.3
20.8
23.5
17.7
21.1
24.7
21.0
21.0
19.3
20.7
其中
戶籍人口自然增長
2.2
2.3
2.2
2.2
2.2
2.1
2.2
2.2
2.3
2.4
2.2
行政區(qū)域擴大
14.9
15.3
9.6
7.9
6.8
8.4
7.2
8.7
6.8
6.4
9.2
流動人口
1.9
1.7
9.0
13.4
8.8
10.5
15.3
10.1
11.9
10.5
9.3
資料來源:國家統(tǒng)計局
城鎮(zhèn)化人口當中的很大的一部分是將城鎮(zhèn)范圍擴展到郊區(qū)或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，將鄉(xiāng)村從“行政上”納入城市范圍，而這些地區(qū)的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城鎮(zhèn)常住人口中的流動人口無法參與到城鎮(zhèn)住房市場。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會吸引一些農(nóng)村戶籍人口購買城鎮(zhèn)住房，但流動人口購房的最大障礙不是戶籍政策，而是收入和社會保障。
如果簡單地從總量上推算，每年城鎮(zhèn)常住人口增加2000多萬，可以新增約1000萬套的住房需求，但只要認真分析一下新增城鎮(zhèn)人口的來源及他們的收入水平，住房的實際有效需求是十分有限的。
