迪士尼吞地兩重天
11月4日上午，上海市新聞辦宣布，上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核準。
但迪士尼項目所需土地指標如何解決，還是一個難題。
國家土地督察部門人士當日對本報記者透露，他們注意到外界傳上海此次建設迪士尼面積超過了6000多畝，但是以上海目前的土地指標計算，上?；竞茈y做到農(nóng)用地的占補平衡，上海此次用地壓力很大。
記者同時還獨家了解到，盡管上海和浦東的經(jīng)濟都已步入復蘇軌道，但浦東新區(qū)1－9月份土地出讓不及年度計劃指標的1/10?，F(xiàn)在隨著迪士尼項目的落地，這一局面將很快改變。
就在上海宣布迪士尼落地的一個半小時之后，迪士尼項目比鄰的川沙鎮(zhèn)土地A08-03地塊，被拍賣出了11.9億元，264%的溢價水平超過了之前上海“地王”趙巷10號地塊。
浦東90％土地指標“閑置”
在土地利用上，迪士尼相關地區(qū)似乎沒有受到絲毫影響。
比如，盡管土地指標尚未落實，但前期動遷方案已經(jīng)確定，一份名為《A1土地儲備地塊及杜坊A、B塊配套商品房土地儲備項目房屋拆遷補償操作口徑》已經(jīng)獲得浦東方面批準。
記者亦從原南匯區(qū)相關部門了解，此次拆遷不僅僅局限于川沙地區(qū)，還包括原南匯地區(qū)的一些村，比如旗桿村就屬于周浦鎮(zhèn)，還包括另外一個鎮(zhèn)——六灶。
比如，六灶方面已經(jīng)制定了旅游休閑區(qū)規(guī)劃，以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點發(fā)展旅游、會展、餐飲、商業(yè)、娛樂為一體的休閑服務業(yè)。
“迪士尼項目拆遷涉及到我們村的幾個村民小組。”周浦鎮(zhèn)旗桿村村委會一名負責人11月4日下午告訴本報記者。
在當?shù)厝耸靠磥?，土地指標似乎并不是一個問題，相關數(shù)據(jù)亦證明了這一點。
記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，在浦東今年預計要出讓的土地共為1376公頃（其中工業(yè)用地756公頃，經(jīng)營性用地620公頃），但1-9月份，實際上，經(jīng)營性用地只出讓了70公頃，工業(yè)用地只出讓了54公頃。
根據(jù)常規(guī)規(guī)律，第四季度或許會加快出讓步伐。據(jù)浦東方面估計，全年預計出讓經(jīng)營性用地也只有300公頃、工業(yè)用地只有150公頃，
“指標給你了，卻用不掉，后勁就有問題。房地產(chǎn)行業(yè)要廣義地看，只有項目盡快落地，未來發(fā)展才更有底氣。”上海市委常委、浦東新區(qū)區(qū)委書記徐麟在近日舉行的浦東新區(qū)常委會上表示。
為了應對這種現(xiàn)狀，推動大項目成為核心應對措施之一,“推進重大項目建設是重中之重，一個大項目對經(jīng)濟的拉動作用往往堪比10個小項目。”浦東新區(qū)負責人在新區(qū)的一次內(nèi)部會議上如是說。
如何解決迪士尼土地指標與浦東大量土地指標未利用問題，顯然考驗著浦東方面的智慧。記者了解到，此次迪士尼項目拆遷涉及到了59家被征地單位，總面積達到4089435平方米(約6134畝)，相當于接近409公頃，其中已包含部分建設用地。
上海總體土地指標不夠用
土地指標問題是迪士尼必須面對的問題。
據(jù)本報從國土督察部門了解，2009年，國土資源部下達上海市新增建設用地計劃5000公頃（5000公頃×15畝/公頃＝75000畝），其中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃4400公頃（耕地3550公頃）。
而上海市預留新增建設用地計劃2400公頃，其中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃2000公頃（耕地計劃1600公頃），未利用土地400公頃。下達區(qū)縣新增建設用地計劃2600公頃，其中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃2400公頃（耕地計劃1950公頃），未利用土地200公頃。
這些指標對于上海這么多項目的建設而言，事實上已經(jīng)不夠用。“本來浦東由于項目建設很多，土地指標就不夠用，年中合并了南匯以后，南匯有很多指標勻過來，情況相對緩和一些。”國土督察系統(tǒng)人士說。
據(jù)本報此前獨家獲得的材料顯示，2009年中央新增1300億投資項目切塊到上海市5.93億，總投資150.6億，需新增建設用地0.4萬畝。加上2009年市級重點項目需新增建設用地約3萬畝，市級以下投資項目預估地4.3萬畝，今年上海共需新增建設用地7.7萬畝。
這樣算下來，上海市2009年土地利用指標尚缺2000畝。
而上海遭遇的用地短板在于，其本輪規(guī)劃確定的土地指標早在2002年就已經(jīng)用完，目前幾乎所有的項目都需要調(diào)整規(guī)劃。上海已經(jīng)無法在本市范圍內(nèi)通過土地的開發(fā)整理實現(xiàn)復墾，進而達到耕地的占補平衡。
與此同時，國土部內(nèi)部人士亦對本報透露，上海市規(guī)劃與土地管理局在年初上報土地使用情況時，曾“上書”國土資源部，希望在土地指標管理上對上海“網(wǎng)開一面”，是否可以在外省實現(xiàn)異地的占補平衡。
“事實上，這基本不可能，現(xiàn)在是各地的指標都不夠用。”國土部人士表示。
“上海之前迪士尼項目遲遲未公布，其實跟土地的運作也有一定的關系。”國土督察部門人士告訴記者。
據(jù)透露，由于迪士尼項目談判細節(jié)還在繼續(xù)，其建設進度亦分幾年期間完成，上海接下來將只能通過兩種途徑：“一個是控制住上海小項目的審批，將指標用于大項目的建設上；另一方面是把已經(jīng)審批且閑置的土地逼出來。”國土督察系統(tǒng)人士表示。
上海市規(guī)劃與土地管理局在2009年初抽查了2007年以來1530幅簽訂合同的土地利用情況，至4月1日，這1530份包括工業(yè)、住宅、商業(yè)等用地的合同中，有約定開工時間為1478項，其中已到開工時間而未開工的318項，比例超過20%。這是一筆很大的閑置用地量。
現(xiàn)在隨著迪士尼的落地，上海市在土地管理上勢必要有倒逼機制，以期為迪士尼項目騰出土地。
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